Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. TÍTULO VIII. Actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana

Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León

Ficha:

Órgano CONSEJERIA DE FOMENTO
Publicado en BOCL núm. 21 de 02 de Febrero de 2004
Vigencia desde 02 de Marzo de 2004. Revisión vigente desde 04 de Abril de 2016

Versiones/revisiones:

Título VIII

Actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana

Capítulo I

Actuaciones de rehabilitación

Artículo 441 Objeto

Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, incluidas sus instalaciones y sus espacios privativos vinculados, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad.

Título VIII introducido por el apartado ciento treinta del artículo único del D [CASTILLA Y LEÓN] 6/2016, 3 marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León para su adaptación a la Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo («B.O.C.L.» 4 marzo).Vigencia: 4 abril 2016

Artículo 442 Ámbito

Las actuaciones de rehabilitación deben plantearse de forma preferente en los espacios urbanos vulnerables definidos en el apartado 3.g) del artículo 5, así como en los ámbitos que hayan sido declarados o incoados como bien de interés cultural, o que cuenten con elementos catalogados por el planeamiento urbanístico.

Artículo 443 Régimen de suelo

A las actuaciones de rehabilitación se aplicará el régimen del suelo urbano consolidado regulado en los artículos 40 y 41, con las especialidades allí previstas para este tipo de actuaciones.

Artículo 444 Criterios de planificación

Las actuaciones de rehabilitación se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso, dichos instrumentos incluirán todos o algunos de los siguientes objetivos, en función de las características de sus respectivos ámbitos:

a) La mejora de la eficiencia energética de los edificios y viviendas, en especial en cuanto a su aislamiento térmico, fomentando intervenciones de mejora de la envolvente que reduzcan la demanda energética.
b) La supresión de barreras arquitectónicas y la adecuación de los edificios, viviendas y espacios comunes a las necesidades de las personas mayores o en situación de discapacidad.
c) La recuperación de los valores urbanísticos y arquitectónicos, así como de los elementos que representen la identidad local.
d) El despliegue de las infraestructuras técnicas de informática y comunicaciones de perfil elevado como una red de servicio básico más.

Artículo 445 Contenido de la memoria

El instrumento que planifique una actuación de rehabilitación incluirá en su memoria los siguientes apartados que acrediten la idoneidad técnica y la viabilidad económica de la actuación, fijada ésta última en términos de rentabilidad:

a) La justificación de los fines e intereses públicos que persigue la actuación, así como de su necesidad y conveniencia.
b) La identificación de los inmuebles incluidos en su ámbito, así como de sus propietarios y ocupantes legales.
c) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y propuestos en materia de edificabilidad, densidad, usos y tipologías edificatorias y dotaciones urbanísticas.
d) La estimación económica de los valores de repercusión de cada uso propuesto, el importe de la inversión, las ayudas públicas directas e indirectas, las indemnizaciones correspondientes, y el horizonte temporal preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación.
e) El plan para garantizar los derechos de realojo y retorno a que dé lugar la actuación.

Artículo 446 Reglas de gestión

1. A efectos de su gestión, las actuaciones de rehabilitación tendrán la consideración de actuaciones aisladas.

2. Las determinaciones de gestión de las actuaciones de rehabilitación pueden establecerse en el instrumento de planeamiento que las ordene, o bien en un proyecto de rehabilitación, cuyo ámbito será una parcela existente o una agrupación de parcelas contiguas denominada unidad de rehabilitación.

3. Las unidades de rehabilitación se delimitarán y gestionarán conforme a las reglas señaladas para las actuaciones de normalización. A tal efecto se entenderá aplicables a las unidades de rehabilitación todas las referencias contenidas en este Reglamento a las unidades de normalización en suelo urbano consolidado.

4. La aprobación de los instrumentos citados en el apartado 2 tendrá los efectos previstos en el artículo 221 para la aprobación de los proyectos de normalización

Capítulo II

Actuaciones de regeneración urbana

Véase el Acuerdo [CASTILLA Y LEÓN] 40/2016, de 23 de junio, de la Junta de Castilla y León, por el que se aprueba la Estrategia de Regeneración Urbana en Castilla y León («B.O.C.L.» 27 junio).

Artículo 447 Objeto

Las actuaciones de regeneración urbana tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación, así como también la mejora de la calidad, accesibilidad y sostenibilidad del medio urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e infraestructuras, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o situaciones graves de pobreza energética.

