La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 27 de marzo de 2014 (recurso número 141/2011), por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Los hechos

La cuestión jurídica planteada en el caso se centra en si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de dos mensualidades de renta permite declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o la enervación de la acción de desahucio, con la consiguiente imposibilidad de una segunda enervación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró enervada la acción ya que el pago de la renta se había formalizado antes incluso de conocer el arrendatario la interposición de la demanda. Sin embargo, la sentencia de segunda instancia desestimó la demanda y, pese a declarar probado el retraso en el pago de la renta de dos mensualidades, sostuvo que no se podía declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además fundó su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la demandante, casa y anula la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.

La sentencia del TS

La Sala considera que la sentencia de apelación es contraria a la doctrina jurisprudencial que reiteradamente ha declarado que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Y estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior.

Como consecuencia de lo anterior, el Alto Tribunal declara como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. 

Los argumentos de la  sentencia del TS, de la que ha sido ponente el magistrado señor Marín Castán, se contienen en los siguientes fundamentos de derecho:

"SEGUNDO.- (...) La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta, de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :

«A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

»B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

En definitiva, el recurso de casación ha de ser estimado, debe confirmarse la sentencia dictada por el juez de primera instancia y, dado que el pago de las rentas debidas fue anterior a la celebración de la vista ( artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), procede declarar enervada la acción de desahucio, tal y como solicita el recurrente en el escrito de interposición de su recurso.

TERCERO.- Como consecuencia de lo razonado en el fundamento anterior, estimado el recurso de casación y, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no solo debe casarse la resolución recurrida sino que, al haberse estimado un recurso de casación formalizado por la vía del interés casacional, se debe declarar la doctrina jurisprudencial que se considera infringida, por lo que se reitera que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas."


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