Victoria Royo Pérez. - El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con su sentencia de 22 de septiembre de 2020 (asuntos acumulados C?724/18 y C?727/18) avala la normativa francesa que exige una autorización previa para el alquiler de inmuebles de uso turístico cuyo objetivo es garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento a largo plazo a precios asequibles.
El caso llega al tribunal europeo después de que la justicia francesa multara con 5.000 y 15.000 euros a Cali Apartments SCI y HX, propietarios de dos estudios situados en París, tras haber ofertado en alquiler los dos inmuebles en un sitio de Internet y ser arrendados sin autorización previa de las autoridades locales, de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo, a clientes de paso. Además, ambas condenadas debían realizar la reversión de los inmuebles en cuestión a su uso como vivienda.
La normativa francesa en controversia
Es preciso señalar, como lo hace la justicia francesa en las sentencias condenatorias a Cali Apartments SCI y HX, que el Código francés de la Construcción y de la Vivienda establece, en particular, que el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda está sometido a autorización previa y que el hecho de arrendar un inmueble amueblado destinado a vivienda de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio constituye un cambio de uso. Además, esta normativa también recoge que dicha autorización, emitida por el alcalde del municipio en el que esté ubicado el inmueble, podrá estar supeditada a una compensación consistente en la transformación simultánea en vivienda de un inmueble que tenga otro uso. Así, dicho Código contendrá las condiciones de concesión de las autorizaciones y de determinación de las compensaciones en función de, entre otras cosas, las características de los mercados de la vivienda y de la necesidad de no agravar su escasez.
Así las cosas, los propietarios interpusieron recursos de casación contra las sentencias pronunciadas por el Tribunal de Apelación de París, por lo que el Tribunal de Casación de Francia formuló una petición de decisión prejudicial al Tribunal de Justicia para que se pronunciase sobre la compatibilidad de la normativa nacional en cuestión con la Directiva 2006/123, relativa a los servicios en el mercado interior y el Código francés de la Construcción y de la Vivienda.
La respuesta del TJUE
En primer lugar, el tribunal de justicia considera que la Directiva 2006/123 se aplica puesto que el derecho europeo considera que el alquiler de inmuebles para uso turístico es una actividad calificada como servicio. En la sentencia, el juez señala que dichas actividades están comprendidas en el ámbito del concepto “servicio” y, además, considera que la normativa controvertida no está excluida del ámbito de aplicación de la Directiva 2006/123.
En segundo lugar, el TJUE recuerda que para que este servicio quede sometido a un régimen de autorización previa debe cumplir unos requisitos: primero, el carácter justificado de aplicación del régimen por un interés general que persiga un objetivo que no pueda alcanzarse mediante una medida menos restrictiva (criterio de proporcionalidad); y segundo, que el establecimiento de los criterios de concesión de las autorizaciones estén previstos en dicha normativa.
Así, por un lado, el TJUE considera que la normativa controvertida (el Código) pretende establecer un mecanismo de lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, con el objetivo de dar respuesta al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento de las tensiones en los mercados inmobiliarios, lo que constituye una razón imperiosa de interés general. Además, el tribunal afirma que es proporcionada con el objetivo perseguido puesto que está dirigida a una actividad específica de arrendamiento de inmuebles, excluye de su aplicación a viviendas que son la residencia principal de su propietario y tiene un alcance geográfico restringido.
Por otro lado, por lo que respecta a los criterios de concesión de las autorizaciones previstas por esta normativa, el TJUE considera que estos deberán estar establecidos por la normativa en cuestión, ser proporcionales, así como claros, inequívocos y objetivos, además de públicos, accesibles y transparentes.
Finalmente, el Tribunal de Justicia recuerda que la normativa nacional francesa establece la facultad de acompañar la concesión de la autorización solicitada de una obligación de compensación en una cuantía definida por las autoridades locales, en función de las características de los mercados de vivienda y de la necesidad de no agravar la escasez. Por ello, el TJUE ha manifestado que deberá ser el juez nacional quien deba cerciorarse de que esa facultad resulta adecuada a la situación del mercado de alquiler, así como compatible con el ejercicio de la actividad de arrendamiento de que se trata.