Artículo 448 Ámbito

1. Las actuaciones de regeneración urbana deben plantearse de forma preferente en los espacios urbanos vulnerables definidos en el apartado 3.g) del artículo 5, así como en los ámbitos que hayan sido declarados o incoados como bien de interés cultural, o que cuenten con elementos catalogados por el planeamiento urbanístico.

2. El ámbito de las actuaciones de regeneración urbana puede:

a) Ser discontinuo.
b) Plantear una extensión razonable de la trama urbana existente sobre terrenos de su periferia inmediata, con independencia de la clasificación del suelo, respetando las limitaciones señaladas en el apartado 6.a) del artículo 146.

Artículo 449 Régimen de suelo

1. En función de las características de su ámbito, a las actuaciones de regeneración urbana podrá aplicarse el régimen del suelo urbano consolidado regulado en los artículos 40 y 41, o bien el régimen del suelo urbano no consolidado regulado en los artículos 42 y 43, o bien ambos al mismo tiempo, cada uno en una parte del ámbito.

2. En las parcelas afectadas por una actuación de regeneración urbana a las que se aplique el régimen del suelo urbano no consolidado no se exigirá el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado a) del artículo 48 en cuanto a la entrega de terrenos reservados para sistemas generales y para la conexión del sector con los mismos.

Artículo 450 Criterios de planificación

1. Las actuaciones de regeneración urbana se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso, dichos instrumentos incluirán todos o algunos de los siguientes objetivos, en función de las características de sus respectivos ámbitos:

a) Los previstos para las actuaciones de rehabilitación en el artículo 444.
b) La colmatación de los espacios intersticiales infrautilizados o sin uso alguno, con preferencia a la ocupación de nuevas áreas sin urbanizar.
c) El mantenimiento de la vitalidad urbana mediante la mezcla de usos, admitiendo la mayor compatibilidad de las actividades productivas con el uso residencial.
d) La recuperación de los valores urbanísticos, arquitectónicos y paisajísticos de los espacios urbanos, así como de los elementos que representen la identidad local.
e) La mejora de los espacios libres a bajo coste, dando prioridad al uso de flora local e implantando estrategias de ahorro en materia de riego y mantenimiento.
f) En las vías y espacios libres públicos, la mejora de la seguridad para los peatones y de la accesibilidad en general.
g) La integración de las perspectivas de género y de edad, utilizando mecanismos e instrumentos que fomenten y favorezcan la participación ciudadana y la transparencia.

2. Asimismo las actuaciones de regeneración urbana darán prioridad:

a) A las actuaciones de rehabilitación frente a las de demolición o sustitución; no obstante, podrán incluir intervenciones justificadas de demolición o sustitución de viviendas o de edificios completos, siempre que no afecten a más del 25 por ciento de las viviendas o los edificios existentes, o de la edificabilidad residencial del ámbito.
b) A las actuaciones que permitan el mantenimiento de la población residente.

Artículo 451 Contenido de la memoria

El instrumento que planifique una actuación de regeneración urbana incluirá en su memoria los apartados citados en el artículo 445 y además los siguientes, en orden a acreditar la idoneidad técnica y la viabilidad económica de la actuación, fijada ésta última en términos tanto de rentabilidad como de equidistribución de beneficios y cargas:

a) La estimación económica de los ingresos tributarios y gastos públicos por el mantenimiento y prestación de los servicios municipales.
b) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y de su repercusión en la financiación de la misma, a fin de minimizar el impacto sobre el patrimonio de los particulares.
c) La evaluación de la capacidad pública necesaria para financiar y mantener las dotaciones urbanísticas públicas, así como su impacto en las haciendas públicas.
d) Un avance de las determinaciones básicas de reparcelación, que permita asegurar la equidistribución de beneficios y cargas entre los afectados.

Artículo 452 Reglas de gestión

1. A efectos de su gestión, las actuaciones de regeneración urbana tendrán la consideración de actuaciones aisladas o integradas según se les aplique el régimen del suelo urbano consolidado o del suelo urbano no consolidado, respectivamente.

2. Las determinaciones de gestión de las actuaciones de regeneración urbana pueden establecerse en el instrumento de planeamiento que las ordene, o bien en un proyecto de regeneración urbana, cuyo ámbito será una o varias de las unidades de regeneración urbana en las que se divida la actuación.

3. Las unidades de regeneración urbana se delimitarán y gestionarán conforme a las reglas señalas para las actuaciones de normalización, cuando afecten a suelo urbano consolidado, o para las actuaciones integradas, cuando afecten a suelo urbano no consolidado. A tal efecto se entenderá aplicables a las unidades de regeneración urbana todas las referencias contenidas en este Reglamento a las unidades de normalización en suelo urbano consolidado y a las unidades de actuación en suelo urbano no consolidado.

