Atención norma derogada, ver regulación posterior

Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda

1. Las solicitudes de cambio de uso a residencial de locales comerciales, oficinas o cualquier definición análoga así reconocida en el planeamiento municipal, que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, y se ejecuten en un máximo de tres años desde la fecha de inicio de las obras, sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en aquellos inmuebles situados en edificaciones existentes en el suelo urbano, en los que esté permitido por el planeamiento urbanístico el uso residencial plurifamiliar, quedarán exoneradas del cumplimiento del parámetro de intensidad residencial que determina el planeamiento y de la reserva obligatoria de aparcamiento, hasta una densidad máxima de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento.

El cambio de uso de locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos requerirá el previo informe favorable de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio. Este informe solo será vinculante en aspectos relacionados con el patrimonio.

Las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación. Las salidas de las ventilaciones que tienen que ser por cubierta se podrán realizar por fachadas de patios interiores y estar más allá de la profundidad edificable. Las nuevas viviendas creadas como consecuencia de esta disposición que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

Sin perjuicio de la inmediata eficacia de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante un acuerdo del Pleno, la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos locales de planta baja y/o superiores situados en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que por sus características existentes, bien de ejes cívicos y/o comerciales, o bien porque considere necesario garantizar la implantación de diversidad de usos, se estime conveniente la mezcla de actividades con prevalencia del uso de locales en las plantas bajas y/o superiores.

Las actuaciones sujetas a esta disposición se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras.

La declaración responsable se presentará con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda iniciar la realización del acto, de quince días hábiles, deberá constar de un campo con la condición de vivienda de precio limitado (VPL) y se acompañará del proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente donde deberá constar una memoria urbanística justificativa del cumplimiento del nuevo índice de intensidad, con indicación de la nueva vivienda de precio limitado creada, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Una vez finalizadas las obras, se seguirá el procedimiento aplicable al final de obras y primera ocupación establecido en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que deberá constar su condición de vivienda de precio limitado, se realizará la inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

1. Para las solicitudes de autorizaciones de intervención en edificios existentes, ampliación o nueva planta de viviendas que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de obras, sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, situadas en suelo urbano en parcelas con un uso residencial plurifamiliar permitido, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento. Este parámetro prevalecerá sobre cualquier otro establecido en el planeamiento municipal.

2. Para las solicitudes de autorizaciones de división de viviendas unifamiliares existentes que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en edificios de tipología entre medianeras y una altura máxima de tres plantas sobre rasante, incluida la planta baja, situadas en suelo urbano con un uso residencial unifamiliar permitido y plurifamiliar prohibido, la densidad máxima será de una vivienda por cada 90 m² de superficie edificable residencial de la parcela. Este parámetro prevalecerá sobre cualquier otro.

3. Las solicitudes de viviendas de los puntos anteriores situadas en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos requerirán el previo informe favorable de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio. Este informe solo será vinculante en aspectos relacionados con el patrimonio.

4. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán, mediante un acuerdo del Pleno, no aplicar esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellas parcelas situadas en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que, por sus características, se estime conveniente no aumentar las viviendas existentes o por otra motivación que se considere adecuada.

5. Las nuevas viviendas que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento urbanístico quedarán exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

6. La solicitud de licencia municipal se acompañará del correspondiente proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente, donde deberá constar una memoria urbanística justificativa del cumplimiento del nuevo índice de intensidad, con indicación de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que deberá constar su condición de vivienda de precio limitado, se realizará la inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

7. Se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras aquellas actuaciones que no supongan obras de ampliación o de nueva planta, con las mismas condiciones mencionadas para la norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas.

