Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda

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Sumario

T閚gase en cuenta que el D Ley [CATALU袮] 5/2019, 5 marzo, que modificaba la presente Ley, ha sido derogado en fecha de 18 de abril de 2019, conforme establece el Acuerdo [CATALU袮] 25 abril 2019 de la Mesa del Parlamento por el que se constata y se comunica la caducidad por la no tramitaci髇 del Decreto ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (tram. 203-00013/12) (獶.O.G.C.� 8 mayo) al no haber sido convalidado por el Parlamento en el plazo establecido por el art韈ulo 64.2 del Estatuto de autonom韆.LE0000644104

EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALU袮

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Catalu馻 ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el art韈ulo 65 del Estatuto de autonom韆 de Catalu馻, promulgo la siguiente

LEY

Pre醡bulo

I

La vivienda es una de las preocupaciones m醩 importantes para la ciudadan韆 catalana, que ve como desde hace a駉s los precios de este bien de primera necesidad han aumentado muy por encima de su salario, lo que obliga a las familias -en el mejor de los casos- a endeudarse hasta l韒ites que ponen en peligro su capacidad de consumo, con plazos de amortizaci髇 de los pr閟tamos cada vez m醩 largos y sujetos a los riesgos e incertidumbres ante cambios futuros, ya sean laborales, familiares o de tipos de inter閟. La oferta de viviendas en alquiler es manifiestamente insuficiente o no es competitiva, dado que las rentas son elevadas en comparaci髇 con las cuotas hipotecarias a largo plazo. En consecuencia, cada vez m醩 los sectores sociales sensibles, tales como los j髒enes, las personas de la tercera edad, los inmigrantes y las personas en situaci髇 de riesgo, sufren situaciones de exclusi髇 del derecho a la vivienda.

Las causas de esta realidad deben hallarse en el fracaso de las pol韙icas de vivienda tradicionalmente adoptadas, tanto en Espa馻 como en Catalu馻; pol韙icas que durante a駉s cumplieron su funci髇, pero a partir de la segunda mitad de los a駉s noventa se revelaron claramente insuficientes y superadas por las nuevas circunstancias. As�, el aumento de la demanda en el mercado libre, provocado por la reducci髇 de los tipos de inter閟 -beneficio que fue absorbido autom醫icamente por los precios-, y la mejora general en la situaci髇 econ髆ica o la propia estabilidad social, entre otras muchas causas, provocaron que el sector de la promoci髇 y la construcci髇 de viviendas dirigiese los esfuerzos a atender otras clases de demanda emergente no siempre vinculada a la necesidad vital de provisi髇 de un techo. Pero ante este fen髆eno las pol韙icas de vivienda no se modificaron y siguieron adopt醤dose medidas de mero fomento de la construcci髇 de viviendas de protecci髇 oficial -mediante los planes de vivienda estatales, desarrollados por la Generalidad- y de fomento de la adquisici髇 en el mercado libre -mediante las desgravaciones fiscales generalizadas para la compra, reguladas por el legislador estatal.

Esta Ley del derecho a la vivienda, que con su t韙ulo quiere mostrar un cambio de enfoque, pretende transformar el mercado de la vivienda del modo m醩 estructural posible adapt醤dose a las nuevas realidades del mercado. La Ley apuesta por la creaci髇 de un parque espec韋ico de viviendas asequibles que permita atender las necesidades de la poblaci髇 que necesita un alojamiento. Este parque debe ser suficiente para permitir la movilidad y la adaptaci髇 a las necesidades cambiantes de las personas, y especialmente integrado en cuanto al entorno f韘ico as� como bajo el punto de vista social. La llamada 玞uesti髇 urbana�, seg鷑 la cual la segregaci髇 de las personas en el espacio en funci髇 de sus niveles de renta es uno de los peligros m醩 graves que amenazan a la convivencia en Europa occidental, es una preocupaci髇 a la que la Ley quiere dar respuesta.

Para impulsar la creaci髇 de un parque espec韋ico de viviendas a un precio al alcance de las rentas bajas y medias, la Ley regula del modo m醩 riguroso posible la vivienda de protecci髇 oficial en Catalu馻, y no solo esta, sino tambi閚 otras formas de vivienda asequible que permitan conseguir, a medio y largo plazo, el aut閚tico parque espec韋ico que la sociedad reclama. Es preciso resaltar el objetivo de que, en el plazo de veinte a駉s, el 15% de las viviendas principales existentes sean viviendas destinadas a pol韙icas sociales.

