Este miércoles 4 de octubre entra en vigor el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, el cual contiene medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en las Illes Balears con el fin de contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda. Asimismo, introduce determinadas modificaciones en diferentes disposiciones normativas que faciliten la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía y sin consumir territorio.
¿En qué consiste?
La norma regula una nueva figura, denominada vivienda de precio limitado (VPL), de carácter permanente, cuya característica más importante es una limitación de su precio máximo de compraventa y de alquiler.
Es una vivienda que tiene otras condiciones que la diferencian de una vivienda libre ordinaria, como son la limitación a una superficie máxima de 90 m² útiles, su destino a domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, y que estos no podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, situada en el Estado español.
Las VPL podrán tener un aparcamiento y un trastero vinculado como máximo, que deberán estar cubiertos.
Además, podrán destinarse al uso propio, a la venta, al alquiler, al alquiler con opción a compra y a otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho, permitiéndose las transmisiones de propiedad y uso entre vivos en cualquier momento mientras se cumplan las condiciones de acceso exigidas a los beneficiarios.
Tendrán un precio máximo unitario por m² obtenido aplicando un coeficiente multiplicador al precio máximo unitario de una vivienda protegida de régimen general situada en el mismo municipio y con la misma calificación energética.
Así, el precio máximo de venta o arrendamiento por m² útil será como máximo el 60 % del precio unitario por m² útil de la vivienda a la que se vinculen, sin incluir en ningún caso elementos comunes.
Clases
El texto recoge dos tipos de VPL: el tipo 1, que corresponde a aquellas viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un incremento de edificabilidad; y el tipo 2, creado a partir de obras de nueva planta, que supone un incremento de edificabilidad y, por lo tanto, un mayor coste de inversión, por lo que tiene un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda protegida (VP), que correspondería básicamente al coste de la parte proporcional de los elementos constructivos que ya existen en el tipo 1 (cimientos, estructura y cubierta, entre otros).
Limite al precio de venta
Por otra parte, para evitar el posible efecto de incremento anticipado del precio del suelo, se estima necesario evitar que de manera inmediata se traslade el incremento de precios al suelo, a los locales y al resto de actuaciones afectadas. Ya que se premia al propietario con una edificabilidad / altura o uso diferente del permitido por el planeamiento, tiene que limitarse el precio máximo de venta del suelo, del edificio o del local. Este control se ejercerá mediante un límite en el precio de transmisión que irá referenciado al tipo de actuación que se pretenda ejecutar y el mismo será del 10% del precio del módulo aplicable para actuaciones calificadas con el nuevo precio máximo de venta HPL-2 y del 30% para actuaciones calificadas con el nuevo precio máximo de venta HPL-1.
Medidas
Las actuaciones contenidas en la norma quedan circunscritas al suelo urbano y, preferentemente, a la intervención de los edificios existentes, aunque también tienen cabida en las parcelas todavía no edificadas de este mismo suelo urbano.
Existen dos grupos de medidas:
- Medidas que hacen posible la creación de nuevas viviendas de precio limitado (VPL) dentro de la edificabilidad permitida por el planeamiento, mediante el incremento de la densidad de viviendas y el cambio de uso. Incluyen la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión; el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares, así como la posibilidad de división de las viviendas unifamiliares de ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras; y las edificaciones inacabadas con licencia caducada, que la disposición adicional séptima del Decreto Ley 3/2020 ya regulaba para la creación de viviendas protegidas (VP), y que, en el caso de este Decreto Ley, se habilita también para las VPL.
- Medidas que suponen la creación de nuevas viviendas a partir de un incremento de edificabilidad de las parcelas respecto a la permitida por el planeamiento urbanístico: incluyen la posibilidad de incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico, especialmente en aquellos ámbitos con diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales, para un mayor aprovechamiento del suelo y armonización del conjunto edificatorio, y adecuar la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella que es característica del mismo ámbito para posibilitar igualmente un cambio de uso a residencial y destinarlos a VPL.
Registro autonómico
La norma crea el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público, recogiendo su disposición adicional decimosegunda las normas de funcionamiento del mismo.
Modificaciones normativas
Respecto al establecimiento del derecho de superficie para la construcción de vivienda pública en régimen de alquiler o alojamientos dotacionales de la disposición adicional segunda del Decreto Ley 3/2020, se modifica el plazo máximo de concesión hasta 75 años.
El procedimiento para la obtención de las pertinentes autorizaciones de las medidas que se establecen es el de la licencia urbanística preceptiva para el inicio de obras y licencia de primera ocupación para el final de obra, procedimientos establecidos en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears. Sin embargo, para las actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra.
Se habilita a los ayuntamientos, competentes en materia de urbanismo, para acordar la limitación o no aplicación de las medidas que se introducen, de forma genérica o específica en un determinado ámbito, por las razones que estime oportunas.
Se crea una nueva tipología en el ámbito de la vivienda denominada alojamiento con espacios comunes complementarios (los popularmente conocidos como convivencia (coliving) o covivienda (cohousing), habilitándose su implantación en aquellos terrenos o edificaciones con un uso residencial plurifamiliar permitido.
También se modifica la definición de los alojamientos dotacionales, a los que se da preferencia, además de a los colectivos que se preveían anteriormente, también a los empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad.
Se modifican las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas, así como la expedición de cédulas de habitabilidad, para facilitar la reconversión de los locales en viviendas, dando cabida a las dependencias todo uso (antes solo permitidas en las viviendas existentes).
Se desvinculan las situaciones urbanísticas de un local o vivienda con sus condiciones propias de cumplimiento en materia de habitabilidad para facilitar su concesión, sin perjuicio de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística y de acuerdo con la normativa urbanística, que tendrá que ejecutar, en su caso, el propietario.
Se exceptúa la duración máxima de concesión administrativa o reserva de dominio público a las viviendas protegidas y alojamientos dotacionales.
Y se posibilita la comercialización de estancias turísticas de las viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal, o edificios plurifamiliares, cambiando el modelo tradicional de unifamiliar que se permitía en las Illes. No obstante, se posibilita adoptar como medida provisional la clausura temporal de la vivienda destinada de forma ilegal a un uso turístico.
