La Sala primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 21 de diciembre de 2015 (sentencia número 733/2015, ponente señor Marín Castán), en la que resuelve la cuestión de si la entidad de crédito en la que el comprador de una vivienda ha ingresado las cantidades anticipadas al promotor de la misma, debe responder frente a él cuando dicho promotor no haya abierto en la misma entidad una cuenta especial ni presentado aval o seguro por dichas cantidades, tal como establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Y a este respecto, la Sala fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
Los hechos
En octubre de 2004 la actora suscribió con la promotora demandada contrato de compraventa sobre una vivienda en construcción, en el que se incluyó una cláusula por la que el vendedor se obligaba a entregar la vivienda en un plazo de 24 meses a partir de la firma del contrato (es decir, el 14 de octubre de 2006).
La compradora entregó a la promotora, a cuenta del precio y en varios pagos, la suma total de 38.400,55 euros. Dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la promotora tenía en la entidad bancaria codemandada.
Antes de que venciera el plazo de entrega, la compradora admitió una ampliación de obra, lo que determinó que dicho plazo se prorrogara cuatro meses más (hasta el 14 de febrero de 2007), fecha en la que las obras no se habían concluido.
Con fecha 12 de noviembre de 2010 la compradora dedujo demanda contra la promotora y contra la entidad bancaria, en ejercicio de una acción de «rescisión» del art. 3.1 de la Ley 57/1968, interesando que se la tuviera por desistida del contrato y se condenara solidariamente a ambas demandadas a restituir las cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses desde la fecha del primer ingreso.
La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, tuvo por desistida del contrato a la compradora demandante por incumplimiento del plazo de entrega por la promotora demandada, dado que la obra ni siquiera había finalizado al tiempo de dictarse dicha sentencia, y condenó a dicha promotora y a la entidad de crédito codemandada, solidariamente, a restituir las cantidades anticipadas por cuanto había financiado la construcción de la promoción mediante un préstamo con garantía hipotecaria y avalado los costes de urbanización, hechos de los que cabía deducir que fue conocedora del incumplimiento de la promotora -que solo tenía una cuenta, no la especial, en la que los compradores realizaban sus ingresos- y que, pese a ello, no la advirtió ni le exigió que presentara aval o seguro en garantía. Por tanto, la condena de la entidad de crédito se fundaba en serle de «plena aplicación », como solicitaba la demandante, el art. 1.2 de la Ley 57/1968, pues «sabía que las transferencias en la única cuenta abierta a favor de la promotora debían serlo para el pago de las viviendas », y venía obligada a «velar por el cumplimiento de la legalidad vigente, que no era más que asegurarse de que las entregas se efectuaran a través de una cuenta especial y exigir asimismo una garantía para devolución de dichas cantidades ».
La sentencia de primera instancia solo fue recurrida en apelación por la entidad de crédito codemandada, por entonces ya "Banco CAM, S.A.U.", y la sentencia de segunda instancia estimó su recurso, absolviéndola de todas las pretensiones formuladas en su contra.
En síntesis (fundamento de derecho segundo in fine ), consideró que no existe obligación legal que impusiera a la entidad de crédito el deber de exigir a la promotora la apertura de una cuenta especial por ser una obligación de la promotora, que bien podía haber preferido suscribir las garantías (aval o seguro) con otra entidad.
Contra esta sentencia la actora interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, que es estimado por el TS.
La sentencia del Tribunal Supremo
Los argumentos de la Sala para estimar el recurso se contienen en los siguientes fundamentos de derecho (los destacados son nuestros):
“CUARTO.- El recurso de casación por interés casacional se articula en dos motivos.
El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y en el interés casacional representado por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. Se argumenta, en síntesis, con cita además de la d. adicional 1ª y el art. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación y del art. 15 y la exposición de motivos de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que la enérgica e imperativa protección de los compradores de viviendas por la Ley 57/1968 no puede quedar restringida por interpretaciones formalistas y rigoristas porque, desde cualquier punto de vista, la cuenta del promotor en la misma entidad de crédito que le concede el préstamo para la construcción y le avala ante el Ayuntamiento por las obras de urbanización, «no puede ser otra que la cuenta especial a que se refiere la Ley 57/1968». En apoyo de esta tesis cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de 20 de junio de 2012 y 29 de junio de 2011 y de la Audiencia Provincial de León de 24 de julio de 2009, además de las sentencias de esta Sala de carácter más general sobre la finalidad de la Ley 57/1968 (SSTS 7 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2001 y 15 de noviembre de 1999). Finalmente, se destaca que la cuenta en que se ingresaron las cantidades anticipadas por la recurrente era la única del promotor en la entidad de crédito y que en los ingresos efectuados por la recurrente se hacía constar el concepto de pago a cuenta del precio del apartamento y plaza de aparcamiento adquiridos en plano.
(…)
QUINTO.- La respuesta a los motivos así planteados, que como ya se ha dicho justifican el interés casacional del recurso por la necesidad de resolver, como cuestión estrictamente jurídica que el tribunal sentenciador ha decidido de forma distinta que otras Audiencias Provinciales, si la entidad de crédito en la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni presentado aval o seguro, ha de fundarse necesariamente en la reciente y abundante jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con la puntualización de que, en realidad, la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del art. 1 de dicha ley.
Según la norma de que se trata, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior” (es decir, un seguro o un aval bancario).
Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad” cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada.
La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).
Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de «depositarse” las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que «el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor»; y la sentencia de 30 de abril de 2015, igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.
Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad” que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna” para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.
SEXTO.- Conforme al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».”
N. de la R. Nueva Ley 20/2015
Debe tenerse en cuenta que, en la actualidad, la Ley 57/1968 ha sido derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que entró en vigor el pasado uno de enero de 2016 y que ha sido desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que entró en vigor el mismo día.