Sin embargo, adem醩 de la regulaci髇 de este parque espec韋ico de vivienda asequible, una ley de nuestros tiempos no puede renunciar a impulsar pol韙icas concertadas con los agentes de iniciativa social o privada que act鷄n sobre el mercado libre de la vivienda, que es el que, actualmente, responde mayoritariamente a las demandas y necesidades de la ciudadan韆. Por este motivo, gran parte del texto est� dedicado a la protecci髇 de la parte m醩 desfavorecida en las relaciones que se dan en el mercado libre regulando la protecci髇 de los consumidores y usuarios de viviendas, la calidad y los requisitos exigidos a las viviendas y las medidas de intervenci髇 administrativa en los casos de utilizaci髇 an髆ala.

II

Partiendo de las premisas brevemente expuestas, el t韙ulo preliminar comienza ocup醤dose del objeto, las finalidades y otras disposiciones generales. Se pretende garantizar el derecho a la vivienda, dando por sentado que este derecho incluye el entorno urbano en el que se integra. El texto reconoce tambi閚 que hay conexiones entre el derecho a la vivienda digna y adecuada y otros derechos constitucionales que no son posibles sin el primero.

Una novedad de la Ley consiste en considerar la provisi髇 de viviendas destinadas a pol韙icas sociales como un servicio de inter閟 general, en la l韓ea del pronunciamiento del Parlamento Europeo en materia de vivienda social. El sector p鷅lico supera as� el papel de espectador pasivo del mercado inmobiliario y se compromete a adoptar medidas orientadas a la existencia de viviendas asequibles suficientes y adecuadas para la poblaci髇, ya sea gener醤dolas 閘 mismo o bien en colaboraci髇 con la iniciativa privada o con la iniciativa de car醕ter social, el denominado 玹ercer sector�, cada vez m醩 relevante en el 醡bito de las iniciativas para hacer asequible la vivienda. Esta opci髇 permite articular la actividad p鷅lica dentro del marco normativo estatal y comunitario y dar m醩 relieve al sector p鷅lico local como proveedor de suelo y de promoci髇 de viviendas de protecci髇, ya sea por iniciativa directa, mediante entes instrumentales, o mediante convenios con la Generalidad y sus organismos especializados.

La Ley establece tambi閚 los supuestos en los que hay que considerar incompleta la funci髇 social de la propiedad, que requieren una reacci髇 p鷅lica para resolver las situaciones irregulares que se producen, cuya gravedad se muestra en t閞minos de afectaci髇 de derechos fundamentales y del contexto social y urbano. Se regula la reacci髇 p鷅lica ante situaciones de incumplimiento de la funci髇 social de la vivienda con varios instrumentos, dando siempre prioridad a las actuaciones preventivas, de fomento y de asistencia, siguiendo con las medidas cl醩icas de la acci髇 administrativa sancionadora. La Ley opta tambi閚 por introducir la acci髇 p鷅lica en materia de vivienda, para dar un paso trascendente en la defensa de los intereses colectivos as� como de los derechos individuales asociados a la vivienda.

El t韙ulo I se refiere a las competencias de las distintas administraciones p鷅licas en materia de vivienda, incorporando los principios que deben posibilitar el ejercicio de las competencias de los entes locales en el marco de su autonom韆 y, a la vez, la coordinaci髇 imprescindible de su actuaci髇 con los intereses supralocales, de gran importancia en esta materia.

III

De acuerdo con el objeto y las finalidades de la Ley, el t韙ulo II regula los aspectos relativos a la planificaci髇 y la programaci髇 en materia de vivienda. Teniendo presente el marco jur韉ico vigente en la ordenaci髇 del territorio y los nuevos desarrollos europeos, se da respuesta t閏nica a la necesaria distribuci髇 equilibrada sobre el territorio de la vivienda en general y de la vivienda de protecci髇 oficial en particular, permitiendo la salvaguarda de los intereses supralocales.

El instrumento esencial para la planificaci髇 territorial es el Plan territorial sectorial de vivienda, que puede concretarse y desarrollarse mediante planes espec韋icos de alcance territorial m醩 reducido.

En la l韓ea de lo que dispone el art韈ulo 152 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, se establece la posibilidad de desarrollar programas supralocales espec韋icos de vivienda hasta que se apruebe el Plan territorial sectorial de vivienda y siempre que no haya habido concertaci髇 previa de los entes locales mediante un programa de actuaci髇 urban韘tica municipal. Si no existe este instrumento, configurado como opcional por el Decreto legislativo 1/2005, se establece que los ayuntamientos que quieran concertar pol韙icas de vivienda con la Generalidad deben elaborar un plan local de vivienda que refleje el diagn髎tico sobre las necesidades y las medidas que deben adoptarse para alcanzar los objetivos perseguidos. En cualquier caso, dado que la modificaci髇 de la Ley de urbanismo efectuada mediante la Ley 10/2004 introduce la obligatoriedad de que los planes contengan una memoria social, cuyo contenido concreta tambi閚 la presente ley, se establece la coherencia entre ambos instrumentos.

