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27/04/2020 18:13:52 | ANÁLISIS DE NORMATIVA

Consideraciones críticas sobre las ayudas a los arrendatarios de inmuebles de uso distinto al de vivienda establecidas en el Real Decreto-ley 15/2020

José S. Giménez Ricarte

Abogado y profesor de Derecho Mercantil de la Universidad Católica de Valencia

Leo lo dispuesto en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, (en adelante RDL) de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en relación a las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos y que se refieren a una moratoria y aplazamiento en el pago de las rentas de los contratos de arrendamiento de inmuebles de uso distinto al de vivienda, y quedo atónito por los motivos que seguidamente expongo.

1.- DUDAS DE CONSTITUCIONALIDAD

Si analizamos la regulación que comentamos desde una perspectiva constitucional, surgen de inmediato serias dudas sobre si resultan quebrantados principios como el de seguridad jurídica e irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, igualdad, no discriminación, o derechos como el de propiedad y el de libertad de empresa. 

En efecto, una aproximación siquiera superficial a la cuestión, nos hace presumir que dichos principios y derechos constitucionales resultan afectados por la medida contemplada en el Real Decreto-ley al que nos referimos por una intervención directa del Estado que consiste, prescindiendo del principio de autonomía de la voluntad, en establecer el régimen de pago de determinadas rentas de un contrato de arrendamiento ya existente y suscrito entre particulares (en el caso del artículo, entre empresarios).

No es el objeto de este artículo llevar a cabo un juicio profundo de la constitucionalidad de la norma, pero sí realizar una breve reflexión en torno a lo que protegen dichos principios y derechos y su contraste con la afectación que la norma provoca sobre los mismos. El principio de seguridad jurídica, según reiterada doctrina constitucional, protege la confianza de los ciudadanos que ajustan su conducta económica a la legislación vigente frente a cambios normativos que no sean razonablemente previsibles, y el principio de irretroactividad supone la imposibilidad de dictar una norma que tenga efectos desfavorables o restricciones de derecho a situaciones existentes con antelación a dicha norma. 

Por tanto, en la medida que el capítulo I del RDL afecta a una relación jurídica privada constituida con carácter previo a su entrada en vigor, imponiendo a una de las partes que no perciba renta de su arrendamiento durante un periodo de tiempo y que aplace, sin intereses, el pago durante veinticuatro meses, parece que podemos estar en presencia de una alteración sustancial imprevisible de las normas vigentes al tiempo de la celebración del contrato. En efecto, el artículo 1255 del Código Civil y el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, consagran el principio de autonomía de la voluntad en el ámbito contractual, particularmente en los contratos de arrendamiento el segundo de los preceptos. Pues bien, ese marco legal, esencial en nuestro derecho civil, vigente al tiempo en el que los arrendadores y arrendatarios ahora afectados suscribieron sus contratos de arrendamiento, se ve alterado ahora por la injerencia de una norma posterior que establece que dichas partes no son libres para pactar lo que consideren respecto de su contrato de arrendamiento en función de cómo les esté afectando la crisis sanitaria que padecemos sino que se les impone, como luego explicaré, el contenido de la cláusula rebus sic stantibus, en la forma que contiene la regulación del RDL.  

La afectación del derecho de propiedad (artículo 33 C.E.) y de libertad de empresa (artículo 38 C.E.) parece evidente, sin que el RDL lleve a cabo un juicio de proporcionalidad, en función de la idoneidad, necesidad y ponderación de la medida que adopta, según exigencias de la doctrina constitucional y de la propia Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, más aún, cuando ni siquiera se trata de una medida generalizada, esto es, para todos los arrendamientos de inmuebles de uso distinto al de vivienda, sino individualizada para los grandes tenedores y pequeños arrendatarios, a los que limita de forma decidida su capacidad de negociación y, por tanto, el ejercicio de la libertad de empresa. En efecto, con la medida aprobada se cercena el derecho del arrendatario a poder solicitar, negociar y obtener una condonación de rentas del arrendador y a este último se le impone un aplazamiento del pago de las rentas a todos sus arrendatarios, sin consideración al contrato de arrendamiento y a las condiciones que cada uno de ellos tenga. 

