La Audiencia Provincial de Cantabria ha confirmado la condena al pago de una indemnización de 43.436 euros a una notaria por no informar durante una compraventa de la existencia de cargas fiscales que pesaban sobre unas fincas que fueron adquiridas por los ahora demandantes.
En una sentencia (sentencia AP Cantabria 125/2017 de 23 de febrero), que aún no es firme –la notaria ha recurrido ante el Tribunal Supremo-, el órgano de apelación respalda la resolución del Juzgado de Primera Instancia nº5 de Santander que estimó parcialmente la demanda de los compradores.
Entendió el juez de instancia que la notaria “no cumplió de manera diligente con sus obligaciones al no haber advertido expresamente a los compradores de la existencia de unas afecciones fiscales y de un aplazamiento del pago de la deuda que gravaban la finca y que constaban en la nota registral solicitada por la propia notaria”.
Sin embargo, el magistrado no estimó totalmente la demanda por considerar que la notaria es responsable de no advertir de las cargas que sí aparecían en la nota registral que ella misma había solicitado para preparar la operación de compraventa, pero no de otras responsabilidades de pago que no figuraban en el documento.
Un tema discutido fue la cuantía del daño, pretendiendo la parte actora recuperar más de 80.000 euros aportando documentación en la que no se desglosan los conceptos de estas cantidades. El daño causado se circunscriben a las afecciones fiscales conocidas a la fecha de la escritura de compraventa y cuyo pago los actores han acreditado, no las causadas por las escrituras posteriores, no conocidas por la notaria, y menos las de la propia compraventa, agrupación y posterior segregación de las fincas adquiridas.
No sirve una advertencia genérica y formal
La sentencia de instancia, de 21 de abril de 2016, señala que no consta en la escritura que la notario hiciera advertencia expresa de las afeccione fiscales ni de la nota marginal sobre el aplazamiento del pago del impuesto. Solo contiene la mención genérica y formal de que "se han hecho las reservas y advertencias legales", totalmente insuficiente.
Es cierto que la notario no podía conocer si esas afecciones continuaban realmente vigentes, pero lo que sí pudo y debió hacer fue advertir sobre su existencia, aunque la demanda alegue que los adquirente conocían esta situación.
“El comprador confía en el notario”
En este sentido también se pronuncia la Audiencia. En su sentencia el tribunal constata la “efectiva responsabilidad civil” de la notaria, por cuanto en las escrituras de compraventa “omitió y no informó” de las cargas por afección fiscal que pesaban sobre las fincas adquiridas.
Entiende la Audiencia que “las partes que acuden a la notaría, especialmente el comprador, confían en que el notario les informará adecuadamente de las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de compraventa”.
Existe una obligación de asesorar debidamente a los otorgantes (cita la resolución de la DGRN de 26 de octubre de 1995 y la STS de 14 de mayo de 2008), que consiste en la actividad de comunicación. Esta actividad de asesoramiento jurídico especializado se califica de contractual, por lo que un comportamiento negligente es indemnizable conforme los artículos 1.101 y siguientes del Código Civil. Recuerda el tribunal que el artículo 146 del reglamento notarial prescribe la responsabilidad civil del notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable.
“Es indudable –continúa el tribunal- que el hecho de que el notario no dejara constancia de las afecciones fiscales al tiempo de autorizar la escritura de compraventa ocasionó un grave perjuicio a los compradores”.
Y añade que no puede negarse “un nexo de causalidad” entre la conducta de omitir las cargas y el “detrimento patrimonial” que sufre el comprador que ha de pagar.
Finalmente, confirma la Audiencia que la responsabilidad civil debe circunscribirse a las cargas que figuraban en la nota registral, “sin que las causadas por escrituras posteriores fuesen conocidas por la notaria demandada”.
¿Prejudicialidad penal?
La Audiencia aborda la posible suspensión de las actuaciones en la vía civil por prejudicilidad penal, conforme al artículo 10.2 de la Ley Orgánicas del Poder Judicial, derivada de la interposición de una demanda por presunta estafa.
Basándose en el artículo 40 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entiende que en este caso no se dan los presupuestos para la suspensión del procedimiento, pues la pretensión de la actora no se basa en comportamientos de apariencia delictiva, o que la decisión futura del tribunal penal influya decisivamente sobre la resolución del pleito civil.
Argumenta que no se aprecia litispendencia y que entre las actuaciones penales y el proceso civil no hay identidad subjetiva, y que tampoco existe una prejudicialidad civil.