Para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda -que pueden simplificarse en el caso de municipios de menos de 3.000 habitantes- y cumplir la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a pol韙icas sociales o facilitar la conservaci髇 y rehabilitaci髇 de edificios, entre otras causas, la Ley faculta a los municipios para delimitar 醨eas en las que pueda ejercerse el derecho de tanteo y retracto en unas condiciones determinadas.

Tambi閚 destaca el establecimiento de una serie de directrices para el planeamiento urban韘tico que, en la l韓ea de los art韈ulos 3 y 9 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, desarrollan los aspectos vinculados a las viviendas. Se trata de directrices en gran parte ya incorporadas a la legislaci髇 vigente en Catalu馻 y desarrolladas por numerosos municipios catalanes que se han comprometido desde hace a駉s en su aplicaci髇, como el caso de la Carta de salvaguardia de derechos humanos en la ciudad, u otros que introducen la posibilidad de controlar el crecimiento urbano en funci髇 de criterios de medio ambiente, de acuerdo con el contenido de algunas sentencias del Tribunal de Justicia de la Uni髇 Europea en este sentido. Se incorporan tambi閚 criterios a tener en cuenta en las reservas obligatorias para vivienda de protecci髇 oficial, introducidas en la Ley de urbanismo, que deben ser uniformes en los distintos 醡bitos de actuaci髇 en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable. Con car醕ter general, se recogen los mecanismos que permiten establecer calificaciones que representan un destino total o parcial a la edificaci髇 de viviendas de protecci髇 oficial, pero de modo especial se refiere al establecimiento de este destino en suelo urbano consolidado en operaciones de nueva construcci髇 o gran rehabilitaci髇, a fin de que la generaci髇 de dicho tipo de vivienda no deba depender 鷑icamente de la nueva construcci髇 en suelos de nuevos crecimientos o de renovaci髇 urbana integral. Por otra parte, los planes de los municipios deben calificar terrenos para el nuevo sistema urban韘tico de viviendas dotacionales p鷅licas, como v韆 realista para hacer frente a las necesidades de asistencia o emancipaci髇 de colectivos espec韋icos que se deriven de la memoria social. Se fijan tambi閚 mecanismos para evitar que las alteraciones del planeamiento urban韘tico supongan la reducci髇 del suelo destinado a vivienda de protecci髇 oficial.

La ponderaci髇 p鷅lica real de las necesidades de vivienda y de la observancia de las directrices legales se garantiza mediante la emisi髇 de informes del departamento competente en materia de vivienda durante el procedimiento de elaboraci髇 del planeamiento urban韘tico, de acuerdo con la legislaci髇 urban韘tica.

IV

El t韙ulo III, que regula los aspectos referidos a la calidad del parque de viviendas, se distribuye en tres cap韙ulos. El cap韙ulo I define y regula el concepto de calidad de la vivienda, haciendo menci髇 de las normas y autorizaciones orientadas a lograr el cumplimiento de las condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad de las viviendas y promoviendo varias acciones orientadas a la introducci髇 de criterios de cohesi髇 social, ambiental y de eficiencia ecol骻ica en el proceso de edificaci髇, conservaci髇 y rehabilitaci髇 del parque inmobiliario. Entre los nuevos requerimientos de calidad que la Ley plantea conviene se馻lar que, a partir de su entrada en vigor, todas las viviendas de nueva construcci髇 deben cumplir las condiciones de accesibilidad y movilidad interior con la finalidad de facilitar el acceso y desplazamiento por su interior a personas con movilidad reducida sin tener que efectuar obras de dif韈il ejecuci髇 y elevado coste.

Con el fin de garantizar el desarrollo eficiente de estos planteamientos, la Ley crea el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovaci髇 de la Vivienda como 髍gano consultivo de car醕ter t閏nico con funciones de asesoramiento y propuesta a la Administraci髇 de la Generalidad en dichas materias y con funciones eminentemente t閏nicas de mejora de la calidad arquitect髇ica relacionada con la vivienda y los distintos elementos materiales que la componen.

La Ley abre la posibilidad de evitar la duplicidad que ha existido hasta hoy entre la c閐ula de habitabilidad y la licencia de primera ocupaci髇, que ha obligado a los particulares a un absurdo peregrinaje entre administraciones para cumplir todos los requisitos antes de poder ocupar una vivienda. En este sentido, se dispone que en los ayuntamientos que lo establezcan la licencia de primera ocupaci髇 lleve impl韈ito el otorgamiento de la c閐ula de habitabilidad.