Además, desde la perspectiva constitucional también pueden verse afectados el principio de igualdad y el de no discriminación (artículo 14), al que también se refiere el artículo 3 de la Ley de garantía de unidad de mercado. En efecto, la medida no se aplica a todos los arrendadores ni a todos los arrendatarios, siendo que, como luego veremos, los criterios utilizados para seleccionar los sujetos de destino no resultan muy justificados desde un juicio de aplicabilidad de una cláusula de reequilibrio contractual, pudiendo provocar desigualdades entre iguales y discriminación. Y es que, la aplicación de la rebus sic stantibus no debe fijarse en las personas, sino en el contrato.

En efecto, según la medida aprobada por el RDL un arrendatario, cuyo arrendador sea un gran tenedor, podrá obtener un aplazamiento de sus rentas y, sin embargo, otro arrendatario en las mismas condiciones que el anterior, que tenga por arrendador a una persona que no sea un “gran tenedor”, no podrá acogerse a la medida y verá como su competidor obtiene una ventaja a la que él no puede acceder por algo que no depende de él. Obviamos un análisis de la norma desde la perspectiva de la defensa de la competencia, pero abrimos la puerta a ello, porque por el precedente que deja la norma, en el futuro habrá que recomendar que es preferible alquilar inmuebles a una empresa o entidad pública o a un gran tenedor que a un particular que no reúna tal condición, o lo contrario, según se crea que la norma ahora aprobada favorece o perjudica al arrendador o al arrendatario. 

Desde una perspectiva formal, tampoco las razones de urgencia y extraordinarias que se mencionan en la norma comentada, permiten la afectación de los derechos mencionados al estar vedada tal posibilidad por lo dispuesto en el 86.1. de la Constitución Española. En efecto, una norma que obliga a un propietario de un inmueble arrendado a no cobrar la renta durante un cierto periodo de tiempo y a aplazar su cobro, y que limita la libertad de arrendatario y arrendador para regular y establecer las medidas a adoptar ante una situación extraordinaria,  es una norma que limita de forma directa el derecho de propiedad y, más aún, en la medida que esa norma se impone a un operador económico (grandes tenedores de inmuebles) supone una restricción del ejercicio de la libertad de empresa que, sin duda, permite exigir las rentas de los arrendamientos vigentes con arreglo a lo dispuesto en el contrato. Por tanto, esa afectación tan directa en tales derechos no creemos que superase la doctrina constitucional en torno a las afectaciones que por medio de un Decreto-ley se pueden producir en los derechos indicados.

Las circunstancias expresadas en torno al principio de igualdad y no discriminación nos conducen a adentrarnos en otro de los problemas que genera la medida adoptada y que, en mi opinión, casi tiene la misma relevancia que el anteriormente mencionado.

2.- JUICIO DE OPORTUNIDAD DE LA MEDIDA APROBADA CON RELACIÓN A LOS CONTRATOS DE ARRNDAMIENTO

La exposición de motivos del Real Decreto-ley señala que, como quiera que ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, establecen una regulación para la situación en la que nos encontramos, la solución es proceder a, cito textualmente, “prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.”

Sin embargo, el RDL no se ha limitado a admitir la aplicación de la denominada “cláusula rebus sic stantibus” a los contratos de arrendamiento y establecer los rasgos configuradores de la misma (los trabajos de la Comisión codificadora para la modernización del Código Civil en materia de obligaciones y contratos iban en ese sentido) sino que directamente ha introducido una cláusula más en los contratos de arrendamiento (no de todos, como veremos) existentes y en vigor en la que se dispone que las rentas del periodo del estado de alarma y alguna más, quedan aplazadas para ser satisfechas en veinticuatro meses con alguna limitación a dicho plazo en función de la duración del contrato.

Es decir, el RDL no deja margen para analizar en qué medida la circunstancia sobrevenida ha alterado el equilibrio de las prestaciones. 

