La Asociación de usuarios financieros (ASUFIN) denuncia "prácticas de dudosa legalidad" de los bancos cuando los usuarios exigen el tránsito de su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Se trata de una opción legal cada vez más demandada ante la escalada del Euribor y la subida aparejada de las mensualidades de los hipotecados.
"Cambios a hipotecas fijas sí, pero cumpliendo con las normas". En su comunicado, exigen que estos cambios de contrato se aborden "sin realizar prácticas de dudosa legalidad y generando una situación de indefensión e inseguridad entre los hipotecados, en estos momentos". Denuncian que se está detectando en el mercado comportamientos por parte de las entidades que genera mayor inquietud a la provocada por la acusada subida del Euribor entre los afectados. En concreto, observan que no se respetan los tiempos fijados por las ofertas vinculantes y cuando el cliente procede a formalizar el cambio, la entidad le notifica una subida del tipo de interés.
"Se incrementan el número de quejas de personas que tienen una oferta de la entidad con validez de 30-60 días, o incluso entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) pero sorpresivamente se retira la oferta antes de finalizar el plazo. Esta situación se da porque algunas entidades están haciendo ofertas a más clientes de los que pueden asumir en esas condiciones concretas, una vez que se acaba el cupo, modifican la oferta a peor para el siguiente grupo de clientes", dicen.
Así, muchos clientes se han encontrado con que tenían hasta fin de mes para pensarse una oferta a tipo fijo del 1,95%, por ejemplo, y que le cambian al 2,55% antes de que acabe el plazo. "Se trata de una situación sumamente irregular pues las ofertas vinculantes tienen un plazo mínimo para que el cliente tome la decisión y la entidad debe mantenerla durante ese tiempo. Una situación que también denunciaban algunos sindicatos pues a los empleados de banca tampoco les estaban respetando las condiciones ofertadas, empeorándoles la situación sorpresivamente".
Las ofertas vinculantes que se formalizan a través de la FEIN "comprometen a la entidad a mantener las condiciones hasta una determinada fecha, a partir de la cual puede variar con arreglo a las condiciones del mercado. Pero no antes", remarcan.
Por otra parte, detectan subrogaciones encubiertas o la obstaculización de novaciones. Los bancos competidores evitan el mecanismo de la subrogación, la más beneficiosa para el consumidor por el ahorro de costes, para consolidar la captación del nuevo cliente puesto que el banco origen puede contraofertar. Es decir, en una subrogación (la entidad competidora emite una oferta más favorable y el usuario cambia de banco), la entidad del cliente es conocedora de los términos en que se ofrece la propuesta y puede contraofertar. Si se puentea mediante la cancelación del préstamo anterior y la constitución de uno nuevo, se evita la retención por parte de su propia entidad del cliente, pero se añaden costes para el consumidor. "También hemos detectado obstaculizaciones en la novación (cambios que ofrece la propia entidad del cliente) con entidades que no están ofreciendo condiciones competitivas a sus clientes", apuntan.
Proponemos modificar la legislación
Para evitar este escenario que no favorece la competencia entre entidades, desde ASUFIN proponen modificar la legislación sobre subrogaciones y novaciones que actualmente establece que la entidad del cliente dispone de quince días podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación. Es decir, tiene la potestad de contraofertar.
Consideramos que esta ventaja dada a la entidad cliente entorpece el normal funcionamiento del mercado hipotecario, en estos momentos, dado que disuade a las entidades competidoras a ofrecer mejoras sustanciales a clientes ajenos a las mismas.
En la medida en que la entidad del cliente puede ofrecer, de primeras, una mejora de las condiciones, una vez que no lo hace, la competencia debería poder obrar en igualdad de condiciones.
Propuestas de ASUFIN
ASUFIN ha elevado a la Autoridad Bancaria Europea (EBA) una serie de propuestas para aliviar la carga financiera que supone a las familias, en estos momentos, la subida de tipos de interés. En concreto, las entidades deberían facilitar en la renegociación de las hipotecas, para lo que sería de utilidad la elaboración de una guía de buenas prácticas que impusiera criterios estrictos a las entidades, en ámbitos como la comercialización de productos combinados. Desde ASUFIN instamos a que estos cambios de hipoteca no impliquen la colocación de otros productos que contribuyen al encarecimiento de la TAE final de los préstamos. Finalmente, la limitación de las comisiones de amortización anticipada podría ser otra medida que ayudase a muchas familias a reducir la deuda y con ello la cuota, sin asumir mayores costes.
ASUFIN considera que las entidades deben intensificar los esfuerzos para facilitar los cambios de hipotecas variables a fijas, limitando el impacto de los tipos de interés en las economías de las familias. Con un tipo fijo, las familias hipotecas disponen de un blindaje y una previsibilidad en sus economías que, en estos momentos, se encuentran tensionadas por la inflación e incertidumbre.
Seguimos considerando que alargar el plazo de las hipotecas, con carencia o moratoria temporal de intereses es pan para hoy y hambre para mañana, dado que los intereses que no se cobren durante el periodo de tiempo estipulado (6, 12 o 24 meses) se diferirán en el resto del mismo y terminarán engordando las cuotas restantes. Si la operación incorpora alargar el plazo, el deudor tendrá que asumir mayor coste de su hipoteca a la larga.
