El Gobierno catalán frena en seco la burbuja del alquiler. El nuevo Decreto Ley 9/2019, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda de Cataluña, aprobado el pasado 21 de mayo, pondrá un límite máximo del 10% a la renta que se calculará sobre los precios fijados en el índice oficial de referencia.
El Parlamento de Cataluña instó al Gobierno de la Generalitat a impulsar una medida considerada como urgente, en virtud del artículo 129 del Estatuto de autonomía de Cataluña que otorga a la Generalitat la competencia exclusiva en materia civil, las materias que el artículo 149.1.8 de la Constitución atribuye en todo caso al Estado. De esta forma, se permite que la provincia cuente con una regulación propia en materia de arrendamientos urbanos, otorgando a las administraciones públicas de herramientas para limitar los incrementos de precios en zonas con alta demanda. El decreto también establece nuevas modificaciones para el título quinto Código Civil catalán.
Medidas urgentes
Publicado el 23 de mayo en el Diario Oficial de la Generalitat, la medida entrará en vigor el próximo día 24. En el mismo decreto se expone la imperiosa necesidad de la aplicación de estas medidas limitativas. El texto hace alusión a la salida de la crisis y progresiva reactivación económica como motivos principales del escepticismo a la hora de adquirir una propiedad y, por tanto, se haya producido un consecuente aumento de la demanda por el alquiler de vivienda. La corta duración de los contrates, junto con el auge del turismo urbano, han desencadenado una subida de precios que en Cataluña ha alcanzado hasta un 30%, con especial atención a la zona metropolitana de Barcelona.
Los jóvenes y familias con bajos ingresos han sido los principales afectados, relata el decreto, con una dificultad para acceder a la vivienda que supera la media europea. Se hace por tanto necesario implantar dos medidas principales: lograr que la relación contractual sea larga o indefinida e introducir sistemas de contención de las rentas en zonas con un mercado tenso. Ambas medidas, dice el decreto, se han aplicado en países vecinos pero no en territorio nacional, con medidas que califica de “tímidas” como el Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, todavía lejos de los estándares europeos.
Mercado tenso de vivienda
En su primer artículo, el decreto declara como objetivo “regular la contención de rentas en los contratos de arrendamiento”, en aquellos casos que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario o esté situada en un área de mercado tenso. El mercado tenso queda definido como aquellas áreas de los municipios donde entra en riesgo el acceso a la vivienda de un modo asequible.
El Gobierno, por tanto, adquiere la potestad para aplicar las limitaciones a las zonas que considere oportunas, ateniendo a factores como el precio, aumento de la densidad demográfica, número de viviendas vacantes, siendo el departamento de la Generalitat en materia de vivienda y el Ayuntamiento, en el caso de Barcelona, los encargados de calificar una zona como tal. Para ello es necesario una memoria explicativa que acredite las circunstancias que han llevado a tal decisión, indicando además su duración y la obligatoria aplicación del índice de referencia de precios. De manera motivada, la declaración de un área como mercado tenso podrá excluir a aquellas viviendas de 150 metros cuadrados o más.
Régimen de contención de renta
La medida básica de este decreto, regulada en su artículo 6, impone una limitación del 10% respecto al índice de referencia de precios. En circunstancias excepcionales que hacen que el precio deba subir más allá de dicho margen, estas deberán ser justificadas, no pudiendo sobrepasar un 5% adicional. Por otro lado, los pisos de nueva vivienda cuentan con un límite del 20% vigente durante los cinco años posteriores a la finalización de la obra.
Por otro lado, el decreto hace también referencia a las viviendas alquiladas de manera previa a la declaración de mercado tenso de un área determinada. En estos casos, se permite que el propietario pueda mantener el precio anterior. En caso de producirse una novación del contrato, el mismo comenzará a aplicarse con las obligaciones recogidas en el nuevo Decreto ley.
Asimismo, las obras de mejora realizadas por el arrendador en la vivienda permiten elevar la renta en los términos establecidos en la ley, aún cuando se supere el límite que impone el artículo 6. Pese a ello, el cobro de cantidades indebidas por haber superado el límite otorga al inquilino el derecho de restituirle las cantidades abonadas en exceso.
Modificación del Código Civil catalán
El Decreto ley reserva las disposiciones finales para establecer las modificaciones del libro quinto del Código Civil catalán, relativo a los derechos reales de garantía, en los artículos dedicados a la figura de la prenda.
Para ello, realiza una nueva redacción de varios artículos, como el artículo 569-13, de requisitos de constitución, añadiendo en su tercer apartado la posibilidad de que la persona se libere de la obligación si paga a su acreedor antes de tener conocimiento de la prenda. Por otro lado, el artículo 569-15 añade la posibilidad de que un bien pignorado pueda volverse a pignorar, manifestando la condición de las prendas anteriores.
Finalmente, el artículo 569-20, relativo a la realización del valor del bien pignorado, añade la obligación de citar a la subasta a las personas deudoras y pignorantes, así como al resto de titulares de derechos reales sobre el bien.