El fomento de la conservaci髇 y rehabilitaci髇 de las viviendas se establece como una prioridad de las pol韙icas que impulse la Generalidad, y el control peri骴ico del estado de los edificios, como medida imprescindible para impedir la degradaci髇 irreversible del parque. En este sentido, se establece un sistema de control para evaluar el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de los inmuebles a lo largo de su vida 鷗il mediante la oportuna acreditaci髇. Los ayuntamientos pueden aprobar ordenanzas reguladoras complementarias de las condiciones de habitabilidad establecidas por la Generalidad y de los instrumentos de revisi髇 peri骴ica de los edificios.

En cumplimiento del mandato contenido en la legislaci髇 urban韘tica, el cap韙ulo II regula el deber legal de conservaci髇 y rehabilitaci髇 determinando cu醠es son los l韒ites de este deber en coherencia con la legislaci髇 urban韘tica vigente y previendo que los expedientes de declaraci髇 de ruina de un inmueble contengan un pronunciamiento respecto a si esta situaci髇 ha podido o no derivarse de un incumplimiento previo del deber de conservaci髇 de la propiedad. Se llama as� la atenci髇 ante los procedimientos incoados de forma abusiva por propietarios que de forma mal intencionada eluden el cumplimiento del deber de conservaci髇 para conseguir la expulsi髇 de los ocupantes legales de las viviendas, a los que se reconoce el derecho de realojamiento o regreso con car醕ter general y el derecho a participar en cualquier procedimiento que les afecte.

En los casos en que dar cumplimiento al deber de conservaci髇 y rehabilitaci髇 requiera la expropiaci髇 u ocupaci髇 temporal de un elemento com鷑 o de una parte no sustancial de alg鷑 elemento privativo en un edificio en r間imen de propiedad horizontal, se permite esta expropiaci髇 u ocupaci髇 temporal, siempre previa justificaci髇 de la necesidad de ocupaci髇 del espacio correspondiente y con la acreditaci髇 de la inexistencia de otras v韆s menos gravosas para los derechos de propiedad.

La Generalidad y los entes locales pueden adoptar actos de declaraci髇 de 醨eas espec韋icas de conservaci髇 y rehabilitaci髇, lo cual puede suponer la puesta en marcha de distintas medidas de actuaci髇 adaptadas a las especificidades del 醡bito. Destaca la posibilidad de exigir un informe favorable del departamento competente en materia de vivienda cuando la propiedad ha instado a la Administraci髇 del Estado al derribo de inmuebles ocupados, tal como dispone la legislaci髇 de arrendamientos urbanos. Tambi閚 merece una menci髇 especial la posibilidad de declarar la obligaci髇 de incorporar al mercado los inmuebles desocupados.

Con car醕ter general, las 髍denes de ejecuci髇 son la medida de intervenci髇 administrativa que debe permitir llevar a cabo las actuaciones necesarias para garantizar el adecuado estado de conservaci髇 del edificio. Se establece que el incumplimiento de estas 髍denes pueda suponer, en especial, la inclusi髇 del inmueble en el Registro Municipal de Solares sin Edificar a los efectos establecidos por la legislaci髇 urban韘tica, as� como la ejecuci髇 subsidiaria o la imposici髇 de multas coercitivas orientadas a conseguir el cumplimiento de la orden, ya que no tienen car醕ter sancionador.

Una novedad significativa de la Ley son los convenios de rehabilitaci髇, configurados como mecanismo para acordar con los particulares la finalizaci髇 de cualquier proceso iniciado para el cumplimiento del deber de conservaci髇 y rehabilitaci髇. Con estos convenios debe ser posible pactar un programa de actuaciones de conservaci髇 y rehabilitaci髇, las ayudas econ髆icas de la Administraci髇 cuando sean exigibles y la forma de recuperaci髇 de estas si se produce una transmisi髇 onerosa del inmueble, la sujeci髇 a tanteo y retracto o el destino a vivienda de protecci髇 oficial de toda la operaci髇 o de una parte de esta.

Una vez agotadas las v韆s de fomento y las coercitivas, la Ley dispone que, en los 醡bitos calificados por el Plan territorial sectorial de vivienda como de fuerte y acreditada demanda residencial, la administraci髇 competente pueda acordar la expropiaci髇 forzosa de la propiedad por incumplimiento del deber de conservaci髇 y rehabilitaci髇 cuando ello suponga un riesgo para la seguridad de las personas.

El cap韙ulo III dota a las administraciones actuantes de instrumentos para conseguir que las viviendas desocupadas injustificadamente, en 醡bitos de acreditada necesidad de viviendas, se incorporen al mercado inmobiliario mediante t閏nicas de fomento, y tambi閚 mediante t閏nicas de intervenci髇 administrativa. Asimismo, regula la sobreocupaci髇 de las viviendas y la infravivienda y sienta las bases para luchar contra la actividad empresarial y lucrativa de convertir ilegalmente las viviendas en alojamientos tur韘ticos, precarios, sobreocupados y sometidos a precios abusivos.

