El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha emitido dos sentencias en las que establece que las comunidades de propietarios tienen la capacidad de prohibir los alquileres turísticos a través de acuerdos tomados en junta con una mayoría de tres quintos.
Es la primera vez que la Sala se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, del 1 de marzo, en relación con medidas urgentes sobre vivienda y alquiler.
Dos sentencias contradictorias
Las decisiones, que han sido unánimes, resuelven la discrepancia entre las audiencias provinciales, reflejada en dos sentencias contradictorias, sobre si la prohibición de las actividades turísticas mencionadas en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) debe tomarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.
La Sala se basa en su propia jurisprudencia, que ya había validado la prohibición estatutaria del alquiler de viviendas con fines turísticos (sentencias 358/2018, del 15 de junio, y 729/2014, del 3 de diciembre, junto con las más recientes 1643/2023, del 27 de noviembre; 1671/2023, del 29 de noviembre; 90/2024, del 24 de enero; 95/2024, del 29 de enero; y 105/2024, del 30 de enero).
Asimismo, hace hincapié en que la restricción del uso de los elementos privativos dentro del régimen de propiedad horizontal es válida y se ajusta a lo dispuesto en la Constitución (SSTC 37/1987, del 26 de marzo; 301/1993, del 21 de octubre; y 28/1999, del 8 de marzo).
Posteriormente, la Sala interpreta la frase «limite o condicione» presente en el artículo 17.12 LPH en concordancia con lo que establece el artículo 3.1 del Código Civil. Desestima que esto implique una interpretación restrictiva de una norma estatutaria, y concluye que, teniendo en cuenta criterios gramaticales, semánticos y literales, el término «limitar» permite la imposición de una prohibición.
Urgencia para introducir medidas
Esta conclusión se ratifica al considerar el criterio teleológico, que toma en cuenta el espíritu y la finalidad del RDL 7/2019, como se indica en su preámbulo, el cual fundamenta la urgencia de introducir medidas debido a las dificultades en el acceso a la vivienda de alquiler, generadas, entre otros factores, por el incremento de los precios debido al auge de los alquileres turísticos.
La Sala también argumenta que otorgar esta facultad de prohibición con una mayoría reforzada es una respuesta proporcionada a los intereses en conflicto.
Como argumento adicional, los magistrados señalan que si no se aceptara esta doble mayoría de tres quintos, bastaría con el voto en contra del propietario del inmueble en el que se desea llevar a cabo la actividad para impedir que se adoptara el acuerdo.