Como mencionábamos anteriormente, si existe o no una alteración sobrevenida de las circunstancias (que en este caso la hay) y en qué medida esa alteración exige restablecer la conmutatividad del contrato, no puede hacerse por Decreto-ley ni en función de las partes del contrato, sino de las circunstancias del caso y del contrato. Porque de lo que se trata en la “rebus sic stantibus” es de analizar si las circunstancias sobrevenidas han alterado las bases del contrato y, más aún, en qué medida lo ha hecho. Y obviamente, en algunos casos el fraccionamiento de la renta en veinticuatro meses será la solución, pero, en muchos otros, no. 

En mi opinión, no puede pretenderse una concreción legal de las medidas a aplicar en los contratos de arrendamiento de local de negocio o industria afectados por la crisis que vivimos, sino que las medidas deben ir encaminadas, como ya apuntaba en un artículo anterior referido a la cláusula “rebus sic stantibus”, hacía el establecimiento de procedimientos que, en caso de conflicto, puedan realizar una labor de intermediación para tratar de acercar posturas, siempre con la finalidad de no cargar a los Juzgados de más problemas de los que ya de por sí va a generar esta crisis. 

Es cierto que nuestro Código Civil no reconoce la cláusula rebus sic stantibus, pero no menos cierto es que la doctrina jurisprudencial hoy existente es más que suficiente y, desde luego, más clarificadora que lo pueda ser un precepto legal que regule dicha cláusula. Nadie duda, a estas alturas del estado de alarma, que es aplicable la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento que se han visto afectados por el mismo, pero la cuestión no es ya esa, sino qué reequilibrio requiere cada contrato de arrendamiento y eso, lamentándolo mucho, no se puede solucionar por Decreto-ley. 

3.- PROBLEMAS DE LA REGULACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA TÉCNICA JURÍDICA EMPLEADA. INCORRECCIONES, INDEFINICIONES Y LAGUNAS DE LA NORMA

Al margen de los problemas de inconstitucionalidad de la regulación que comentamos, lo cierto es que la misma contiene incorrecciones de tipo gramatical, indefiniciones y lagunas que no permiten, con un mínimo de seguridad jurídica, entender aspectos esenciales de la regulación, tal y como seguidamente exponemos. 

El artículo 1 del RDL establece, en esencia, que determinados arrendatarios pueden solicitar de ciertos arrendadores una moratoria en el pago de la renta de un confuso periodo de tiempo y fraccionar el pago en veinticuatro mensualidades, sin intereses ni penalizaciones, que no tienen por qué ser iguales, pero siempre que al contrato le reste esa duración. 

Comencemos pues a analizar dicha regulación en aquellos aspectos en los que se producen las indefiniciones y lagunas comentadas.

a)    ¿A qué arrendadores se les puede solicitar la moratoria?

El RDL establece que esta moratoria se puede solicitar a los arrendadores que sean una empresa o entidad pública o a un “gran tenedor”. Empresa y entidad pública no ofrecen dudas, ahora bien, qué es un gran tenedor. Pues nos dice la norma que es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Ahora bien, diez inmuebles urbanos se refieren a fincas registrales, catastrales o simplemente inmuebles materialmente independientes. Tampoco sabemos si a tal efecto deberían considerarse los inmuebles de uso distinto al de vivienda (que son los que son objeto de regulación) o también son grandes tenedores las personas que tienen otro tipo de inmuebles urbanos como solares, terrenos, viviendas, etc.. 

Más problemática resulta la consideración como gran tenedor a aquella persona que disponga de una superficie construida de 1500 metros cuadrados. ¿A qué tipo de usos se refiere esa superficie construida? ¿La superficie construida se refiere al propio local objeto de la medida de aplazamiento de la renta o un arrendador que tenga un bajo comercial de 50 metros cuadrados y una casa de campo de 1450 metros cuadrados, es un gran tenedor y le es aplicable la medida?