V

La Ley presta una especial atenci髇 a todo cuanto signifique una protecci髇 de los consumidores y usuarios de viviendas en un mercado inmobiliario que con demasiada frecuencia se mueve por est韒ulos y criterios ajenos a esta protecci髇.

Interesa mencionar especialmente la igualdad en el acceso y la ocupaci髇 de la vivienda, reconocida por el t韙ulo IV. Se parte del derecho a la igualdad reconocido por los art韈ulos 14 y 9.2 de la Constituci髇 y otras disposiciones, entre las que destacan la Directiva 2000/78/CE del Consejo, de 27 de noviembre de 2000, relativa al establecimiento de un marco general para la igualdad de trato en el trabajo y el empleo, y sobre todo la Directiva 2000/43/CE del Consejo, de 29 de junio de 2000, en la que se establece el principio de igualdad de trato de las personas independientemente de su origen racial o 閠nico, que se refiere expl韈itamente a la vivienda. Estas dos directivas europeas han sido objeto de trasposici髇 en los art韈ulos 27 a 43 de la Ley del Estado 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. Con este enfoque, se establece la adopci髇 de medidas para luchar contra la discriminaci髇, algunas de las cuales son ya directamente impulsadas por la norma, como en el caso de la inversi髇 de la carga de la prueba, ya establecida, por ejemplo, por el art韈ulo 20 de la Ley del Estado 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminaci髇 y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

Tambi閚 se introducen criterios de transparencia en el mercado inmobiliario con el establecimiento de los requerimientos a que deben sujetarse las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoci髇, construcci髇 y transacci髇 inmobiliaria, solo en lo que afecta directamente a los objetivos y procedimientos de la presente ley y sin pretender, por tanto, la regulaci髇 de profesiones tituladas o no. As�, a efectos de la presente ley son agentes inmobiliarios las personas que se dedican a prestar servicios relacionados con la transacci髇, y se exige que el ejercicio de esta actividad se sujete a los m韓imos requisitos que deben permitir que la adquisici髇 o alquiler de una vivienda dejen de producirse en un contexto de desprotecci髇 excesiva en comparaci髇 con la compra o el uso de cualesquiera otros bienes. A tales efectos, se dispone la creaci髇 de registros de homologaci髇 de los agentes vinculados con la vivienda, registros que se configuran como obligatorios o voluntarios seg鷑 los colectivos a los que afectan y deben funcionar como garant韆 de responsabilidad ante los consumidores en tanto que se potencian la seriedad y profesionalidad en el sector.

Este t韙ulo aborda tambi閚 los problemas de la frecuente falta de informaci髇 a los consumidores sobre aquello de lo que se les hace oferta y publicidad y de la falta de requisitos legales y de entrega de documentaci髇 en el momento de suscribir el correspondiente contrato, ya que estos problemas inciden directamente sobre las posibilidades de 閤ito de las reclamaciones que realicen, ya sea para reclamar el cumplimiento exacto de lo pactado, ya sea para solicitar la resoluci髇 del contrato por incumplimiento por parte de los profesionales.

VI

El t韙ulo V est� dedicado a la protecci髇 p鷅lica de la vivienda, que incluye tanto las pol韙icas orientadas a la obtenci髇 de vivienda de protecci髇 oficial como otras actuaciones susceptibles de ser protegidas, reguladas todas de forma m醩 detallada por los planes de vivienda, instrumentos de car醕ter temporal que concretan las prioridades del Gobierno, sin perjuicio de las adaptaciones necesarias para coordinar la actuaci髇 p鷅lica catalana con las medidas adoptadas por la Administraci髇 del Estado.

Entre las actuaciones susceptibles de ser protegidas destacan las relativas a la mediaci髇 en el 醡bito del alquiler social para potenciar la aportaci髇 de viviendas privadas hacia este objetivo, la posibilidad de firmar contratos de copropiedad entre la Administraci髇 y los particulares como nueva f髍mula de acceso a la vivienda y la introducci髇 de uno de los instrumentos b醩icos de los estados del bienestar en materia de vivienda, como la ayuda directa a las familias para hacer frente al coste de la vivienda de alquiler. Se favorece as� la inserci髇 social y se evitan desahucios socialmente no aceptables.

En este t韙ulo se introduce el objetivo de conseguir un parque m韓imo del 15% de viviendas destinadas a pol韙icas sociales en Catalu馻 en un plazo de veinte a駉s, con el establecimiento de un fondo de apoyo financiero del Gobierno para los municipios que presenten mayores dificultades para conseguir dicho objetivo y la implementaci髇 de figuras de concertaci髇 y colaboraci髇 con otros municipios y entidades supramunicipales.

