El Supremo ha fijado criterio sobre el alcance de la oponibilidad a terceros de la hipoteca registrada de un inmueble. La Sala de lo Civil rechaza en su resolución (STS 250/2019, de 6 de mayo, Rec. 1991/2016), cuyo texto íntegro puede consultar aquí, que el adjudicatario de una vivienda gravada con una hipoteca pueda evitar los pactos sobre la misma que no firmó. En concreto, el Alto Tribunal aclara que estas cláusulas, en particular la de intereses del préstamo, son oponibles a terceros aunque no hubieran sido parte en la firma del contrato.
En el caso de autos, el demandante resultó adjudicatario de una finca en el procedimiento ejecutivo seguido frente a los prestatarios, subrogándose en las cargas y gravámenes anteriores, entre ellas, la hipoteca constituida sobre la finca.
En su demanda solicitaba que se declarase la nulidad de la ejecución hipotecaria seguida en su contra o, subsidiariamente, que se declarase que los demandados (ejecutantes hipotecarios) únicamente debían percibir el principal e intereses garantizados de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, conforme al art. 114 de la Ley Hipotecaria.
Las sentencias de instancia estimaron la pretensión subsidiaria. En concreto, la Audiencia Provincial consideró que el tercer adquirente de una finca hipotecada únicamente responde de lo previsto como regla legal en el art. 114 LH, y que los pactos referentes a una responsabilidad hipotecaria mayor no afectan a dicho tercero, por no haber sido parte en el contrato. Es decir, que la mención salvo pacto en contrario que se contiene en el art. 114 LH solo opera inter partes, pero no frente a terceros.
El art. 114 LH establece que: "Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años".
La Sala interpreta el contenido de este artículo y señala que la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tiene un límite máximo de cinco años; es decir, en ningún caso podrán reclamarse, frente a terceros, intereses de más de cinco anualidades. Dentro de este máximo, la ley posibilita la libertad de pacto.
Y esa responsabilidad hipotecaria, que indica cuál es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que sea propietario y se ejecute el bien, tiene efectos tanto inter partes como erga omnes, en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria. Es decir, el máximo de cobertura hipotecaria, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor.
Además, el Tribunal destaca que el demandante se adjudicó en subasta el bien hipotecado, por lo que tiene que atenerse a la previsión del art. 670.5 LEC, cuando dice: "Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos".
Por tanto, el demandante se subrogó en la responsabilidad derivada de la hipoteca anterior, conforme a su inscripción, que garantizaba cuatro años de intereses, dentro de los márgenes permitidos por el art. 114 LH.