Las viviendas situadas en edificaciones o construcciones implantadas legalmente en suelo urbano, pero en situación de inadecuación por haberse construido al amparo de un planeamiento anterior, o de fuera de ordenación porque se han ejecutado obras, de ampliación o de reforma, sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada, y respecto de las cuales a la entrada en vigor de este Decreto Ley ya no proceda la adopción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, podrán obtener la cédula de habitabilidad o de renovación de habitabilidad siempre que el inmueble cumpla las condiciones de mediciones, higiene e instalaciones establecidas en la normativa en materia de habitabilidad, y su situación de fuera de ordenación o inadecuacion no podrá ser motivo de denegacion.

1. Para las solicitudes de licencia que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en parcelas situadas en suelo urbano con una calificación de dotacional público y que todavía no haya sido desarrollado, se permitirá, además del equipamiento, el uso residencial destinado a vivienda protegida en régimen de alquiler.

La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta Ley, o la actual que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubica o la que le asigna el planeamiento, si esta es superior. El índice de intensidad de uso será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela.

Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos equipamientos por razones paisajísticas, de procedencia, de movilidad o cualquier otra.

2. Para las solicitudes de licencia que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en parcelas situadas en suelo urbano con una calificación de equipamiento privado y que todavía no haya sido desarrollado, se permitirá, además del equipamiento, el uso residencial destinado a vivienda de precio limitado.

3. La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta Ley o el actual que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubique, o la que le asigna el planeamiento, si esta es superior. El índice de intensidad de uso será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela.

La edificabilidad que se asignará al equipamiento será, como mínimo, de un 10 % de la nueva edificabilidad que se le asigne a la parcela.

Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos equipamientos por razones paisajísticas, de procedencia, de movilidad o cualquier otra en que se justifique la no implantación de vivienda protegida o de precio limitado en aquel ámbito.

1. En los terrenos clasificados como suelo urbano donde el uso residencial plurifamiliar esté permitido podrán autorizarse las actuaciones encaminadas a armonizar las alturas de las edificaciones de la isla o, en ausencia de la misma, del tramo de calle de que se trate. La altura máxima autorizable podrá superar en un 50 % la altura media de las edificaciones de la isla o, en su defecto, el tramo de calle, calculada según un número entero por defecto a partir de las permitidas, o de las existentes si estas fueran superiores, sin superar en ningún caso la altura del edificio más alto. El número de viviendas autorizable en cada actuación será el entero por defecto que resulte de dividir por 60 la superficie construida de la misma, parámetro que prevalecerá sobre cualquier otro. Las licencias urbanísticas para este tipo de actuaciones se solicitarán en el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de este Decreto Ley y se ejecutarán en el plazo de tres años desde el inicio de las obras autorizadas, sin perjuicio de las prórrogas que establezca la norma urbanística.

Estas actuaciones no se podrán llevar a cabo en el supuesto de que el ayuntamiento, en el ámbito de sus competencias y mediante un acuerdo del Pleno, así lo acuerde por razones paisajísticas, de proporción de la sección vial urbana, de preservación del entorno o de cualquier otra circunstancia que se acuerde en uso de su competencia municipal. Esta limitación también podrá ser parcial en determinados ámbitos, calificaciones urbanísticas, islas, tramos de calles u otros conceptos análogos.

2. En el caso de edificios, entornos o ámbitos declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos, esta actuación únicamente se podrá llevar a cabo con el informe previo favorable de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio. Este informe solo será vinculante en aspectos relacionados con el patrimonio.

3. El exceso de edificabilidad que resulte como consecuencia de la aplicación de esta disposición, respecto de la permitida por el planeamiento urbanístico, será destinada íntegramente a viviendas de precio limitado. Las nuevas viviendas que resulten quedarán exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y se podrán situar en cualquier planta del edificio que permita el uso residencial.

• b) La duración máxima de la concesión, incluidas sus prórrogas, no podrá superar el límite de setenta y cinco años.

8. El régimen especial regulado en esta disposición se extenderá al resto de edificaciones en situación de inadecuación o en estado ruinoso y será de aplicación cuando su destino sean viviendas de precio limitado, con todo lo que sea compatible con la naturaleza de este tipo de viviendas.