El r間imen jur韉ico de las viviendas de protecci髇 oficial, tanto en relaci髇 a la modalidad de compra como a la de alquiler, debe establecerse por reglamento atendiendo a las diferentes tipolog韆s de relaci髇 entre el tipo de ayudas percibidas, el car醕ter p鷅lico o privado de los inmuebles o terrenos destinados a vivienda de protecci髇 oficial y la naturaleza p鷅lica, social o privada de los promotores de la vivienda de promoci髇 oficial. En todo caso, la calificaci髇 p鷅lica de una vivienda no puede ser inferior a treinta a駉s. As� se profundiza en la idea de conseguir, en paralelo, un mercado libre de viviendas y un mercado de viviendas de protecci髇 oficial, en el que la posibilidad de patrimonializaci髇 de las plusval韆s queda configurada normativamente para garantizar la existencia de un parque inmobiliario permanente a un precio asequible, al que puedan acceder los sectores de la poblaci髇 excluidos del mercado libre y que no est� orientado a la inversi髇 inmobiliaria sino a garantizar el derecho a la vivienda.

En esta l韓ea, se establecen tambi閚 las formas de transmisi髇 y cesi髇 de las viviendas de protecci髇 oficial con gran amplitud y flexibilidad. Destaca la referencia a la posibilidad de transmitir las viviendas de protecci髇 oficial mediante la figura de la venta a carta de gracia, regulada por el derecho catal醤 como un instrumento de promoci髇 de viviendas de tipo social. En cuanto a las viviendas construidas sobre suelos p鷅licos obtenidos en cumplimiento del deber de cesi髇 de aprovechamiento urban韘tico, se establece la preferencia de constituir derechos de superficie y no transmitir su plena propiedad.

La Ley regula el precio m醲imo de transmisi髇 de las viviendas de protecci髇 oficial atendiendo a la finalidad que, si bien esta transmisi髇 debe ser posible, a la vez debe estar desprovista de tentaciones especulativas. Por este motivo se introduce una referencia a las mejoras en las viviendas de protecci髇 oficial, inexistente hasta el momento en el ordenamiento jur韉ico catal醤, cuya finalidad es proteger los intereses de los transmitentes y a la vez evitar que, con la excusa de dichas mejoras, se desvirt鷈 totalmente el precio normativamente tasado, caracter韘tico de las viviendas de protecci髇 oficial.

Asimismo, se regula por primera vez en Catalu馻 la prohibici髇 de sobreprecio en las transmisiones de viviendas de protecci髇 oficial y, como elemento importante, se pone fin a los problemas derivados de la contradictoria jurisprudencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto a la nulidad o no de las cl醬sulas contractuales que establezcan el sobreprecio en la transmisi髇 de viviendas de protecci髇 oficial. La nueva regulaci髇 declara la nulidad de pleno derecho de las estipulaciones referidas al sobreprecio, de acuerdo con el art韈ulo 6.3 del C骴igo civil de 醡bito estatal, sin perjuicio de que esta actuaci髇 pueda, adem醩, constituir una infracci髇 administrativa. La misma previsi髇 se efect鷄 para el caso de sobreprecio en la renta de alquiler, en la l韓ea de lo que ya establece el apartado quinto de la disposici髇 adicional de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

La presente Ley se ocupa de la adjudicaci髇 del parque de viviendas de protecci髇 oficial, con lo que se supera la ausencia en el ordenamiento jur韉ico catal醤 de una regulaci髇 con rango de ley de aspectos tan significativos para los derechos de la ciudadan韆. Se pretende corregir varias disfunciones detectadas en el funcionamiento del sistema vigente hasta el momento ampliando el alcance del control p鷅lico sobre la adjudicaci髇 de la vivienda de protecci髇 oficial -incluidas las promociones de iniciativa p鷅lica y privada- y se establecen par醡etros para los futuros reglamentos de desarrollo, con el objetivo de racionalizar el sistema dot醤dolo de la necesaria transparencia en beneficio de toda la ciudadan韆 de Catalu馻.

