Una propietaria de negocio recibe todos los meses una renta en cuestión de alquiler. Pero el coronavirus irrumpe, y el arrendatario declara que no puede seguir pagando tras el estado del confinamiento y el cierre de los negocios, lo que en este caso afecta a la tienda de ropa. 

¿Cómo debo tributar la renta si he dejado de recibirla? A lacuestión responde la Dirección General de los Tributos en una consulta vinculante, respondida el 22 de mayo de 2020 (V1553-20). Con motivo del estado de alarma por la epidemia de COVID-19, el comercio en cuestión está cerrado y en consecuencia la propietaria no va a cobrar, de momento, el mes de abril.

Estas son las posibilidades a la hora de deducir el IVA y el IRPF. 

El devengo del IVA

En el caso objeto de análisis la deuda no ha sido condonada, sino suspendida: existe una imposibilidad de hacer frente al pago por parte del arrendatario que, en principio, responderá en el futuro. 

Así las cosas, sólo en el caso de que formal y expresamente se cancele temporalmente la relación contractual arrendaticia o se modifique el momento de su exigibilidad, se dejará de devengar el Impuesto sobre el Valor Añadido. En otras palabras, en tanto el contrato no se cancele o modifique, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del local objeto de consulta, de acuerdo con la exigibilidad de las cuotas de arrendamiento que se hubiera pactado.

¿Qué ocurre entonces si los meses de renta son impagables? Existe la posibilidad de reducir la base imponible a aplicar. Pero se deben cumplir ciertos requisitos.
A la cuestión responde el artículo 80 de la Ley 37/1992, que permite reducir la base imponible proporcionalmente a lo que resulte imposible de cobrar, siempre en ciertas condiciones y plazos. 

Así pues, la consultante habría tenido en el ejercicio anterior un volumen de operaciones inferior a 6.010.121,04 euros, de manera que el plazo para llevar a cabo la modificación de la base imponible es el previsto en el artículo 80.4 de la Ley 37/1992, esto es, tres meses desde la finalización del plazo de un año o seis meses posterior al devengo del Impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.

Además, deberán cumplirse el resto de las condiciones previstas en el artículo 80.4d e la Ley 37/1992 para la modificación de la base imponible. Entre ellas la necesidad de que el sujeto pasivo (el acreedor) haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o, en su caso, mediante requerimiento notarial al mismo.

Si la suspensión se convierte en condonación (la deuda es perdonada), el artículo a aplicar sería el 80.2 de la Ley 37/1992. 

Si con posterioridad al devengo de las operaciones se estipula entre los contratistas una reducción del importe fijado en concepto de renta por el arrendamiento, procederá la minoración de la base imponible en la cuantía correspondiente. Para proceder a la reducción se debe acudir a las normas del artículo 89.

En todo caso, no están sujetos a IVA los autoconsumos de servicios derivados de la condonación de la renta del arrendamiento de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma.

Devengo del IRPF

Lo primero que hay que apuntar es que, en el caso, el arrendamiento no se realiza a efectos de actividad económica, ya que no cumple lo estipulado en el artículo 27 de la Ley 35/2006 (LIRPF) al no constar ninguna persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. 

Se trata por tanto de un rendimiento íntegro del capital, en este caso inmobiliario. 

Para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario, se debe tener en cuenta las modificaciones en el precio del alquiler. También son deducibles los gastos necesarios para el alquiler incurridos durante el periodo al que afecte la modificación.

En los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido dicho pago, al haberse diferido la exigibilidad de la renta (no procede la imputación de la renta porque esta no es exigible), en aplicación de lo establecido en el artículo 14.1.a) de la LIRPF, que dispone que los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

No obstante, sí se podrán deducir los gastos incurridos en dicho periodo.

Caso diferente es que la renta no haya sido aplazada ni reducida, sino simplemente no se haya pagado en el momento de vencimiento. En este supuesto, hay que acudir al artículo 13 del reglamento del IRPF sobre "saldos de dudoso cobro". 

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado con posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro". De todo lo anterior cabe concluir lo siguiente en caso de impago del alquiler:

1º. La consultante deberá imputar en el año 2020, como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, las cantidades correspondientes al arrendamiento del local, incluso aunque no hayan sido percibidas.

2º. Del rendimiento íntegro computado podrá deducir como gasto los saldos de dudoso cobro una vez transcurrido el plazo de seis meses exigido reglamentariamente, o bien cuando el deudor se encuentre en situación de concurso.

-    En el caso de que la deuda fuera cobrada posteriormente a su deducción como gasto, deberá computar el ingreso en el año en que se produzca dicho cobro.

-    En el caso de impago, como en los dos restantes casos (modificación del importe del alquiler y diferimiento de su exigibilidad), se podrán deducir los gastos incurridos en dicho periodo, sin que tampoco proceda la imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la LIRPF, resultando de aplicación la reducción establecida en el citado artículo 23.2 de la LIRPF cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.