La Sala de lo Civil del TS ha dictado una sentencia de fecha 16 de septiembre de 2015 (Rec. n.º 895/2013, ponente Sr. Arroyo Fiestas), por la que reconoce como condición resolutoria expresa de un contrato de compraventa de inmueble aquella que establece que “será motivo de resolución … El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad [bancaria] acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal de préstamo.”

La Sala considera que esta cláusula cuenta “con cobertura legal el art. 1114 del Código Civil” y que, en virtud de la misma “las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato.”

Los hechos

Los actores en el caso, compradores de la vivienda litigiosa, firmaron con la entidad vendedora y promotora de la misma, contrato privado de compraventa, en el que consta la siguiente cláusula: "TERCERA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA. (…) También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización: … c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal del préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora) … ".

La promoción se terminó en el tiempo pactado, pero cuando los compradores pretendieron subrogarse en el préstamo hipotecario, les fue denegada tal posibilidad por la entidad bancaria, por lo que solicitaron la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas, menos la deducción del 15% como cláusula penal.

El Juzgado desestimó la demanda al entender que los compradores no podían instar la resolución al no haber pagado la totalidad del precio, unido a que no dependía de la vendedora que el banco aceptase o no la subrogación en el préstamo hipotecario.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación al entender que la cláusula en cuestión no contenía a favor de los compradores una facultad de resolución, con penalización, unido a que los compradores no habían invocado la imposibilidad sobrevenida, que analiza la sentencia de segunda instancia, sin que se le plantee expresamente.

Interpuesto de recurso de casación contra la sentencia anterior, el TS lo estima.

La sentencia del TS

Los principales argumentos de la Sala para resolver el recurso se encuentran en el fundamento de derecho tercero de la sentencia, que establece (los subrayados son nuestros):

“Tercero. …

Consta en la cláusula estudiada "También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización: ... c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal de préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora)".

Dicho pacto debe calificarse como condición resolutoria expresa con cobertura legal el art. 1114 del C. Civil , en virtud de la cual las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción de los pactos celebrados.

Mientras que parte de las sentencias invocadas y la recurrida entiende que ella solo es una facultad a disposición del vendedor, las demás resoluciones y la parte recurrente entienden que la posibilidad de resolver el contrato quedaba pactada para su utilización por cualquiera de las partes.

Es preciso concretar que la condición resolutoria no iba enfocada a una declaración de incumplimiento del contrato, pues ni la parte vendedora ni la compradora eran responsables de la denegación de la subrogación, que, en este caso, solo dependía de la entidad bancaria.

La condición resolutoria se sujetaba al nacimiento de un hecho concreto cual era la denegación de la subrogación y tal evento concurrió.

En la cláusula tercera, mencionada, algunos de los supuestos hacen referencia a casos de incumplimiento de los compradores (retraso, incomparecencia, cesión inconsentida) y por lo tanto solo invocables por la vendedora.

Sin embargo, en el relativo a la ausencia de subrogación por oposición de la entidad acreedora, no se distingue en la redacción contractual que queden excluidos los compradores de la posibilidad de invocar la resolución (Sentencia de esta Sala de 12 de abril de 2013, rec. 2063/2010 , sobre denegación de subrogación en los préstamos hipotecarios).

Otro dato que apunta a la posibilidad de que los compradores puedan invocar la condición resolutoria, es que la misma lejos de restituirles en su patrimonio, les penaliza, situación que ellos asumen, equilibrándose entre las partes las consecuencias de la resolución.

No deja de sorprender que la demandada (vendedora) se limitase a contestar a la demanda sin reconvenir, dejando al contrato en situación de pendencia, de forma que ni devuelve las cantidades entregadas ni reclama la penalización, ni pide el cumplimiento, con lo que sume a los compradores en una situación de desequilibrio manifiesto contrario a la buena fe.

En conclusión, los compradores ejercitaron legítimamente y con buena fe la facultad de resolución pactada en beneficio de ambas partes, debiendo respetarse lo acordado (art. 1258 del C. Civil).

Estimados los motivos, procede declarar la resolución del contrato de compraventa de 29 de enero de 2007, en aplicación de la cláusula tercera, letra c), de forma que la vendedora deberá devolver a los compradores la cantidad de 89.643,22.- euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, suma que resulta de deducir el 15% de penalización de la cantidad entregada a cuenta (105.462,62.- euros).”