La Audiencia Provincial Cantabria, en sentencia 239/2017, de 8 de mayo (Rec. 626/2016) aborda esta cuestión en un caso en el que la arrendadora ejercita acumuladamente acción de desahucio por impago y de reclamación de rentas adeudadas.
Desestimada la demanda en primera instancia por entender el Juzgado que hubo un incumplimiento sustancial de obligaciones imputable a la arrendadora, la Audiencia Provincial de Cantabria declara resuelto el contrato y condena a la arrendataria al pago de las cantidades adeudadas.
Existen tres posiciones jurídicas existentes respecto a la incidencia de la sentencia estimatoria de la demanda de desahucio en la relación obligatoria vigente de arrendamiento.
La primera de ellas defiende el carácter resolutorio de la acción de desahucio pero con facultad de rehabilitación del contrato por parte del arrendatario, por lo que la sentencia que se dicte no tiene carácter definitivo al no poder decidir definitivamente sobre la pérdida de vigencia del contrato de arrendamiento. Por tanto, no rompe de forma definitiva la relación arrendaticia.
La segunda posición considera la acción como simplemente posesoria por cuanto su ejercicio no deshace la relación jurídica de arrendamiento. En este caso la devolución de la posesión por el arrendatario al arrendador supondría una simple "suspensión" de la relación jurídica hasta que el arrendador ejercite la correspondiente acción ordinaria de resolución o el arrendatario la acción declarativa de vigencia del contrato.
Por último, la tercera de las posiciones jurídicas es la que sostiene el carácter resolutorio de la acción de desahucio pero con un alcance puramente condicional. Así, la ruptura del contrato no es definitiva, sino que queda sometida al cumplimiento de una condición resolutoria consistente en la falta de ejercicio por el arrendatario de la acción declarativa de vigencia del contrato, durante el tiempo en que, razonablemente, dure su interés por recuperar la posesión de la cosa arrendada
La Audiencia de Cantabria opta por esta tercera posición. Por tanto, se trata de una resolución condicional pero, además, es privilegiada por la limitación de medios de defensa impuesta al arrendatario demandado.
Así, el retraso en el pago de cualquier cantidad tiene alcance resolutorio y, dada la naturaleza sumaria del juicio de desahucio, al arrendatario solo se le permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, pero no otras excepciones tales como la de contrato defectuosamente cumplido por el arrendador, ni la de resolución del contrato por causa de incumplimiento imputable a éste. Además, dicho pago de lo adeudado ha de ser completo, esto es, la acción de desahucio prospera si concurre el impago de cualquier cantidad debida hasta el último momento en que sea admisible la enervación.
Y puesto que la acción acumulada de reclamación de rentas devengadas y no abonadas es tan sumaria como la de desahucio, frente a ella el arrendatario solo podrá oponer las mismas excepciones que podría oponer frente a la acción de desahucio.