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La Financiación Inmobiliaria | |
De: Juan Abiétar
Fecha: Mayo 2005
Origen: Noticias Jurídicas
¿Cómo adquirir ese local que necesito?, ¿cómo conseguir el dinero que me falta?, ¿lo pago con los ahorros o lo financio?, ¿puedo alquilarlo y después comprarlo? Éstas son algunas de las preguntas que todo empresario o profesional se hace cuando tiene que adquirir un activo fijo o inmovilizado (una nave industrial, un local comercial, unas nuevas oficinas…). Salvo contadas excepciones, lo normal es que no se disponga del capital suficiente para acometer el proyecto, o si lo tiene puede ser más rentable utilizar financiación externa que inmovilizar los recursos propios. La inversión en inmovilizado requiere de una estrategia bien diseñada en cuanto a las previsiones de ingresos y gastos y de un gran esfuerzo financiero; es una de las decisiones más importantes que se han de tomar en la actividad económica.
Cuando acudimos a la entidad financiera a “negociar” cómo nos prestarán el dinero, es importante tener claras las operaciones que podemos contratar. Las características serán una gran cantidad de dinero, unos horizontes temporales muy amplios (10, 20 ó 30 años) y unos riesgos elevados que han de ser compensados con las garantías suficientes y por supuesto algunas más… Ante esta realidad hay que estudiar detenidamente todas las implicaciones contables, económicas y fiscales que tendrá en el presente y en el futuro. Aparte de planteamientos financieros específicos y de las ayudas públicas que se puedan conceder, vamos a ver dos posibilidades que el mercado financiero ofrece para adquirir este tipo de bienes: el Préstamo Hipotecario y el Leasing, el gran desconocido en la financiación inmobiliaria.
La hipoteca tiene como principal virtud el facilitar el acceso al crédito, es decir, posibilita transformar el derecho de propiedad sobre los bienes en liquidez sin necesidad de desprendernos de ellos. Así, el banco nos prestará una cantidad de dinero que tendremos que garantizar mediante un contrato de hipoteca y devolver en la forma convenida, hablamos por tanto de dos contratos:
El de préstamo, por el que recibimos un dinero y nos obligamos a devolver otro tanto de la misma especie y calidad junto con los intereses, eso sí, siempre y cuando se hayan pactado1 (¿conocen alguno sin intereses?).
El de hipoteca, que surge como accesorio porque no tiene más finalidad que garantizar el cumplimiento de aquél, la obligación principal. En el peor de los casos, si no cumplimos ejecutarán la garantía vendiendo el bien en pública subasta y liquidando la deuda pendiente.
Debido a la magnitud de dicho acuerdo y su importancia, será firmado ante un fedatario público, el Notario, que actuará como testigo y garante del cumplimiento de la ley; y será formalizado en Escritura Pública.
Por la facilidad de acudir al crédito hipotecario y las ventajas que desde la administración se le conceden en clave de beneficios fiscales, especialmente en materia de vivienda, ¿quién no conoce, aunque sea mínimamente, su fundamento y operativa? Esto no ocurre con la figura del leasing inmobiliario.
El Leasing, o arrendamiento financiero, es un contrato de arrendamiento de bien mueble o inmueble con derecho a adquirirlo al final de la vida del mismo. El leasing es una operación a tres bandas, intervienen:
El Arrendatario, es el empresario, es el titular de la operación, elige los bienes que necesita, el proveedor del que adquirirlos y las condiciones del precio.
El Vendedor.
El Comprador y arrendador, es el banco, que en lugar de prestar el dinero va a adquirir del vendedor el bien elegido y lo arrendará con una opción de compra para cuando finalice el contrato.
Por el arrendamiento, el arrendatario pagará a la entidad de leasing unas cuotas periódicas (normalmente mensuales) compuestas por tres conceptos: Capital, Intereses e Iva. La última cuota, que suele ser igual que todas las anteriores, corresponde a la opción de compra, en virtud de la cual se adquiere la propiedad del bien. Cuanto mayor sea este valor residual (la cuota de opción de compra) más coste tendrá la operación, hasta tal punto que si es muy elevado estaríamos hablando de un leasing operativo y no financiero, es decir de un arrendamiento normal.
Esta forma de financiación sirve para todo tipo de negocios (empresas y profesionales); para todos los sectores (es universal); y para cualquier bien afecto a la actividad empresarial, eso sí, ha de ser un activo fijo, esta figura no está pensada para obtener dinero (como un préstamo o crédito), sino para adquirir bienes. Por esto, la normativa contable y fiscal permite que sin ser una inversión en activo fijo propiamente dicha (no hay un bien material adquirido, sino una expectativa de adquirirlo al final de la vida del contrato de arrendamiento) se active en balance como un derecho que tenemos sobre el mismo y se amortice como un bien más.
Su regulación se encuentra en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y el art. 115 del Real Decreto Legislativo 4/2004 que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Ya hemos visto que este contrato puede celebrarse sobre bienes muebles o inmuebles (leasing mobiliario-leasing inmobiliario), pero existen además otras figuras con características especiales como el leasing operativo, el leaseback, etc. No obstante, aquí compararemos las características del inmobiliario con las del préstamo hipotecario, la otra operación de financiación inmobiliaria:
Puede contratarse sobre inmuebles construidos, a la construcción, con cesión de derecho de superficie y concesiones administrativas, y con variantes en las que concurran segregaciones, agrupaciones, divisiones, cargas, etc.
Si financia la adquisición de un inmueble, el plazo mínimo del contrato será de 10 años. En esto no difiere de la hipoteca que puede tener un plazo de hasta 35 años.
Como regla general financia el 100 % de la inversión, hay que pensar que el banco tiene la garantía de la propiedad del bien hasta que el arrendatario no ejercita la opción de compra. En la hipoteca no siempre es así, el porcentaje de financiación es menor.
Flexibilidad financiera porque las cuotas que se paguen pueden variar en función de los ingresos de explotación (por ej. en actividades de temporada), siempre que la parte de la cuota correspondiente a la recuperación del coste del bien (lo que no son intereses ni iva) sea constante o creciente. En la hipoteca la única posibilidad que tenemos es amortizar capital, pero no modificar las cuotas.
El iva también es financiado porque se paga en cada cuota y no al principio de la compra como ocurre en la hipoteca. Aunque el iva siempre es recuperable, cuando hablamos de cantidades tan elevadas el tiempo de recuperación es un coste financiero importante.
La fiscalidad de cada uno de los conceptos que integran las cuotas que se pagan es la siguiente:
Los intereses (que son el beneficio que obtiene la entidad de leasing por alquilarnos el bien) son deducibles.
La recuperación del coste del bien (que es la parte del valor inicial del bien que mes a mes vamos pagando y “consolidando” como nuestro) también es deducible vía amortización, como cualquier bien. La ventaja es que, independientemente de la cantidad que realmente hayamos pagado durante el ejercicio, fiscalmente está permitido declarar un gasto superior (hasta el triple del gasto por amortización de las tablas oficiales de amortización). Esto produce un ahorro fiscal importante durante los primeros años de vida del contrato que no se da en la hipoteca porque tiene una amortización constante.
El iva es deducible en el 100% por tratarse de un empresario o profesional.
La opción del leasing puede tener importantes ahorros fiscales (IVA, ITP y AJD) y de gestión; por el contrario la hipoteca no tiene exenciones. Veamos un cuadro sinóptico de los gastos de ambas figuras:
© 2005, Juan Abiétar.
Abogado, Abiétar Consultores.
http://www.abietar.com
1 Léase el Art. 314 del Código de Comercio
[Aviso Legal] http://noticias.juridicas.com