Según una sentencia de la Sala primera del TS, de fecha 8 de enero de 2013 (R.º 1224/2010), pero hecha pública ayer, el artículo 1502 del Código Civil permite suspender el pago del precio si el comprador puede ser perturbado en su posesión o dominio, pero no cuando esta situación se conoce en el momento de celebrar el contrato, ni cuando se ha afianzado la devolución del precio. También señala que el riesgo de la perturbación del vendedor ha de afectar a una obligación esencial del contrato, dado su carácter sinalagmático y la reciprocidad de las prestaciones y que, por tanto, la posibilidad de suspensión del pago del precio no puede relacionarse con todo incumplimiento contractual.
El Fundamento de Derecho Segundo, números 3 y 4, establece a este respecto: "3. ... el comprador, hoy recurrente, tuvo pleno conocimiento de la existencia del usufructo en el momento de la celebración del contrato, por lo que difícilmente puede alegar el error propio o error vicio en el consentimiento prestado (artículo 1261.1 del Código Civil). En segundo término, sentado lo anterior, por qué [sic] dicha carga, ya como riesgo, o condicionante en el cumplimiento y satisfacción al comprador, no afectaba a la validez del contrato celebrado. En efecto, desde la perspectiva causal, concorde con el propósito negocial o causa concreta del negocio (artículo 1261.3 del Código Civil), hay que señalar que el meritado contrato de compraventa desplegó, plenamente, su eficacia obligacional sin que la previa existencia del usufructo fuera impedimento para la misma. Del mismo modo, que su eficacia jurídico-real se dio paso con la correspondiente entrega de la finca objeto del contrato, permitiéndose la posesión y el "habere licere" del comprador de un modo público y pacífico. En este contexto, la previa existencia del usufructo, reconducida como posible condicionante de la obligación del vendedor de otorgar la escritura pública de la venta, sigue el mismo criterio interpretativo y no cuestionan la validez y eficacia del negocio celebrado, pues sólo puede ser tenida en cuenta a los efectos de la posible resolución por parte del comprador contra el incumplimiento del vendedor al respecto; cuestión que en el presente caso también ha resultado probada en contra del comprador ante la renuncia y el poder de disposición otorgados en favor del vendedor y, en consecuencia, la disposición del vendedor hacia el cumplimiento de la obligación. Todo ello, además, en consonancia con la doctrina de los actos propios.
4.... la aplicación del artículo 1502 del Código Civil queda excepcionada si el comprador, al tiempo de celebrar el contrato, conoce del peligro o riesgo de perturbación que en el futuro puede sufrir en la posesión o dominio de la cosa adquirida, tal y como señalara la doctrina jurisprudencial antigua, STS 8 de junio de 1965, y como resalta la actual, SSTS de 14 de noviembre de 1997 y 18 de marzo de 1994. No obstante, en el campo doctrinal conviene precisar la relación existente entre la facultad de suspensión del pago del precio previsto en dicho artículo y la excepción de incumplimiento de contrato (exceptio non adimpleti contractus).
En este sentido, y aunque esta Sala ya se ha ocupado, recientemente, de establecer las diferencias conceptuales y de orden práctico entre la excepción de cumplimiento y el incumplimiento resolutorio, así como su relación en la dinámica resolutoria, SSTS 18 de mayo de 2012 (núm. 294, 2012) y 20 de noviembre de 2012 (núm. 674, 2012), respectivamente, conviene al respecto dejar sentadas las siguientes consideraciones.
Si bien, en términos muy generales, puede establecerse una cierta conexión entre la facultad de suspensión del artículo 1502 y la exceptio non adimpleti contractus, como si de una modalidad de esta última se tratara, lo cierto es que, con mayor rigor técnico, esta relación sólo se produce si el referido riesgo de la perturbación queda configurado expresamente en el contenido obligacional del programa de la prestación debida, como una obligación esencial y no meramente accesoria o complementaria. Fuera de esta previsión contractual, su contraste resulta improcedente a los efectos de la excepción de cumplimiento que centra su valoración, precisamente, en la adecuación o exactitud del cumplimiento realizado respecto del programa de prestación acordado. De ahí que, en estos casos, el fundamento de la facultad de suspender el pago del precio, como garantía o medida de protección legalmente prevista, responda más bien al carácter sinalagmático del contrato de compraventa y a la interdependencia o reciprocidad de las prestaciones debidas en la medida en que la perturbación sufrida, o el riesgo fundado de padecerla, cuestiona el cumplimiento satisfactorio de la contraparte y, con ello, el juego normal de la reciprocidad resultante, que puede quedar en suspenso; caso similar al previsto en el artículo 1467 del Código Civil que permite al vendedor retener la cosa vendida, si con posterioridad a la venta, descubre o tiene conocimiento fundado del riesgo de insolvencia del comprador, SSTS 23 de marzo de 1993, 21 de diciembre de 1996 y 11 de mayo de 2004.
Por lo demás, este fundamento resulta concordante con la tipicidad contractual de esta figura que trae causa del tronco común del saneamiento por evicción, artículo 1474 del Código Civil, y que conforme a su tradición y abolengo jurídico posibilitó su tratamiento como un riesgo o peligro que podía bien ser garantizado, o bien ser asumido por la parte contratante como un elemento natural y no esencial del contrato (pactum de non praestanda evictione, artículo 1477 del Código Civil). Razón sistemática que se observa en los preceptos anteriormente citados, artículos 1467 y 1502 del Código, con extensión lógica al 1483, en donde el conocimiento del riesgo determina su asunción y el afianzamiento del mismo su exclusión. (...)"