La regulaci髇 se articula mediante el dise駉 del Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci髇 Oficial y los procedimientos de adjudicaci髇. El Registro tiene la funci髇 de proporcionar informaci髇, favorecer la transparencia y ayudar en la adecuada adjudicaci髇 de las viviendas de protecci髇 oficial. Los ayuntamientos pueden establecer registros propios y, para los que no lo hagan, la Generalidad, subsidiariamente, debe establecer uno general. Las administraciones locales supramunicipales pueden crear y gestionar registros de viviendas de protecci髇 oficial para dar servicio a municipios que no puedan o no quieran crear su propio registro. Se parte de la constataci髇 de que la existencia de suficiente vivienda de protecci髇 oficial, distribuida sobre el territorio de forma equilibrada y adecuadamente adjudicada, es un inter閟 supralocal. Por ello, se trata de la creaci髇 de registros municipales o supramunicipales que se agreguen al que establezca la Generalidad, en los que es preciso inscribirse para poder optar a una vivienda de protecci髇 oficial mediante cualquier t韙ulo. Los ciudadanos que lo soliciten y cumplan los requisitos legales deben estar inscritos en los registros municipales o de la Generalidad, a pesar de que la adjudicaci髇 efectiva de una vivienda de protecci髇 oficial depende, en 鷏tima instancia, de la aplicaci髇 de los mecanismos de selecci髇 dise馻dos por la Ley y en cada promoci髇 concreta. Fuera del sistema de adjudicaci髇 mediante el Registro quedan solo los casos en que los solicitantes no cumplen los requisitos de ingresos m韓imos o no tienen capacidad de obrar para optar a la adjudicaci髇 de viviendas de protecci髇 oficial, situaciones que deben vehicularse mediante los servicios sociales y las viviendas de protecci髇 oficial que, fuera del parque asignado mediante el Registro, est閚 establecidas para situaciones de necesidad.

Los procedimientos de adjudicaci髇 de las viviendas de protecci髇 oficial se desarrollan haciendo uso de los datos contenidos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci髇 Oficial. De esta forma, las viviendas resultantes de una promoci髇 de iniciativa p鷅lica deben ser adjudicadas por la administraci髇 promotora respetando el procedimiento y los criterios establecidos por la Ley, lo que debe permitir poner fin a la dispersi髇 hasta hoy existente, que fomenta la opacidad. La regulaci髇 se fundamenta en un elevado nivel de publicidad, concurrencia p鷅lica y transparencia gracias al uso de los datos ofrecidos por el Registro. En cuanto a los criterios y al sistema de selecci髇 de las personas adjudicatarias, la regulaci髇 establece una distinci髇 entre los cupos especiales y el cupo general. Forman parte de los primeros las reservas de viviendas en las promociones p鷅licas para necesidades espec韋icas de ciertos grupos vulnerables, merecedores de acciones positivas en los t閞minos establecidos por el art韈ulo 42.2 del Estatuto de autonom韆, el art韈ulo 9.2 de la Constituci髇 y la presente ley. Los porcentajes de viviendas destinadas a cada cupo especial se formulan como un m韓imo espec韋ico solo en el caso de personas con movilidad reducida, de acuerdo con lo ya establecido por la legislaci髇 espec韋ica. En el caso de otros cupos, es el acuerdo de inicio del procedimiento de adjudicaci髇 el que establece la necesidad y el modo de hacerlo, siempre que no se reduzca el porcentaje global del 10% respecto al total de viviendas de la promoci髇. Esta flexibilidad debe permitir adecuar la oferta en general y, de nuevo, respetar las apreciaciones y necesidades locales en cada caso.

La regulaci髇, adem醩, afronta otro aspecto delicado sobre el que el S韓dic de Greuges ha llamado la atenci髇, que es el referente a la tensi髇 entre la exigencia de empadronamiento en un municipio concreto y la libre circulaci髇 de los ciudadanos, exigencia que provoca, adem醩, agravios en determinados colectivos de personas. La soluci髇 que se da es equilibrada y respetuosa con el nivel local, ya que, por una parte, para la inscripci髇 en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci髇 Oficial es suficiente tener la residencia y estar empadronado en Catalu馻, sin pedir ning鷑 plazo, y por otra parte, para poder optar a una vivienda de protecci髇 oficial en una promoci髇 espec韋ica en un municipio concreto no ser� preciso estar empadronado siempre y en todo caso en este municipio, salvo que la administraci髇 promotora decida introducir este requisito expresamente, cosa que puede hacer sin superar un determinado porcentaje de viviendas y sin exigir m醩 de tres a駉s de antig黣dad a los solicitantes de vivienda de alquiler, justificando la raz髇 de dicha reserva. La norma introduce un mecanismo que flexibiliza el conjunto y a la vez garantiza la compensaci髇 de la oferta de vivienda de protecci髇 oficial entre municipios, remitiendo al Plan territorial sectorial de vivienda la concreci髇, en su caso, de una reserva m醲ima en cuanto a personas empadronadas.

En cuanto al sistema de selecci髇 de las personas adjudicatarias, se distingue entre las viviendas de los cupos especiales, en donde se pretende tener en cuenta las circunstancias espec韋icas de los solicitantes, y las viviendas de los cupos generales, en donde el sistema es siempre el sorteo. En cuanto a las primeras, no se regula en detalle el baremo de puntuaci髇, tarea de car醕ter eminentemente reglamentario, pero no se renuncia a establecer su arquitectura legal m韓ima, en conexi髇 con los principios constitucionales y las finalidades legales descritas. En ambos casos, con baremo de puntuaci髇 o con puro sorteo, se considera que los sistemas de selecci髇 deben garantizar la diversidad social a fin de evitar la segregaci髇 urbana.

