La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 16 de septiembre de 2014 (recurso número 969/2012, ponente señor Orduña Moreno), en cuya parte dispositiva fija como doctrina jurisprudencial que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado, conforme a lo dispuesto por el art. 1280 CC, no es causa directa de resolución contractual al amparo del art. 1124 CC.

En el caso de autos, de la interpretación del contrato celebrado se infiere que la meritada exigencia formal no venía revestida del carácter esencial apuntado para la propia validez o eficacia del contrato. Además, éste quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones (entrega de la cosa y pago del precio) y pese al tiempo transcurrido (5 años), ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se procediese al otorgamiento de la escritura.

Los hechos

La cuestión de fondo planteada en el caso consiste en determinar si el incumplimiento por los vendedores de la obligación contractual de elevar a escritura pública la compraventa privada de una plaza de garaje es causa de resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de resolución del contrato formulada por el comprador pero la Audiencia Provincial de Valladolid revocó la sentencia y la estimó.

El Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por los demandados, casa la sentencia de apelación y confirma la del Juzgado.

La sentencia del Tribunal Supremo

El fundamento de derecho segundo de la sentencia  establece:

"Contrato de compraventa de bien inmueble.

Exigencia formal de elevar a escritura pública el contrato celebrado; artículos 1278, 1279 y 1280 del Código Civil. Doctrina jurisprudencial aplicable.

SEGUNDO.- 1. Inadmitido el recurso de casación formulado por doña Eva , el recurso de casación de los demás demandados, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, por interés casacional al oponerse la sentencia a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, se articula en un único motivo por infracción de lo dispuesto en los artículos 1278, 1279, 1280 y 1450 del Código Civil en vulneración de la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, SSTS de de 5 de febrero de 2007 (núm. 130/2007) y de 29 de julio de 1999.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser estimado.

2. En efecto, tal y como alega la parte recurrente en su cita de la Sentencia de esta Sala, de 5 de febrero de 2007 (núm. 130/2007), que contempla, a su vez, la doctrina recogida en la STS de 29 de julio de 1999, debe eñalarse que desde la perspectiva de la interpretación sistemática de los artículos 1279 y 1280 del Código Civil se obtienen, al menos, dos consideraciones doctrinales. La primera es que, contrariamente a los casos en que nuestro Código Civil otorga a la forma del contrato un carácter solemne como presupuesto de su validez y de eficacia, la exigencia formal del artículo 1280 en relación a que ciertos contratos, entre ellos, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles (número primero del citado artículo), consten en documento público no puede ser entendida como una referencia normativa pertinente al presupuesto de validez y eficacia del contrato celebrado, esto es, que incumplida dicha finalidad el contrato resulte inexistente por las partes o carente de eficacia alguna; pues el propio artículo 1279, como proyección del principio espiritualista como criterio rector del formalismo contractual (artículo 1278 del Código Civil), parte de la propia validez y eficacia estructural de los contratos enumerados en el artículo 1280 del Código Civil que no constan en escritura pública al disponer "que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez". La segunda consideración, al hilo de lo expuesto, es que la exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros.

La conclusión práctica al respecto, conforme al principio de la autonomía de la voluntad, es que si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial debe figurar inequívocamente en el contenido contractual llevado a cabo,`pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos.

También conviene destacar que las condiciones señaladas concuerdan, sistemáticamente, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos. Criterio que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, con referencia al Derecho Contractual Europeo y a los principales textos de armonización en este contexto, ha reforzado destacando su función de principio general del Derecho (SSTS 15 de enero de 2013, núm. 827/2012, y 30 de junio de 2014, núm. 3332014)..

Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado.

3. La doctria jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación del motivo planteado. En primer lugar, de la interpretación del contrato celebrado se infiere, sin dificultad, que la meritada exigencia formal no viene revestida del carácter esencial apuntado ya para la propia validez del contrato, o bien, para el curso de su propia eficacia contractual resultando, por el contrario, su configuración genérica conforme al marco descrito del artículo 1280.1 del Código Civil (estipulación novena). En segundo lugar, y atinente al plano de la realidad del contrato se debe señalar que el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones pues resulta indiscutido que en el mismo concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, que se llevó a efecto la entrega de la cosa (con la entrega de llaves y posesión de la plaza de garaje, estipulación primera) y se realizó el pago del precio pactado (estipulación primera). Por último, y en tercer lugar, debe también señalarse el hecho crucial de que, pese al tiempo transcurrido, cinco años, ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública."