El TS ha determinado que la falta de un certificado individual por culpa del promotor en los casos en los que se haya suscrito una póliza colectiva para el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta en la construcción de vivienda no impide tener por cubierto el riesgo del asegurado.

El alto tribunal ha llegado a esta conclusión después de desestimar los recursos de  una  Sociedad de Garantía Recíproca y dos entidades bancarias contra una sentencia de la AP de Valencia sobre la efectividad de una póliza colectiva otorgada por estas entidades en su día en relación con la devolución de las cantidades anticipadas entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en promoción cuando falta la emisión de los certificados individuales.

La sentencia de la Sala de lo Civil del TS, núm. 322/2015, de 23  de septiembre de 2015 (Rec. 2779/2013, Ponente: señor Sancho Gargallo) señala que es posible entender directamente cubierto el riesgo en el caso de que se haya entregado una copia de la garantía colectiva junto con los contratos de compraventa incluso cuando no se ha emitido un certificado individual.

Respecto a la falta de dicha emisión, el comprador, que ha entregado cantidades a cuenta, no tiene responsabilidad, sino que será el promotor el responsable de esta actuación "gravemente negligente y dolosa", ya que es él el que ha dejado de requerir los certificados o avales individuales.

Y ello es así en atención a la finalidad tuitiva de la norma, Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y que ha sido recientemente resaltada por la Sala.

Los hechos

La promotora inmobiliaria, que había obtenido a cuenta del precio final de las viviendas distintas cantidades de los compradores, había concertado con una Sociedad de Garantía y dos entidades bancarias una póliza colectiva de afianzamiento.

La promotora fue declarada en concurso, con la resolución de los contratos de compraventa y la declaración de la existencia de la deuda de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los respectivos compradores.

Ante la demanda de los compradores, la sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación por entender que, aunque no se hubieran otorgado los avales individuales por las entidades demandadas, esto no les impedía disfrutar de las garantías establecidas por la Ley 57/1968 para los casos de incumplimiento de la promotora; este criterio fue confirmado por la sentencia dictada en apelación que señala que, al tratarse de un seguro colectivo, el comprador adquiere su condición de asegurado por el hecho de contratar con la promotora, sin que pueda verse afectado por el incumplimiento de ésta para con la asegurada.

Frente a la sentencia de apelación, las entidades demandadas interpusieron recurso de casación y por infracción procesal, basándose en la infracción de los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y denunciando la vulneración de la jurisprudencia que establece que conforme a esta ley no se le impone al banco velar por la entrega del aval por la vendedora ni entregar directamente el aval al comprador.

Sostienen que las pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas, y que la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los avales individuales.

Ahora el TS ha desestimado los recursos y entiende que la cobertura de la póliza opera aun cuando los compradores no dispongan de certificado o aval individual para reclamar las cantidades debidas.

La sentencia del TS

La sentencia del TS desestima los motivos alegados en sus recursos por las entidades bancarias y la sociedad de garantía recíproca y centra el asunto de la siguiente manera: «La controversia suscitada es si en el presente supuesto, en que se han resuelto los contratos de compraventa por incumplimiento de la promotora, aunque mediante una transacción, los compradores tienen derecho a reclamar de las entidades la devolución de las cantidades entregadas a cuenta al promotor, sobre la base de las pólizas colectivas concertadas por el promotor con estas dos entidades, y sin que éstas hubieran llegado a extender a favor de los compradores un aval individualizado.

Con respecto a la emisión de estos certificados individualizados («pólizas individuales de seguro»), señala que, conforme a la regulación vigente, correspondía a la entidad que cubría la eventualidad de la obligación del promotor de restituir las cantidades entregadas a cuenta, a requerimiento del propio promotor, una vez concertados los contratos de compraventa.

Al mismo tiempo, la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales por la entidad aseguradora o avalista a favor de cada uno de los compradores, los legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al artículo 3 Ley 57/1968.

No obstante, insiste en que la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

Respecto de dicha falta de emisión no tiene responsabilidad el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, sino la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales

La finalidad tuitiva de la norma impide otra interpretación: «(…) pone en evidencia cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/68, porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.»

"En estos casos debe entenderse que, al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasa a cubrir la eventualidad garantizada, que es la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía", señala el TS.

Por todo ello concluye en su sentencia el TS, desestimando así los recursos presentados:

«Por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.»