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DECRETO LEY 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contenci髇 de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci髇 del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻 en el 醡bito de la prenda

Ficha:
  • 觬gano DEPARTAMENTO DE LA PRESIDENCIA
  • Publicado en DOGC n鷐. 7881 de
  • Vigencia desde 24 de Mayo de 2019. Revisi髇 vigente desde 24 de Mayo de 2019
Versiones/revisiones:

Sumario

Derogado por
Ir a Norma Acuerdo Parlamento de Catalu馻 26 Jun. 2019 CA Catalu馻 (derogaci髇 del DL 9/2019 de 21 May., de medidas urgentes en materia de contenci髇 de rentas en contratos de arrendamiento y modificaci髇 del libro quinto del C骴igo Civil de Catalu馻)
Norma afectada por
Ir a Norma DOGC 5 Junio. Correcci髇 de erratas en el DL 9/2019 de 21 May. CA Catalu馻 (medidas urgentes en materia de contenci髇 de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci髇 del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻 en el 醡bito de la prenda)
D Ley [CATALU袮] 9/2019, 21 mayo rectificado por Correcci髇 de erratas(獶.O.G.C. 5 junio). Ir a Norma correctora
Ir a Norma derogadora D Ley [CATALU袮] 9/2019, 21 mayo, derogado conforme establece el Acuerdo [CATALU袮] de derogaci髇 del Decreto ley 9/2019, 21 mayo, de medidas urgentes en materia de contenci髇 de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci髇 del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻 en el 醡bito de la prenda (獶.O.G.C. 5 julio) al no haber sido validado expresamente como establece el art韈ulo 64.2 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻.

El presidente de la Generalidad de Catalu馻

Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno ha aprobado y yo, de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 67.6.a) del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, promulgo el siguiente

DECRETO LEY

Exposici髇 de motivos

El Parlamento de Catalu馻, por medio de la Moci髇 84/XII, aprobada el 9 de mayo de 2019, inst al Gobierno de la Generalidad a impulsar de forma urgente la aprobaci髇 de medidas legislativas, en el marco del derecho civil de Catalu馻, para permitir que Catalu馻 cuente con una regulaci髇 propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote a las administraciones p鷅licas de las herramientas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.

La urgencia de estas medidas es manifiesta. La salida de la crisis financiera internacional y la progresiva reactivaci髇 econ髆ica de los 鷏timos a駉s han incidido con fuerza en el mercado de la vivienda, que ha experimentado una cierta retracci髇 del acceso en r間imen de propiedad, por razones no solo de precio sino tambi閚 de financiaci髇 y un aumento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler. Este aumento, combinado con la corta duraci髇 de los contratos de arrendamiento en aplicaci髇 de la legislaci髇 del Estado, ha propiciado una fuerte escalada de precios, que en Catalu馻 han crecido en torno a un 30 % en los 鷏timos cinco a駉s. Esta tendencia ha sido a鷑 mayor en Barcelona y en su entorno metropolitano, al a馻dirse el auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales, y la entrada de capital internacional en grandes operaciones de inversi髇 inmobiliaria.

La fuerte subida de las rentas ha provocado dificultades econ髆icas muy graves para acceder a la vivienda y para permanecer en ella. Los j髒enes y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quien m醩 han sufrido y todav韆 sufren situaciones de exclusi髇 residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya est superando el de los a駉s de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que lo son a precios de mercado supera el 40 % en Barcelona y en el 醨ea metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una econom韆 familiar. La vulnerabilidad que deriva de ello se est traduciendo, en la pr醕tica, en la expulsi髇 de muchos vecinos de su entorno de residencia, sea por desahucio o por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al vencer los contratos. Esta din醡ica de segregaci髇 de espacio en funci髇 de la capacidad econ髆ica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesi髇 social.

Los retos que plantea el acceso a una vivienda digna y asequible se deben abordar prioritariamente con pol韙icas p鷅licas. La Generalidad de Catalu馻 y las administraciones locales se han mostrado en la 鷏tima d閏ada particularmente resolutivas adoptando y ejecutando medidas dirigidas a incrementar el parque de vivienda p鷅lica y social, si bien el enorme d閒icit hist髍ico en este terreno har que sea necesario un esfuerzo largo y sostenido para obtener resultados apreciables. A parte de estas actuaciones, todos los informes de diagn髎tico y los planes de vivienda reservan un papel espec韋ico a los instrumentos del derecho privado.

Que la regulaci髇 de los contratos de arrendamiento de vivienda puede y debe contribuir tambi閚 a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna lo manifiesta la legislaci髇 de arrendamientos urbanos de los pa韘es de nuestro entorno. Este objetivo se plasma sobre todo con dos tipos de medidas. Por un lado, es habitual que las relaciones contractuales sean de duraci髇 larga o indefinida. Aunque las leyes establezcan plazos breves de duraci髇 contractual, en muchos pa韘es los inquilinos los pueden prorrogar indefinidamente o por plazos largos, con actualizaci髇 peri骴ica de las rentas, mientras no concurra alguna de las causas legalmente tasadas de resoluci髇. Por otro lado, m醩 recientemente (por ejemplo, a partir de 2014 en Francia y en Alemania), algunos ordenamientos han introducido sistemas nuevos de contenci髇 o encuadre de las rentas de alquiler en aquellas zonas donde el mercado se ha vuelto muy tenso y genera dificultades graves de acceso a la vivienda en el conjunto del parque residencial. La legislaci髇 espa駉la en materia de arrendamientos urbanos, sin embargo, ha ignorado estos desarrollos y, a pesar de la t韒ida reforma en la buena direcci髇 introducida por el Real decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes y en materia de vivienda y alquiler, se encuentra todav韆 lejos de los est醤dares europeos de seguridad, estabilidad y asequibilidad de los alquileres.

La Generalidad de Catalu馻, que ya regul los contratos de arrendamiento r鷖tico y otros de cultivo con la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, posteriormente incorporada al C骴igo civil de Catalu馻, aborda ahora en ejercicio de su competencia en derecho civil ( art韈ulo 129 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻) la regulaci髇 de los arrendamientos de vivienda. En vista de la complejidad de la materia, se ha considerado oportuno hacerla efectiva por fases. En primer lugar, por razones de urgencia extraordinaria que justifican el recurso al instrumento del Decreto ley, se regula, con la disposici髇 que ahora se aprueba, un r間imen excepcional de contenci髇 de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado tenso de vivienda, tal como se definen en la parte dispositiva de esta norma. M醩 adelante, en un plazo breve que la disposici髇 final primera de este Decreto ley fija en seis meses, el Gobierno debe presentar al Parlamento un proyecto de ley de regulaci髇 integral de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas. Finalmente, de acuerdo con la estructura del C骴igo civil de Catalu馻 como c骴igo abierto, esta regulaci髇 tendr que insertarse, junto con la de las otras modalidades de arrendamiento de bienes, en el cap韙ulo correspondiente a los contratos sobre objeto ajeno del libro sexto del mencionado C骴igo.

El r間imen de contenci髇 de rentas que aqu se establece es una medida congruente con la configuraci髇 constitucional del derecho de propiedad ( art韈ulo 33 de la Constituci髇) e instrumental para la efectividad del derecho tambi閚 constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada ( art韈ulo 47 de la Constituci髇). La jurisprudencia constitucional ha reiterado que el contenido esencial de la propiedad inmobiliaria exige compaginar el derecho del propietario a percibir una utilidad econ髆ica razonable de sus bienes, que este Decreto ley garantiza, con el cumplimiento de la funci髇 social de los bienes destinados a vivienda, que puede implicar la imposici髇 de condiciones y restricciones adecuadas a su naturaleza y a su funci髇 constitucionalmente establecida.

La regulaci髇 que ahora se aprueba permite a la Administraci髇 calificar ciertas zonas del territorio como 醨eas con mercado tenso de vivienda y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan a un r間imen de contenci髇 de las rentas. La imposici髇 de estas restricciones se concibe como una medida excepcional. A diferencia de otros ordenamientos, como el franc閟, donde el encuadre de rentas tiene duraci髇 indefinida, en Catalu馻 se trata de una medida limitada en el tiempo, que se puede declarar con una duraci髇 m醲ima de cinco a駉s, en un procedimiento en el que es necesario acreditar las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptar醤 las administraciones para atenuar o revertir la situaci髇 de mercado tenso. La competencia para formular esta declaraci髇 se atribuye al departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda, con la excepci髇 de la ciudad de Barcelona, como consecuencia de su problem醫ica singular y de su r間imen especial.

El efecto pretendido de contenci髇 de las rentas se instrumenta por medio de la aplicaci髇 del 韓dice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica el departamento competente en materia de vivienda. El 韓dice suministra datos fiables para el conocimiento de las rentas de alquiler de viviendas an醠ogas a la que tiene que ser arrendada, obtenidas a partir de la informaci髇 que contiene el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El 韓dice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicaci髇 y con una superficie concretas y de los m醨genes de precio superior e inferior resultantes de la ponderaci髇 de varias caracter韘ticas de la vivienda (a駉 de construcci髇, estado de conservaci髇, eficiencia energ閠ica, ascensor, mobiliario, anexos). En vista de la existencia de estos m醨genes, la normativa que ahora se introduce prev que sean las mismas partes contratantes las que establezcan el precio que consideran de referencia dentro de los m醨genes del sistema de indexaci髇 (o, excepcionalmente, desvi醤dose de los mismos, si bien en este caso habr que justificar debidamente los motivos), aun ponderando las caracter韘ticas relevantes de la vivienda arrendada para fijar la renta del alquiler.

El r間imen de contenci髇 de rentas aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda concluidos en 醨eas declaradas de mercado tenso busca un equilibrio razonable entre el deber de respeto del inter閟 patrimonial del arrendador y la funci髇 social de la propiedad urbana, y gira en torno a tres reglas b醩icas. La regla general limita la cuant韆 de la renta que puede ser convenida en el momento de formalizar el contrato, que no puede superar el precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter韘ticas an醠ogas, incrementada, como m醲imo, en un diez por ciento. Las reglas segundas y terceras establecen excepciones a la aplicaci髇 de la primera regla. Por una parte, si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del r間imen de contenci髇 de rentas y el arrendador percib韆 una renta superior a la que resultar韆 de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permite pactar, como renta m醲ima, la percibida al final del contrato anterior. De este modo se protege una posici髇 patrimonial del arrendador adquirida y ejercida como derecho con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo r間imen contractual. Por otro lado, el r間imen de contenci髇 de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los que resultan de un proceso de gran rehabilitaci髇, en cuyo caso el incremento de precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter韘ticas an醠ogas se puede llegar a fijar en un m醲imo del veinte por ciento. Esta regla pretende contrarrestar el posible desincentivo que el r間imen ordinario de contenci髇 de rentas puede producir en la promoci髇 de viviendas nuevas o rehabilitadas con destino al mercado libre de alquiler. La regla se aplica durante los primeros cinco a駉s contadores desde de la certificaci髇 de final de obra. En los contratos concluidos despu閟 de este periodo ya les serian aplicables, si todav韆 perdurara el r間imen especial de contenci髇 de rentas, las dos reglas precedentes.

Las tres reglas mencionadas se complementan con normas que articulan la posibilidad de actualizar anualmente la renta si as se pacta (en este caso, se estar al 韓dice de garant韆 de competitividad), convenir la asunci髇 de gastos generales y de servicios individuales para el arrendatario, y de repercutirle el coste de la realizaci髇 de obras de mejora realizadas despu閟 del plazo legal m韓imo de duraci髇 del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del l韒ite fijado por la regla general.

El Decreto ley introduce tambi閚 en su parte final una disposici髇 espec韋ica de naturaleza procesal, derivada necesariamente de las particularidades de la regulaci髇 sustantiva que ahora se aprueba y amparada en la competencia del art韈ulo 130 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻. La disposici髇 traslada al 醡bito del juicio verbal las disputas entre las partes contractuales sobre el importe de la renta y la eventual pretensi髇 de reembolso de excesos percibidos por la parte arrendadora en los contratos sujetos al r間imen especial de contenci髇 de rentas.

El Decreto ley tambi閚 incorpora varias modificaciones en el r間imen vigente aplicable a la prenda. La Ley 22/1991, de 29 de noviembre, de garant韆s posesorias sobre cosa mueble, regul de forma extensa la figura de la prenda, incorporando cuestiones desarrolladas por la doctrina y la jurisprudencia, adapt醤dose a las exigencias sociales y econ髆icas del momento. Estas mismas demandas impulsaron la revisi髇 del marco legal de los derechos reales de garant韆, sustituyendo la ley mencionada por la Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garant韆. Finalmente, y de acuerdo con el principio de c骴igo abierto, la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a los derechos reales, incorpor la anterior legislaci髇 a su cap韙ulo noveno del t韙ulo VI.

La prenda se ha convertido en una garant韆 relevante por el n鷐ero de constituciones que se llevan a cabo, convirti閚dose en alternativa a la garant韆 real por excelencia, como ha sido la hipoteca. Asimismo, se puede constatar que, en el mismo sentido que los derechos econ髆icos inmateriales han avanzado cuantitativa y cualitativamente, convirti閚dose en derechos econ髆icos de primer orden -y no siempre representados por t韙ulos valores-tambi閚 lo ha hecho la prenda, como instrumento 鷗il de garant韆 real, para inversores y operaciones econ髆icas.

Puesto que nuestro marco normativo vigente establece una prohibici髇 expresa de la figura de la segunda pignoraci髇 sobre los propios bienes, a favor de terceros acreedores, y esta se ha convertido en una herramienta eficaz de garant韆 jur韉ica para las operaciones econ髆icas realizadas en el 醡bito estatal e internacional, la regulaci髇 catalana vigente ha desembocado en una p閞dida relevante de oportunidades y recursos, que han buscado la seguridad de entornos normativos m醩 favorables. En este sentido, se dispone de datos estad韘ticos fiables, como lo difundido por el Consejo General del Notariado referidos al periodo 2011-2018, que permiten observar que en el primer trimestre del a駉 2018 el volumen econ髆ico de las prendas firmadas en los territorios del resto de comunidades aut髇omas alcanz un valor de 198.836.510 euros, mientras que en Catalu馻 no superaron la cifra de 1.313.876 euros.

Esta situaci髇 comporta un agravio y una desventaja econ髆ica comparativa derivado de las diferencias entre la vigente regulaci髇 catalana de la prenda y la regulaci髇 del derecho civil aplicable al resto de territorios que no tienen una regulaci髇 propia de la prenda y, por lo tanto, para los destinatarios de las normas. Precisamente para dar respuesta a esta necesidad socioecon髆ica, que requiere de una garant韆 real y a la vez flexible, se dispone la incorporaci髇 de esta nueva regulaci髇 en el libro quinto y se atiende a la urgencia de contar con una regulaci髇 m醩 competitiva y ventajosa para el conjunto de empresas y ciudadanos de Catalu馻.

En uso de la autorizaci髇 concedida por el art韈ulo 64 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, a propuesta de la consejera de Justicia y de acuerdo con el Gobierno,

DECRETO:

Cap韙ulo 1

Disposici髇 general

Art韈ulo 1 Objeto

El objeto de este Decreto ley es:

  • a) Regular la contenci髇 de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
    • 1. Que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario.
    • 2. Que se sit鷈 en un 醨ea declarada con mercado tenso de vivienda.
    • 3. Que no se encuentre sujeto a un r間imen de protecci髇 oficial.
  • b) Modificar el art韈ulo 569 del C骴igo civil de Catalu馻, relativo a la prenda.

Cap韙ulo 2

Declaraci髇 de 醨eas con mercado tenso de vivienda

Art韈ulo 2 羠eas con mercado tenso de vivienda

Se consideran 醨eas con mercado tenso de vivienda los municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la poblaci髇, en condiciones que lo hagan asequible. Pueden ser indicativas de la existencia de esta situaci髇, en particular, las circunstancias siguientes:

  • a) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Catalu馻.
  • b) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Catalu馻.
  • c) Que un aumento eventual de la densidad demogr醘ica en el municipio no se corresponda con el aumento necesario del parque de vivienda.
  • d) Que haya disponibles menos viviendas vacantes en relaci髇 con la media del territorio de Catalu馻 en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial.
  • e) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del 韓dice de precios al consumo del 醨ea afectada.

Art韈ulo 3 Declaraci髇 de 醨ea con mercado tenso de vivienda

1. La competencia para efectuar la declaraci髇 de 醨ea con mercado tenso de vivienda y su revisi髇 corresponde:

  • a) Al departamento de la Generalidad de Catalu馻 competente en materia de vivienda.
  • b) En la ciudad de Barcelona, al Ayuntamiento, mediante un acuerdo del Pleno municipal.

2. La iniciativa para efectuar la declaraci髇 puede partir del municipio o municipios afectados o de los entes locales supramunicipales en que se encuentren integrados.

3. Para formular la declaraci髇 es necesaria una memoria explicativa de los motivos, en la que se acredite qu circunstancias la justifican, y un informe preceptivo del ayuntamiento o ayuntamientos de los municipios afectados, y que se observen los tr醡ites de consulta, audiencia e informaci髇 p鷅lica previstos en el procedimiento de elaboraci髇 de disposiciones de car醕ter general.

4. La declaraci髇 y sus revisiones se deben publicar en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados.

Art韈ulo 4 Contenido de la declaraci髇 y temporalidad

1. La declaraci髇 de 醨ea con mercado tenso de vivienda debe incluir una relaci髇 de las actuaciones que la administraci髇 que la insta y, si es diferente de esta, tambi閚 la que la formula llevar醤 a cabo, en su periodo de duraci髇, con el fin de atenuar o revertir la situaci髇 de mercado tenso, en ejercicio de sus competencias y en colaboraci髇 con otras administraciones en el marco de los instrumentos locales, supralocales y generales de planificaci髇 y programaci髇 de vivienda.

2. La declaraci髇 debe indicar su duraci髇, que no puede exceder de un plazo de cinco a駉s desde la publicaci髇 de la declaraci髇. La declaraci髇 puede ser revisada, acortando la duraci髇 o dej醤dola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia y puede tambi閚 ser prorrogada o reiterada si la situaci髇 lo justifica, por el mismo periodo m醲imo de tiempo.

Art韈ulo 5 蚽dice de referencia de precios de alquiler

La declaraci髇 de un municipio o de parte del mismo como 醨ea con mercado tenso de vivienda requiere que en todo el territorio afectado por la declaraci髇 tenga aplicaci髇 el 韓dice de referencia de precios de alquiler de viviendas aprobado por el departamento competente en materia de vivienda.

Cap韙ulo 3

R間imen de contenci髇 de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

Art韈ulo 6 Determinaci髇 de la renta inicial

En los contratos de arrendamiento de vivienda objeto de este Decreto ley que se concluyan en 醨eas declaradas de mercado tenso, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un diez por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter韘ticas an醠ogas en el mismo entorno urbano.

Art韈ulo 7 Precio de referencia

1. El precio de referencia se establece a partir del 韓dice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las caracter韘ticas adicionales que se tienen en consideraci髇 para calcular el 韓dice.

2. En el escrito en el que se formaliza el contrato de arrendamiento se debe adjuntar el documento que genera el sistema de indexaci髇 informando del 韓dice correspondiente a una vivienda an醠oga a la arrendada, expresado en €/m2, con sus m醨genes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusi髇 del contrato.

3. El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los m醨genes expresados por el sistema de indexaci髇, vistas todas las circunstancias de la finca arrendada que deben ser ponderadas. Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideraci髇 por el sistema de indexaci髇 que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir m醩 all del margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviaci髇. En ning鷑 caso, sin embargo, la desviaci髇 puede superar el margen superior en m醩 de un cinco por ciento.

4. Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexaci髇.

Art韈ulo 8 Revisi髇 de la renta

En los contratos sujetos a r間imen de contenci髇 de rentas, la renta contractual solo puede ser revisada si as se ha pactado expresamente y, en este caso, se debe hacer con remisi髇 a la variaci髇 anual del 韓dice de garant韆 de competitividad a fecha de cada revisi髇.

Art韈ulo 9 Gastos generales y de servicios individuales

En los contratos sujetos a r間imen de contenci髇 de rentas, las partes pueden pactar la asunci髇 por parte del arrendatario de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley. En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.

Art韈ulo 10 Contratos preexistentes de renta superior al precio de referencia

1. Si la vivienda objeto de contrato de arrendamiento en 醨ea declarada de mercado tenso se encontraba previamente arrendada y la renta percibida por el arrendador superaba en el momento de la extinci髇 del contrato la que resultar韆 de aplicar la regla del art韈ulo 6, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuant韆 y la fecha de devengo de la 鷏tima renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.

2. La regla del apartado 1 se aplica tambi閚 a los contratos que sean renovaci髇 de un contrato previo entre las mismas partes.

3. En los contratos a los que se refiere el apartado 1 se puede pactar la revisi髇 anual de la renta y la asunci髇 de gastos generales y servicios individuales por el arrendatario, en los t閞minos y dentro de los l韒ites legales. La revisi髇 anual de la renta, en caso de pacto, se debe efectuar con remisi髇 a la variaci髇 anual del 韓dice de garant韆 de competitividad a fecha de cada revisi髇.

4. A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideraci髇 eventuales aumentos de renta acordados el a駉 previo a la extinci髇 del contrato que no resulten de la aplicaci髇 de las reglas de actualizaci髇 o elevaci髇 de la renta establecidas por la ley.

Art韈ulo 11 Viviendas de nueva edificaci髇 o rehabilitadas destinadas a arrendamiento

En el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas objeto de este Decreto ley, que sean de nueva edificaci髇 o resultantes de un proceso de gran rehabilitaci髇, durante los cinco a駉s posteriores a la obtenci髇 del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un veinte por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter韘ticas an醠ogas en el mismo entorno urbano. Se except鷄 el caso en el que se hayan obtenido subvenciones p鷅licas para la realizaci髇 de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta al incremento m醲imo previsto por el art韈ulo 6.

Art韈ulo 12 Obras de mejora

En los contratos sujetos a r間imen de contenci髇 de rentas, la realizaci髇 por el arrendador de obras de mejora permite, transcurrido el plazo m韓imo de duraci髇 obligatorio para el arrendador, elevar la renta en los t閞minos previstos por la ley, aunque esta supere el l韒ite establecido en el art韈ulo 6.

Art韈ulo 13 Reembolso de cantidades percibidas en exceso

El cobro por el arrendador de rentas que superen los l韒ites establecidos por el art韈ulo 6 otorga derecho al arrendatario a obtener la restituci髇 de las cantidades abonadas en exceso con devengo del inter閟 legal.

Art韈ulo 14 Ofertas de arrendamiento de vivienda en 醨eas declaradas de mercado tenso

En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en 醨ea declarada de mercado tenso, incluidos los arrendamientos a los que se refieren los art韈ulos 10 y 11, se debe informar de la aplicaci髇 del 韓dice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera Resoluci髇 extrajudicial de conflictos

El departamento competente en materia de mediaci髇 en el 醡bito del derecho privado debe impulsar, en colaboraci髇 con el departamento competente en materia de vivienda y con las entidades representativas de los agentes que intervienen en la prestaci髇 de servicios inmobiliarios, el establecimiento de sistemas de resoluci髇 extrajudicial de conflictos que se produzcan entre arrendadores y arrendatarios como consecuencia de los contratos de alquiler y, en particular, de la determinaci髇 de las rentas y las pretensiones de reembolso de cantidades pagadas en exceso en aplicaci髇 de este Decreto ley. En el supuesto de que el contrato se concluya entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediaci髇 y/o el arbitraje de consumo.