En mi opinión, la norma debería haberse referido a los arrendadores que sean titulares de diez inmuebles, físicamente independientes, de uso distinto al de vivienda o industriales, y cuyo destino sea el del arrendamiento. Esto es, la medida debe ser aplicable respecto de aquellas personas que desarrollen la actividad empresarial de arrendamiento de dicho tipo de inmuebles con el alcance cuantitativo que se indica, lo que tampoco deja de ser aleatorio, pero al menos es más coherente.

b)    ¿Qué arrendatarios tienen derecho a solicitar esta moratoria y aplazamiento?

Respecto de los arrendatarios que pueden acogerse a esta moratoria, el artículo 3 del Real Decreto-ley, hace una distinción de requisitos según se trate de un autónomo o de una pyme.

En el caso de los autónomos, los requisitos no ofrecen especial complejidad. La moratoria se ha de solicitar respecto de un bien inmueble afecto a la actividad, se ha de estar afiliado y en situación de alta, su actividad tiene que estar comprendida dentro de aquellas que fueron suspendidas como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto o, en su defecto, se debe acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por lo que respecta a las pymes, los requisitos son los mismos que los exigidos al autónomo, si bien se sustituye el correspondiente a la afiliación por la exigencia de no superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, lo que resulta un tanto confuso.

La exigencia de este requisito supone que la medida no resulte aplicable a todas las pymes que se han visto afectadas por esta crisis sanitaria relacionada con el Covid-19. 

En efecto, se ha prescindido de la definición legal de pyme establecida en el Anexo I del Reglamento (UE) nº 651/2014, de la Comisión y sólo se contempla la aplicación de la moratoria a aquellas sociedades que tengan un tamaño menor al exigido para una pyme en el citado Reglamento.

De esta forma, el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que regula las sociedades de capital que pueden formular balance y estado de cambios en el patrimonio, utiliza para ello los mismos criterios que el Anexo I del Reglamento (UE), antes citado, para definir a las pymes, pero con menores exigencias cuantitativas. 

Ahora bien, la remisión a dicho precepto, sin mayor aclaración, presenta un problema interpretativo. En efecto, el artículo 257.1 permite a las sociedades formular balance y estado de cambios en el patrimonio abreviados cuando se reúnan, durante dos ejercicios consecutivos, al menos dos de las tres circunstancias que regula y que son:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

El artículo 3 del Real Decreto Ley que venimos comentando establece como requisito para que una sociedad pueda acogerse a la moratoria, “que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1.”. Por tanto, la duda está en si el requisito consiste en que la sociedad pueda formular balance y estado de cambios en el patrimonio (esto es, que se cumplan durante dos ejercicios consecutivos, al menos dos de las tres circunstancias indicadas), tal y como ya he tenido ocasión de leer en algún comentario, o por el contrario se trata de que la pyme no supere ninguno de los tres límites establecidos en el citado artículo.

En mi opinión la interpretación debe ser la segunda, esto es, que la pyme no supere ninguno de los tres límites establecidos en el artículo anterior por cuanto la remisión lo es sólo a los requisitos de dicho artículo. Ahora bien, parece claro que al precepto le ha faltado indicarnos respecto a qué momento debemos considerar el cumplimiento de tales requisitos.

c)    ¿A qué mensualidades de renta se refiere la moratoria y fraccionamiento de pago?

El citado precepto, de nuevo, nos hacer dudar en torno a las rentas sobre las que se puede solicitar un aplazamiento. Dice el artículo trascrito que el aplazamiento se refiere “al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”. 

Sin duda esta es de las cuestiones que más problemas está suscitando y hay interpretaciones para todos los gustos (las he visto en estos días). 

Las expongo:

1.- La moratoria se refiere al periodo de estado de alarma y sus prórrogas, más, como máximo, otros cuatro meses. (desde el 14-3-2020 hasta que cuatro meses después de la terminación del estado de alarma).

2.- Los cuatro meses antes citados incluyen el periodo del estado de alarma y sus prórrogas. (14-3-2020 a 14-7-2020).