4. La aprobación de los instrumentos citados en el apartado 2 tendrá los efectos previstos en el artículo 252 para la aprobación de los proyectos de actuación.

Artículo 453 Transferencias de aprovechamiento

1. Cuando sea conveniente para el cumplimiento de sus objetivos, el instrumento de planeamiento que ordene el ámbito de una actuación de regeneración urbana puede determinar o habilitar la transferencia de aprovechamiento desde y hacia sectores externos, tanto de suelo urbano no consolidado como de suelo urbanizable:

a) Cuando se trate de disminuir el aprovechamiento del ámbito de regeneración urbana, las transferencias tendrán como límite la imposibilidad de superar las densidades máximas previstas legalmente para el sector receptor.
b) Cuando se trate de aumentar el aprovechamiento del ámbito de regeneración urbana, las transferencias tendrán como límite un aumento del 50 por ciento de las densidades máximas previstas para el ámbito en este reglamento.

2. Las transferencias de aprovechamiento reguladas en este artículo no alterarán las obligaciones derivadas de lo establecido en el artículo 48, ni determinarán la aplicación de los mecanismos compensatorios regulados en los artículos 172 y 173.

Artículo 454 Áreas de regeneración urbana integrada

1. Las actuaciones de regeneración urbana podrán ser declaradas «área de regeneración urbana integrada» por la Administración de la Comunidad, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.

2. La declaración requerirá la formulación de un convenio urbanístico con participación de los residentes, y tendrá como efecto la habilitación para recibir financiación pública preferente.

Capítulo III

Actuaciones de renovación urbana»

Artículo 455 Objeto

Las actuaciones de renovación urbana tendrán por objeto la rehabilitación de los edificios y la mejora del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, así como también con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes.

Artículo 456 Ámbito

1. Las actuaciones de renovación urbana deben plantearse de forma preferente en los espacios urbanos vulnerables definidos en el apartado 3.g) del artículo 5.

2. El ámbito de las actuaciones de renovación urbana puede ser discontinuo.

Artículo 457 Régimen de suelo

A las actuaciones de renovación urbana se aplicará el régimen del suelo urbano no consolidado regulado en los artículos 42 y 43, si bien no se exigirá el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado a) del artículo 48 en cuanto a la entrega de terrenos reservados para sistemas generales y para la conexión del sector con los mismos.

Artículo 458 Criterios de planificación

1. Las actuaciones de renovación urbana se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior. En todo caso, dichos instrumentos incluirán todos o algunos de los siguientes objetivos, en función de las características de sus respectivos ámbitos:

a) Los previstos para las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana en los artículos 444 y 450.
b) La mejora de la accesibilidad multimodal y la convivencia de la movilidad motorizada con los modos de transporte peatonal y ciclista y con el transporte público.
c) La recuperación e integración de los bordes urbanos con el medio natural, en especial en cuanto a los cursos fluviales y sus riberas.

2. Asimismo las actuaciones de renovación urbana darán prioridad:

a) A las actuaciones de rehabilitación frente a las de demolición o sustitución; no obstante, podrán incluir intervenciones justificadas de demolición, renovación integral o sustitución de viviendas o de edificios completos, siempre que no afecten a más del 50 por ciento de la edificabilidad total del ámbito.
b) A las actuaciones que permitan el mantenimiento de la población residente.

Artículo 459 Contenido de la memoria

El instrumento que planifique una actuación de renovación urbana incluirá en su memoria los apartados citados en los artículos 445 y 451, en orden a acreditar la idoneidad técnica y la viabilidad económica de la actuación, fijada ésta última en términos tanto de rentabilidad como de equidistribución de beneficios y cargas.

Artículo 460 Reglas de gestión

1. A efectos de su gestión, las actuaciones de renovación urbana tendrán la consideración de actuaciones integradas.

2. Las determinaciones de gestión de las actuaciones de renovación urbana pueden establecerse en el instrumento de planeamiento que las ordene, o bien en un proyecto de renovación urbana, cuyo ámbito será una o varias de las unidades de renovación urbana en las que se divida la actuación.

3. Las unidades de renovación urbana se delimitarán y gestionarán conforme a las reglas señalas para las actuaciones integradas. A tal efecto se entenderá aplicables a las unidades de renovación urbana todas las referencias contenidas en este Reglamento a las unidades de actuación en suelo urbano no consolidado

4. La aprobación de los instrumentos citados en el apartado 2 tendrá los efectos previstos en el artículo 252 para la aprobación de los proyectos de actuación.

