El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 21 de enero de 2014 (recurso número 3031/2012), por la que fija doctrina en interés casacional sobre el derecho de retracto
arrendaticio en supuestos de venta judicial en pública subasta.
En un caso en que la acción de retracto se ejercitó con posterioridad a la mejora de la postura efectuada por un tercero presentado por el deudor (artículo 670.4 de la LEC) y antes del decreto de adjudicación dictado por el secretario judicial en procedimiento de ejecución de títulos no judiciales, la Sala establece que, aunque la venta judicial se consuma desde el decreto de adjudicación, el retraso en el dictado del decreto de adjudicación no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal.
En el caso que se resuelve, consta que el demandante-retrayente era arrendatario en el momento de la mejora de la postura y había dejado de serlo en la fecha del decreto de adjudicación.
El recurso de casación se formuló por el adjudicatario demandado contra la sentencia de apelación, que, confirmando la del juzgado, había estimado la demanda del retrayente. En el recurso se alega la existencia de interés casacional en resolver el asunto por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina de la Sala Primera relativa al día de comienzo del plazo para el nacimiento del derecho de retracto en supuestos de transmisión de bienes inmuebles en subasta pública.
En el recurso se mantenía, en primer lugar, que el retrayente carecía de acción, puesto que para que haya retracto debe existir venta y transmisión de la cosa a un tercero, lo cual, en supuestos de venta en subasta pública, solo tiene lugar con el decreto de adjudicación, no antes. En segundo lugar, sostenía que, al haber perdido la condición de arrendatario al tiempo de interponer la demanda, el retrayente carecía también de
legitimación activa.
La sentencia del TS, de la que es ponente el magistrado Arroyo Fiestas, sitúa el núcleo de la controversia en decidir si cuando se presentó la demanda podía ejercitarse la acción de retracto. La sentencia recurrida admitió la legitimación del demandante, pues entendió que la venta estaba perfeccionada desde que se mejoró la postura por el demandado, al ser cuando el arrendatario, que seguía siéndolo, conoció las condiciones, bases y precio del contrato y estuvo en condiciones idóneas para retraer.
El Supremo responde que constituye doctrina consolidada que el ejercicio del retracto precisa que el retrayente conozca todos los términos del contrato, lo que, en casos de venta en pública subasta, requiere esperar al decreto de adjudicación. Sin embargo, en el caso de autos ocurrió que ya se obtuvo información íntegra de la venta y sus condiciones en el momento de la mejora de la postura por el tercero, tras la que se consignó el precio.
En consecuencia, aunque se confirma la doctrina que sitúa la consumación de la venta en pública subasta en el momento en que es el dictado del decreto de adjudicación, se fija también como doctrina jurisprudencial que el retraso en el dictado del referido decreto no ha de perjudicar al arrendatario, en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, como manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 24.2 de la Constitución).
En su voto particular discrepante, el magistrado Ferrándiz Gabriel sostiene que la subasta no puede equipararse a un negocio jurídico que, como expresión de la autonomía de la voluntad de quien lo celebra, regule la creación, modificación o extinción de relaciones jurídicas. En la subasta, el cambio de titularidad se produce cuando la regulación procesal del acto de ejecución de que se trata lo establezca, lo que ocurre cuando se dicta el decreto de adjudicación a que se refiere el apartado 8 del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ello, no comparte la tesis de la sentencia de que, aunque sea solo para un supuesto singular, el decreto de adjudicación tiene como fecha, no la que realmente tuvo, sino la que debería haber tenido de no haberse producido dilación alguna. Esa conclusión forzaría a identificar todas las dilaciones producidas en la tramitación de los procedimientos para que aquél a quien sea imputable la demora no resulte beneficiado finalmente con ella. Por ello, el magistrado discrepante considera que el recurso de casación debería haber sido estimado, con la consecuencia de casar la sentencia recurrida y desestimar la demanda de retracto.