1. En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas no edificadas de uso turístico en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado, por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas turísticas, se podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, en el cual quedarán justificadas las mencionadas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas sus edificaciones y/o construcciones.

2. También se podrá plantear el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico, en los que sean igualmente valoradas la oportunidad y la idoneidad de este cambio. También será igualmente aplicable a los edificios en los que existe un uso plurifamiliar no incorporado a la ordenación y el planeamiento no lo contempla.

3. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales y la propuesta tiene que prever un mínimo del 10 % de la edificación destinada a usos diferentes del residencial entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada o como máximo a 200 m de distancia.

Excepcionalmente, mediante la tramitación de un expediente administrativo específico e individual por proyecto, la administración urbanística competente podrá dispensar, tras el informe previo de la administración turística, el cumplimiento de la dimensión mínima de vivienda autorizable, mediante una resolución motivada, y se determinarán en el mencionado expediente la dimensión mínima de vivienda que se tiene que autorizar, que deberá cumplir con la normativa de habitabilidad, el porcentaje de edificación destinada a otros usos y las plazas de aparcamiento necesarias. Cuando el cambio de uso se produzca sobre una parcela no edificada, los parámetros urbanísticos que se aplicarán serán los de su calificación urbanística en el momento de la solicitud del cambio de uso.

4. A los efectos de esta Ley, se entiende que un establecimiento es obsoleto cuando se puedan acreditar elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de este establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.

El establecimiento se tiene que dar de baja definitivamente con liquidación efectiva de todas las responsabilidades empresariales, laborales, contractuales y el resto que resulte de aplicación.

5. Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación no resulte viable técnicamente o económicamente la rehabilitación integral del edificio, a instancia de los titulares podrá acordarse la demolición del mismo para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos que tenía el edificio sobre el cual procede el cambio de uso.

6. En todos los casos en los que sea procedente el cambio de uso, el titular del establecimiento deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5% del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso. Este valor de cesión solo se aplicará sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha realizado el cambio de uso, tras el informe previo y vinculante de la administración turística competente.

7. Los establecimientos turísticos en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este artículo quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.

8. La documentación que se tiene que aportar a la administración turística deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución y deberá incluir, como mínimo, una exposición de los antecedentes y situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en este artículo, como también de la solución presentada. Asimismo, la administración turística deberá someter la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.

9. Las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

• b) La clausura temporal del establecimiento o de la vivienda de uso turístico.

• l) Alojamiento dotacional: son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Se tienen que destinar de forma preferente a empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, entre otras, colectivos especialmente vulnerables, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de esta Ley y, especialmente, a los jóvenes, a los mayores y a las personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos, sin que en ningún caso puedan destinarse a residencia habitual o permanente de los beneficiarios. Los alojamientos dotacionales se pueden situar en suelos o edificaciones, o en partes de las mismas, destinados a equipamientos o dotaciones de titularidad pública, así como en suelo residencial de titularidad pública.

• v) Alojamiento con espacios comunes complementarios: modalidad residencial destinada a resolver de forma transitoria, mediante el pago de una renta o canon, la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia que, de acuerdo con la normativa de habitabilidad, está formada por un espacio de uso privativo y que dispone de unos espacios comunes complementarios proporcionales donde se desarrollen actividades comunitarias que complementen y favorezcan la cohabitación de sus habitantes, y el uso y el disfrute de los espacios privativos de todo o parte de los alojamientos que comprende el edificio. Estos alojamientos se pueden implantar en parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el unifamiliar; se configurarán como una única unidad registral y se destinarán a la totalidad de un inmueble o parte de este. Mientras esta Ley no se desarrolle reglamentariamente, las dimensiones mínimas de las dependencias serán las correspondientes a la normativa de habitabilidad, y la suma del espacio privativo y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no podrá ser inferior a la superficie mínima establecida para las viviendas completas.

