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11/09/2017 10:27:24 | ISABEL DESVIAT | PISOS TURÍSTICOS

Comunidades de propietarios y pisos turísticos, un matrimonio mal avenido

¿Es legal que mi vecino haya alquilado su piso para uso turístico? ¿Puede hacer algo mi comunidad al respecto? Esta pregunta se la hacen muchos propietarios de viviendas, sobre todo del centro de la ciudad, que ven como, llegado el verano, aparecen de repente caras nuevas en el edificio. Ruidos, fiestas nocturnas, molestias para el resto de propietarios que soportan los inconvenientes de este tipo de alquileres, cada vez más comunes.

Algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han anunciado modificaciones en su Decreto que regula las viviendas urbanísticas, de 2014. En este caso concreto, se prevé la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir en sus estatutos las viviendas de uso turístico.
Pero, ¿De qué herramientas disponen las comunidades de propietarios para regular o impedir esta actividad?. Los tribunales han dictado sentencias, en favor y en contra, dependiendo de las circunstancias. Es posible que la Junta de Propietarios establezca una prohibición de dicha posibilidad, que la autorice, o bien que no se diga nada al respecto.

Los procedimientos utilizados por las Comunidades de propietarios han sido por lo general, la acción de cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos. El artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal señala expresamente que "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

La acción prevista para la actividad prohibida o molesta es la llamada acción de cesación, estando legitimado el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta debidamente convocada, a interponer demanda a tal efecto, a través de juicio ordinario. Con la demanda se presentará requerimiento fehaciente al infractor y certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, pudiendo el juez acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. Eso sí, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Sigue señalando la ley que si la sentencia es estimatoria, también procede la indemnización de daños y perjuicios y privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Cuando la actividad se ha iniciado antes de que se prohíba en los Estatutos

Una sentencia dictada el pasado 19 de mayo de 2016 por la Sala de lo Civil del TSJ de Cataluña, entendió que era la lícita la actividad de uso de vivienda con fines turísticos y rechazó la demanda de cesación interpuesta por la Comunidad. Considera que la actividad per se y en abstracto no supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante la activación del mecanismo de establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes.

Casos en que la acción de cesación ha prosperado

En distinto sentido falló la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 9 de octubre de 2015, donde prospera la acción de cesación de actividad de hospedaje. La resolución judicial realiza aquí un repaso a la normativa y doctrina jurisprudencial aplicable, que exige como requisitos de la acción ejercitada, que se dé la actividad con cierta continuidad o permanencia, que sea molesta para las personas que habiten en el inmueble y que dicha molestia sea notoria y ostensible. En este caso, constaban acreditadas las molestias e incomodidades que la pensión regentada por la demandada producía a los demás moradores del inmueble, tras las obras ejecutadas en ella, siendo contraria tanto a la ley como a los estatutos, al establecerse en ellos la prohibición de realizar en cada uno de los pisos o elementos privativos a excepción de los locales, actividad alguna que venga relacionada con, entre otras, la pensión o cualquier otro que se relacione con negocio económico de pernocta para terceros a título gratuito o remunerado. Se declaró la obligación de la propietaria de cesar en la actividad molesta en las condiciones en que se venía desarrollando, al no constar asentimiento de la comunidad de propietarios demandada, que interpuso la demanda cuando tomó conciencia de la problemática.

Por su parte, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 6 de noviembre de 2014, declaró molestas y contrarias a los estatutos las actividades de arrendamiento como apartamentos turísticos de varias viviendas del edificio destinado a uso residencial privado. La sentencia señaló la ilegalidad de la actividad por ser contraria al título constitutivo, al suponer un cambio sustancial de destino y ocasionar molestias y trastornos para los restantes vecinos, que no tienen obligación de soportar por relaciones de vecindad. Legitimación pasiva de la propietaria de las viviendas por estar obligada al adecuado uso de las mismas y de las instalaciones. Es de destacar que se condenó a la indemnización de daños morales de 5.000 euros por cada demandante, teniendo en cuenta que la situación se prolongó durante más de un año y que las demandadas habían hecho caso omiso a los requerimientos efectuados en Junta de Propietarios.

El Tribunal Supremo también ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el asunto; así en una dictada el 27 de noviembre de 2008, estimó también la acción de cesación, que, en atención a la descripción que se hacía del inmueble en el título constitutivo, debía considerarse prohibida. Se trataba de la explotación de 18 viviendas para actividad hotelera en un edificio destinado mayoritariamente a uso residencial privado. La sentencia señala que aunque la jurisprudencia ha admitido que puede conjugarse el uso que resulta de la propia configuración de la vivienda «sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias», lo ocurrido en el caso es un cambio sustancial y prohibido en sí mismo del destino de las viviendas, que comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no está preparado la finca.

La AP de Valencia, el 20 de noviembre de 2013, dictó sentencia en la que declaró que se estaban realizando en el edificio actividades de alquiler de apartamentos por días con fines turísticos, que vulneraba lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tratarse de una actividad prohibida por los Estatutos del inmueble. En esta resolución la Sala declara que si bien los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble y las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, debía considerarse que desde un primer momento la regulación estatutaria del edificio resultaba suficientemente explícita respecto del destino de los departamentos: vivienda o despachos profesionales, pero no que las viviendas se utilizaran para la explotación como apartamentos turísticos alquilados por días. Y cuando resulta lógico, por los consustanciales inconvenientes que puede suponer para el normal desarrollo de la vida comunitaria el continuo trasiego de personas con empleo de elementos comunes, como son ascensores, piscina, entrega de llaves de las casas y mandos de garaje, etc..., con el arriendo turístico por días, concebido para sus moradores permanentes y no para los ocasionales.

Impugnación de las normas comunitarias o de los acuerdos de la Junta de propietarios

La Audiencia Provincial de Alicante, en sentencia de 24 de octubre de 2008 , desestimó la pretensión de varios vecinos dirigida contra la comunidad para anular la norma comunitaria contenida en las escrituras de declaración de obra nueva de los edificios implicados, que autorizaban la explotación de determinadas viviendas de la comunidad como apartamentos turísticos, con el consiguiente uso de las zonas comunes para tales fines. La Sala consideró que la explotación como apartamentos turísticos de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda, no es por sí misma una actividad molesta ni contraria a derecho. La cláusula discutida podía incardinarse dentro de las facultades del promotor el otorgamiento de título constitutivo de las comunidades, por haber sido autorizado de forma expresa por los compradores de las viviendas en los contratos de compraventa, y no tener carácter abusivo si se tiene en cuenta que éstos tenían conocimiento de la actividad mercantil de las sociedades demandadas.

En cuanto al acuerdo en junta de prohibir esta actividad en las viviendas toda actividad de uso residencial turístico, mencionamos la AP Barcelona que en sentencia de 1 de marzo de 2010 , consideró que no era admisible que una entidad o departamento de un edificio dividido en propiedad horizontal destinado en el título constitutivo a vivienda pueda destinarse a apartamento turístico o explotación hotelera sin la aprobación de la comunidad. Se hace mención a las molestias e incomodidades a los vecinos causadas por la explotación hotelera del apartamento de los actores.
 


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