3.- El periodo del estado de alarma al que se refiere la norma sólo es aplicable a partir de la entrada en vigor y, por tanto, al periodo que dure el estado de alarma a partir de la entrada en vigor (23-4-2020 a 23-8-2020 o hasta cuatro meses después de que termine el estado de alarma más cuatro meses, según se interprete que comprende los cuatro meses o no).

4.- La moratoria son cuatro meses como máximo desde que el arrendatario lo solicite (el plazo máximo para solicitarlo es de un mes). 

En mi opinión, pero vale cualquier otra, la interpretación más acorde a la corrección jurídica de la norma es aquella que propugna que la solicitud de moratoria puede realizarse respecto a las rentas que se devenguen a partir de la entrada en vigor del RDL (23 de abril de 2020) y a partir de dicho momento se extenderá a las rentas que se devenguen hasta la conclusión del estado de alarma y hasta un máximo de cuatro mensualidades a contar desde el indicado 23 de abril de 2020. 


d)    ¿Es realmente automática la aplicación de la moratoria?

Dice el artículo 1 del RDL que la moratoria se extenderá a las mensualidades siguientes a las de finalización del estado de alarma y sus prórrogas si este plazo inicial es insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19.

Y, claro está, olvida el RDL indicarnos o darnos algún criterio sobre cuándo se entiende que el aplazamiento inicial es suficiente o insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, lo que supone un vacío que no evitará los conflictos que la medida pretende evitar y, más aún, que la aplicación automática que prevé el precepto, en realidad, tan sólo lo sea para las rentas del periodo del estado de alarma y sus prórrogas, pero no de las mensualidades posteriores.

e)    ¿Qué importe se debe satisfacer en cada una de las veinticuatro mensualidades del fraccionamiento en el pago?

La norma no nos dice nada al respecto, por lo que esta cuestión quedará al libre pacto entre arrendador y arrendatario. El sentido común, que no la norma, nos dirigen hacía cuotas iguales.

f)    ¿Qué sucederá en los casos en que el contrato tenga una duración inferior a veinticuatro meses?

Respecto al concreto aplazamiento que regula el precepto, se establece que se realizará “mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses antes citado, y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas”. 

¿Qué quiere decir “y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas”? Dicho de otro modo, si a un arrendatario le quedan seis meses de contrato, ¿tiene que pagar lo aplazado dentro de esos seis meses y, por tanto, no le resulta de aplicación la moratoria de veinticuatro meses? El precepto habla de moratoria y no de condonación o bonificación de rentas, por tanto, si el pago de la renta aplazada debe de hacerse dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento, no parece que haya derecho a ese aplazamiento y se tendrá que hacer frente al pago de las rentas dentro de ese periodo. 

No parece que la norma pueda alcanzar su objetivo de ayuda para aquellos arrendatarios a los que les resten pocos meses de contrato. 

g)    ¿Los arrendatarios que no tienen como arrendadores una entidad pública o un gran tenedor no tienen derecho a la moratoria?

La norma contempla un trato diferente para los arrendatarios, según su arrendador sea o no una empresa o entidad pública o un gran tenedor frente a aquellos arrendatarios que tienen un arrendador que no reúnen esa condición. Respecto de estos últimos arrendatarios, el artículo dos del Real Decreo-ley establece que los arrendatarios que reúnan las condiciones del artículo 3, esto es, los mismos a los que se refiere el artículo 1, podrán solicitar “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”, permitiendo aplicar la fianza al pago de las rentas debidas sin perjuicio de su recuperación posterior. 

Como vemos estos arrendatarios tendrán que negociar y no se podrán acoger a la moratoria automática que regula el artículo 1. Pero llama la atención el desliz, o mejor, la incoherencia, que se produce en el precepto al hacerse referencia a una rebaja de la renta que previamente no se contempla entre lo que el arrendatario puede pedir del arrendador.  

h)    ¿Qué ocurre si el arrendatario ya ha alcanzado un pacto previo con el arrendador?