IX. CONDICIONES DE PROGRAMA

La composición mínima admisible para las viviendas libres es la formada por una dependencia para todo uso y un baño, teniéndose que cumplir las siguientes condiciones:

• a) Estas dependencias tienen que ser conformes a lo que determinan los apartados I y III del presente anexo.
• b) Entre la dependencia todo uso y el baño tiene que existir una independencia visual y se tiene que impedir la visión directa del acceso al baño desde la dependencia todo uso mediante la adecuación de un espacio destinado a esta finalidad.
• c) Si la función de dormir se realiza en dormitorios, en un programa distinto al mínimo, al menos uno de los mismos deberá tener una superficie de 10 m². Cuando la vivienda tenga cuatro dormitorios o más se deberá añadir, como mínimo, un baño.

• p) No hacer constar en la escritura de compraventa o préstamo las limitaciones establecidas en la normativa, relativas a las viviendas de precio limitado.

• ap) Utilizar o ser titular de más de una vivienda de precio limitado, salvo las excepciones que se puedan establecer.
• aq) Ocultar a las personas interesadas en comprar o alquilar una vivienda la condición de vivienda de precio limitado.
• ar) Publicitar la venta o alquiler de las viviendas de precio limitado sin ajustarse a la normativa aplicable.
• as) No ejecutar el titular de la vivienda de precio limitado las obras de reparación impuestas por la administración competente.
• at) Mantener desocupada la vivienda de precio limitado más de tres meses seguidos al año, salvo que exista una causa justificada.
• au) No destinar la vivienda de precio limitado a domicilio habitual y permanente de la persona propietaria o de las titulares de la obligación de ocuparla, sin autorización.
• av) Obtener un lucro o beneficio indebido mediante la comisión de cualquier fraude en cuanto a las viviendas de precio limitado, por parte de los promotores, de los titulares de las viviendas, de los agentes mediadores en la compraventa o el alquiler de bienes inmuebles, o de cualquier otro que intervenga en los procesos de transmisión o de arrendamiento de viviendas de precio limitado.
• aw) Percibir un sobreprecio o una prima, en contratos de alquiler o cesión de uso, de las viviendas de precio limitado. Se entiende por sobreprecio o prima cualquier cantidad, en dinero o en especie, que supere el precio máximo legal vigente en aquel momento.
• ax) Transmitir, alquilar o ceder el uso de una vivienda de precio limitado a personas que no cumplan los requisitos exigibles.
• ay) Subarrendar o ceder el uso total o parcial de las viviendas de precio limitado sin comunicarlo a la administración competente en materia de vivienda.
• az) Respecto de las viviendas de precio limitado, incumplir la normativa relativa a precios máximos y opción de compra.
• ba) Incumplir las obligaciones establecidas en la normativa de desarrollo del Registro autonómico de viviendas de precio limitado.

• aa) Percibir un sobreprecio o una prima, tanto en las primeras transmisiones como en las posteriores, por suelo destinado a viviendas de precio limitado, así como de las viviendas de precio limitado. Se entiende por sobreprecio o prima cualquier cantidad, en dinero o en especie, que supere el precio máximo legal vigente en aquel momento.
• ab) Dedicar las viviendas de precio limitado a usos no autorizados o alterar el régimen de uso y utilización de la vivienda.
• ac) Falsear los requisitos, los documentos y los otros datos exigibles para acceder a las viviendas de precio limitado, así como para obtener la financiación, los beneficios, las ayudas o las subvenciones establecidos por la normativa vigente.

Las concesiones se otorgarán siempre sin perjuicio de terceros y con una duración limitada, que no podrá ser superior a cincuenta años, excepto en las concesiones relativas al derecho de superficie concedido por la Administración en cesión de uso a las cooperativas de vivienda, en viviendas protegidas o alojamientos dotacionales; en estos casos, el periodo máximo es de noventa y nueve años.