Segunda Procedimiento judicial

Las demandas que tengan por objeto la determinaci髇 de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al r間imen de contenci髇 de renta se deciden en juicio verbal, con independencia de su cuant韆.

Tercera R間imen de alquiler de viviendas de mayor superficie

La declaraci髇 de 醨ea con mercado tenso de vivienda puede determinar, de forma motivada, que el r間imen de contenci髇 de rentas previsto en este Decreto ley no sea de aplicaci髇 a las viviendas con una superficie de techo 鷗il superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera R間imen de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes

Los contratos de arrendamiento de vivienda concluidos con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto ley se siguen rigiendo por lo que establece la legislaci髇 anterior. En caso de novaci髇 del contrato que suponga una ampliaci髇 de la duraci髇 o una modificaci髇 de la renta, con posterioridad a la declaraci髇 del 醨ea en que se encuentre la vivienda como 醨ea con mercado tenso de vivienda, debe aplicarse lo establecido en este Decreto ley.

Segunda R間imen de las viviendas de nueva edificaci髇 o rehabilitadas destinadas a arrendamiento

El r間imen de contenci髇 de rentas establecido por este Decreto ley se aplicar a las viviendas de nueva edificaci髇 o resultantes de un proceso de gran rehabilitaci髇 una vez hayan transcurrido tres a駉s desde la entrada en vigor de este Decreto ley.

DISPOSICI覰 DEROGATORIA

Queda derogada la disposici髇 final sexta de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protecci髇 del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusi髇 residencial.

DISPOSICIONES FINALES

Primera Regulaci髇 del contrato de arrendamiento de fincas urbanas

En el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de este Decreto ley, el Gobierno debe elaborar y presentar al Parlamento de Catalu馻 un proyecto de ley del contrato de arrendamiento de fincas urbanas.

Segunda Modificaci髇 del libro quinto del C骴igo civil de Catalu馻

1. Se modifica el art韈ulo 569-13, que queda redactado de la siguiente forma:

獳rt韈ulo 569-13 Requisitos de constituci髇

1. La prenda, constituida por cualquier t韙ulo, requiere:

  • a) La transmisi髇 de la posesi髇 de los bienes a los acreedores o a terceras personas, de acuerdo con las pignorantes, por cualquier medio admitido por este c骴igo.
  • b) El poder de libre disposici髇 del bien mueble pignorado por la persona que lo pignora.

2. La prenda tan s髄o tiene efectos contra terceras personas desde el momento en que la fecha en que se ha acordado constituirla consta en un documento p鷅lico.

3. La prenda de cr閐itos se debe constituir en un documento p鷅lico y se debe notificar al deudor o deudora del cr閐ito pignorado. Esta persona se libera de la obligaci髇 si paga a su acreedor o acreedora antes de tener conocimiento de la prenda.

2. Se modifica el art韈ulo 569-15, que queda redactado de la siguiente forma:

獳rt韈ulo 569-15 Pluralidad de prendas e indivisibilidad

1. Un bien pignorado se puede volver a pignorar, salvo pacto en contra. La persona que pignore tiene la carga de manifestar, en el momento de la constituci髇 de la nueva prenda, la existencia y las condiciones de las prendas anteriores.

2. En caso de ejecuci髇, la prioridad entre las diversas prendas viene determinada por la fecha de su constituci髇, salvo pacto en contrario.

3. La garant韆 es indivisible, aunque se dividan el cr閐ito o la deuda.

3. Se modifica el art韈ulo 569-20, que queda redactado de la siguiente forma:

獳rt韈ulo 569-20 Realizaci髇 del valor del bien pignorado

1. Los acreedores, una vez vencida la deuda garantizada con la prenda, pueden realizar el valor del bien pignorado, de acuerdo con lo que establece este art韈ulo, si han requerido el pago a los deudores y si en el plazo de un mes no hay oposici髇 judicial de estos acompa馻da de la consignaci髇 o del afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de cr閐ito.