Artículo 461 Áreas de renovación urbana integrada

1. Las actuaciones de renovación urbana podrán ser declaradas «área de renovación urbana integrada» por la Administración de la Comunidad, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.

Capítulo IV

Disposiciones comunes»

Artículo 462 Sujetos obligados

Están obligados a participar en las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, hasta el límite del deber legal de conservación:

a) Los propietarios de terrenos, construcciones, edificios y fincas urbanas incluidas en el ámbito de la actuación.
b) Los titulares de derechos de uso otorgados por los propietarios, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación; en su defecto se aplicarán las reglas previstas en el artículo 17.5.a) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana .
c) Las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o el complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad, agrupación de comunidades o cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
d) Las administraciones públicas, cuando la actuación afecte a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria a costa de los obligados.

Artículo 463 Sujetos legitimados

Además de los sujetos citados en el artículo anterior, están también legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana:

a) Las administraciones públicas, incluidas las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, aunque no se den los supuestos citados en el apartado anterior.
b) Los demás titulares de aprovechamiento o de derechos reales en el ámbito de la actuación.
c) Las asociaciones representativas de los intereses de la población del ámbito de la actuación.
d) Las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en la actuación.

Artículo 464 Integración en entidades urbanísticas colaboradoras

1. Los sujetos citados en los artículos anteriores pueden constituir entidades urbanísticas colaboradoras conforme a los artículos 192 y siguientes, que estarán habilitadas para:

a) Asumir, por sí mismas o en asociación con otros sujetos intervinientes, la gestión de la actuación, incluida la ejecución de las obras correspondientes.
b) Participar de cualquier forma en la planificación, gestión y ejecución de la actuación, incluso elaborando los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios o concurriendo a los concursos que la administración convoque para adjudicar la ejecución de la actuación.

2. Asimismo los sujetos citados en los artículos anteriores pueden integrarse en otras entidades urbanísticas colaboradoras, tanto si están ya constituidas como si están en proceso de constitución, las cuales gozarán en tal caso de la habilitación señalada en el apartado anterior.

Artículo 465 Potestades municipales

En caso de inejecución de las obras planificadas en las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana en los plazos previstos en el planeamiento que haya establecido la ordenación detallada del ámbito, el Ayuntamiento estará habilitado para:

a) Proceder a su ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.
b) Someter los inmuebles afectados a venta o sustitución forzosa, conforme a los artículos 329 y siguientes.

Artículo 466 Otras reglas comunes para las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana

1. Los aumentos de volumen o superficie construida derivados de la realización de obras de mejora energética no se tendrán en cuenta en relación con los límites máximos aplicables a dichos parámetros.

2. La ocupación de suelo, subsuelo y vuelo por ascensores, aparcamientos adaptados u otras actuaciones vinculadas a la accesibilidad y supresión de barreras legalmente exigibles o previstos en la actuación, no será tenida en cuenta a efectos de las limitaciones de edificabilidad, altura, volumen o distancias mínimas.

3. No comportarán nuevos deberes de entrega de terrenos para dotaciones urbanísticas públicas o para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios, los aumentos de edificabilidad, volumen o densidad que sean precisos para:

a) La sustitución de infraviviendas por viviendas que reúnan los requisitos legalmente exigibles, en el marco de los derechos de realojo y retorno derivados de la actuación, cuando se justifique que no existe otra solución técnica o económicamente viable.
b) La realización de obras que reduzcan al menos un 30 por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio mediante la instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
c) La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas que reduzcan al menos un 30 por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio.
d) La realización de las obras y la implantación de instalaciones para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes, así como para la instalación de captadores solares en la fachada o cubierta, que reduzcan al menos un 30 por ciento el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio.

4. Será posible la ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas para la realización de las obras citadas en la letra b) del apartado anterior.

5. En las actuaciones por expropiación:

a) No será preciso el consentimiento del propietario para pagar el justiprecio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del ámbito de la actuación y dentro del plazo establecido para la terminación de las obras.
b) La liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por el Ayuntamiento cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, para el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.»

Artículo 467 Planes, programas e instrumentos de rehabilitación ajenos al planeamiento urbanístico

Cualesquiera planes, programas e instrumentos de rehabilitación que no hayan sido incluidos o previstos en el planeamiento urbanístico o en un instrumento de ordenación del territorio:

a) No podrán ser aprobados en ausencia de planeamiento general.
b) No podrán establecer determinaciones de planeamiento urbanístico, ni modificar las que estuvieran vigentes.