Ya se conoce el contenido del Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, donde una de las principales novedades es la redefinición del concepto de gran tenedor, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición, y aquí reside la novedad, podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. 

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado se fundamentará en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, por producirse una de las circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; y Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Para ello, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.

Los agentes inmobiliarios facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas por cuenta ajena deberán suscribir un seguro de responsabilidad civil que podrán contratar directa o colectivamente, y cuya cuantía podrá ser fijada por cada comunidad autónoma. Asimismo, las comunidades autónomas podrán crear registros administrativos de agentes inmobiliarios de carácter voluntario en los que se establezca la exigencia del seguro de responsabilidad civil entre las condiciones de acceso al mismo

Recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en concreto, a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.

Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento.

Con objeto de alcanzar la reserva de suelo para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública sobre suelo urbanizado no sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, las administraciones competentes arbitrarán los mecanismos de compensación pertinentes para ello.

En la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, elimina la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad y, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.

Los créditos inmobiliarios concedidos a personas que tengan declarado administrativamente un grado de dependencia, que tengan como garantía un derecho real de anticresis, cuyo importe se destine, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona dependiente, y que la vivienda garante vaya destinada al mercado de alquiler, tendrán el mismo tratamiento que la hipoteca inversa con respecto al Impuesto sobre actos jurídicos documentados, aranceles notariales y regístrales. Finalmente, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las condiciones que establece.

Modificaciones

– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 10; apartado 3 del artículo 17 y añade apartados 6 y 7 en el artículo 17; apartado 1 del artículo 20; añade una disposición adicional undécima y una disposición transitoria séptima.

– Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio: apartado 2 del artículo 23 e introduce una disposición transitoria trigésima octava.

– Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: apartado 4 del artículo 72.

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: letra b) del apartado 1 del artículo 20.

– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: apartado 4 del artículo 150; añade nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439 y un nuevo apartado 5 en el artículo 440; apartados 1 bis y 5 del artículo 441 y añade nuevos apartados 6 y 7; apartados 3 y 4 del artículo 549; introduce un nuevo artículo 655 bis; modifica el artículo 675; apartado 2 del artículo 685; apartado 1 del artículo 704 e incorpora una nueva Disposición adicional séptima.

– Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: introduce una disposición adicional décimo tercera

– Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania: artículo 46.

Entrada en vigor

Entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, excepto la modificación de la Ley de Impuesto sobre la Renta, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».