Tanto el artículo 1 como el 2 del RDL exigen, para poder solicitar esta moratoria, que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes. Se plantea aquí la cuestión de qué sucede cuando ese pacto exista, pero su alcance se refiera a un periodo inferior al que contempla el Real Decreto-ley. En ese caso, creemos que se podrá solicitar la moratoria respecto del periodo que quede fuera del alcance del pacto previo.

i)    ¿Cómo tiene que acreditar el arrendatario que cumple los requisitos para tener derecho a la moratoria?

El artículo 4 regula la documentación a presentar para acreditar el cumplimiento de los requisitos por partes del arrendatario, otorgando al Arrendador la facultad de solicitar la exhibición de sus libros contables para acreditar la reducción de actividad.

Por razones obvias, no lo dice el precepto, pero el arrendatario también tendrá que acreditar, cuando así lo niegue el arrendador, que este último es un gran tenedor, por lo que se augura una demanda de notas simples en los registros de la propiedad.

4.- EL RÉGIMEN DE LOS ARRENDATARIOS QUE NO SE ACOJAN A LA MORATORIA Y AL APLAZAMIENTO DEL PAGO DE LAS RENTAS

Por último, se suscita una cuestión muy importante que el Real Decreto Legislativo no resuelve de forma expresa. Se trata de qué sucede con aquellos arrendatarios que no se acojan a la medida en el plazo de treinta días que les otorga el artículo 3 del RDL.

¿Pueden estos arrendatarios que cumplen los requisitos para solicitar la moratoria y aplazamiento del pago de las rentas prescindir de esta regulación y dirigirse al arrendador a fin de obtener unas soluciones distintas a las planteadas por el RDL?

Pues la verdad no está nada clara la respuesta. Es evidente que poder pueden, lo que no está nada claro es que en caso de que no exista acuerdo, los arrendatarios puedan pretender ante los Tribunales una solución distinta a la que plantea el Real Decreto-ley.

Y no lo está porque la solución que se establece en el Real Decreto-ley, según su exposición de motivos, parece ser la concreta respuesta legal a la situación actual derivada de la declaración del estado de alarma y de sus consecuencias.  

Por tanto, el Real Decreto-ley parece contemplar las concretas medidas que debe soportar un arrendador y a las que tiene derecho el arrendatario, como consecuencia de la situación económica existente a raíz de la declaración del estado de alarma, configurando legalmente, según parece desprenderse de dicha exposición de motivos aludida, el contenido de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos de arrendamiento a los que resulta de aplicación el Real Decreto-ley y, al menos, durante el periodo de aplicación al que va referido la medida. 

5.- EL RÉGIMEN DE LOS ARRENDATARIOS QUE NO CUMPLAN LOS REQUISITOS PARA ACOGERSEN A LAS MEDIDAS

Los arrendatarios que no sean autónomos o siendo personas jurídicas tengan un activo superior a cuatro millones de euros, un importe neto de su cifra anual de negocios superior a ocho millones de euros y un número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio superior a cincuenta, tengan o no tengan dificultades económicas, no podrán acogerse a la medida y no podrán solicitar aplazamiento alguno. 

Sin embargo, estos arrendatarios, podrán negociar libremente y sin limitaciones a la autonomía de voluntad, en qué medida se les debe aplicar a sus contratos la rebus sic stantibus. 

Ahora bien, en este caso, arrendadores y arrendatarios, tendrán que mirar de reojo y, desde luego, tendrán como declaración de principios, las medidas adoptadas por el RDL respecto de los arrendatarios que sí cumplen los requisitos para acogerse a la medida.

En fin, en mi humilde opinión, creo que debería haberse optado por una solución más general, admitiendo expresamente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento de inmuebles de uso distinto al de vivienda a los que se refiere el RDL, y estableciendo los requisitos para su aplicación, pero dejando a las partes, como de hecho venían haciendo, el acuerdo sobre de la concreta solución a adoptar en cada caso, entre otras cosas, porque la claúsula rebus sic stantibus exige el análisis concreto de las circunstancias concurrentes en cada caso para, desde esas bases, poder restablecer el equilibrio de las contraprestaciones y, por tanto, no admite una aplicación automática y generalizada. 
 



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