2. El notario o notaria, en los casos de pignoraci髇 de participaciones sociales o de acciones nominativas, debe notificar, de oficio, a la sociedad el inicio del proceso.

3. Las personas acreedoras pignoraticias y las pignorantes pueden acordar que cualquiera de ellas o una tercera persona venda el bien pignorado. Este acuerdo, que se debe formalizar en un documento p鷅lico, debe contener los criterios de la enajenaci髇 y el plazo en el que se debe cumplir, que no puede superar los seis meses, y se debe notificar fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posici髇 de las personas acreedoras pignoraticias.

4. Las personas acreedoras pignoraticias, si no hay un acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien por medio de una subasta notarial si aportan al notario o notaria que lo autoriza el t韙ulo de constituci髇 de la prenda y el requerimiento de pago y le garantizan la falta de oposici髇 judicial, de acuerdo con las reglas siguientes:

  • a) La subasta, salvo pacto en contra, se tiene que hacer en cualquier notar韆 del municipio donde los deudores tienen el domicilio, si est en Catalu馻, a elecci髇 de los acreedores. Si no hay ninguna notar韆 en dicho municipio, se tiene que hacer en cualquiera de las que haya en el distrito notarial.
  • b) A la subasta tienen que ser citadas las personas deudoras, las pignorantes si son otras personas, las acreedoras pignoraticias si hay m醩 de una prenda, y las otras titulares de derechos reales sobre el bien. La notificaci髇 se hace de acuerdo con lo que establece la legislaci髇 notarial. La subasta se tiene que anunciar, con un m韓imo de cinco y un m醲imo de quince d韆s h醔iles de antelaci髇 con respecto a la fecha de 閟ta, en uno de los diarios de m醩 circulaci髇 en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
  • c) En la subasta no se admiten posturas inferiores al importe de la deuda garantizada por la prenda m醩 un 20 % por los gastos del procedimiento.
  • d) Si el bien no se enajena en la subasta, los acreedores lo pueden hacer suyo si otorgan una carta de pago de todo el cr閐ito y asumen los gastos del procedimiento.
  • e) El remanente, si el bien se subasta por un importe superior al cr閐ito, se tiene que entregar a los propietarios del bien o, en su caso, a los acreedores que corresponda.

5. Las personas acreedoras pignoraticias, si la prenda recae sobre dinero o sobre un t韙ulo representativo de dinero, siempre que sea por una cantidad l韖uida y exigible, los pueden hacer suyos, sin necesidad de subasta previa, pero solamente hasta el l韒ite del importe del cr閐ito garantizado, con el 鷑ico requisito de notificarlo fehacientemente a las personas deudoras antes de hacerlo.

6. La enajenaci髇, si la prenda recae sobre valores cotizables y otros instrumentos financieros que se asimilan de acuerdo con las leyes, se debe hacer seg鷑 el procedimiento espec韋ico que establece la legislaci髇 aplicable en materia de mercado de valores.

7. Las personas deudoras, si los objetos pignorados son diversos, pueden exigir que termine la realizaci髇 cuando la enajenaci髇 de algunos ya haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de la ejecuci髇.

8. La ejecuci髇 que establece este art韈ulo es aplicable supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad legalmente reconocidos y a las prendas de garant韆 financiera.

Tercera Competencia

Este Decreto ley se dicta al amparo del art韈ulo 129 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, por el que se atribuye a la Generalidad de Catalu馻 la competencia exclusiva en materia de derecho civil, excepto en las materias que el art韈ulo 149.1.8 de la Constituci髇 atribuye en todo caso al Estado. La disposici髇 adicional segunda se dicta al amparo del art韈ulo 130 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, de acuerdo con el cual corresponde a la Generalidad dictar las normas procesales espec韋icas que deriven de las particularidades del derecho sustantivo de Catalu馻.

Cuarta Entrada en vigor

El presente Decreto ley entra en vigor al d韆 siguiente al de su publicaci髇 en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Por ello, ordeno que todos los ciudadanos a los que les sea de aplicaci髇 el presente Decreto ley cooperen para su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los que corresponda lo hagan cumplir.