Las promociones de vivienda de protecci髇 oficial de iniciativa privada deben ser atribuidas por la entidad promotora, sin perjuicio de que esta pueda solicitar que el agente adjudicador sea la Administraci髇. En el caso de las viviendas construidas en suelos cuya calificaci髇 urban韘tica impone el destino a vivienda de protecci髇 oficial, la adjudicaci髇 debe hacerse respetando los preceptos establecidos para los cupos generales en las promociones de iniciativa p鷅lica. El resto de promociones privadas deben adjudicarse de modo libre pero con una supervisi髇 p鷅lica que garantice los principios inspiradores del sistema. La Ley establece un r間imen muy similar, aunque con necesarios matices, para el caso de promociones privadas de viviendas de protecci髇 oficial promovidas por cooperativas de viviendas, en las que la adjudicaci髇 debe adecuarse a sus especificidades, o por entidades sin 醤imo de lucro cuya naturaleza determine que las viviendas deban ser asignadas a los socios o part韈ipes. Aqu� la necesidad de publicidad y transparencia se articula con referencia a la captaci髇 de nuevos socios para las entidades de nueva constituci髇 y, en el caso de fases o promociones de entidades ya existentes con listas de preinscripciones, la disposici髇 transitoria menciona la posibilidad de que la cooperativa comunique las preinscripciones al Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci髇 Oficial para su inscripci髇. La adjudicaci髇 final de las viviendas, en estos casos, queda limitada a los socios ya inscritos inicialmente.

El cap韙ulo IV se dedica a los derechos de adquisici髇 preferente de las administraciones p鷅licas catalanas en relaci髇 a las viviendas de protecci髇 oficial y a las garant韆s establecidas para el correcto ejercicio de dichos derechos. A tal fin, la Ley regula de forma innovadora los derechos de adquisici髇 preferente y retracto en las segundas y sucesivas transmisiones, explicitando que la contraprestaci髇 que debe abonar la Administraci髇 no puede superar el precio m醲imo normativamente establecido. Y, dado que la finalidad 鷏tima del sistema es evitar transmisiones fraudulentas y permitir recuperar y ampliar el parque de vivienda de protecci髇 oficial para hacer frente a las necesidades existentes, la nueva regulaci髇 admite la posibilidad de que la Administraci髇 ejerza los derechos en beneficio de terceros, ya sea un ente instrumental, una entidad sin 醤imo de lucro dedicada al alojamiento social o una persona inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protecci髇 Oficial. Tambi閚 se explicita que la sujeci髇 a los derechos de adquisici髇 preferente y retracto se mantiene a lo largo de todo el plazo de calificaci髇 de la vivienda como protegida. Finalmente, en relaci髇 a las personas ocupantes de las viviendas protegidas, el cap韙ulo V establece la especificidad del desahucio administrativo como instrumento eficiente de actuaci髇 ante determinadas conductas an髆alas.

VII

El r間imen sancionador es objeto de regulaci髇 en el t韙ulo VI, que establece que, con car醕ter general, las funciones inspectoras de la Administraci髇 deben poder llevarse a cabo con garant韆s y reconoce el valor probatorio de la actuaci髇 de los agentes dedicados a esta funci髇, que deben poder tener acceso a los inmuebles para realizar las actuaciones que les corresponden.

Las medidas sancionadoras aplicables no se reducen a la tradicional multa, sino que tambi閚 incluyen la posibilidad de clausurar un inmueble, inhabilitar a los infractores o suspender la inscripci髇 de los agentes inmobiliarios en el registro creado a tal efecto. Adem醩, se regula la posibilidad de adoptar medidas provisionales que permitan asegurar la eficacia de la resoluci髇 final del expediente sancionador.

Las infracciones se clasifican en muy graves, graves y leves, y para cada uno de estos grados se establece una lista de conductas que deben permitir conseguir un mayor rigor en la actuaci髇 de los particulares en materia de vivienda.

VIII

La Ley dedica especial atenci髇 a la necesaria colaboraci髇 de profesionales de notar韆s y registros de la propiedad, en cumplimiento de sus funciones p鷅licas y en garant韆 del ejercicio correcto de los derechos y obligaciones establecidos por la Ley. Para facilitar la tarea de estas personas, el t韙ulo VII establece una relaci髇 de los supuestos en que es especialmente necesario su conocimiento y control para evitar que se produzcan transmisiones o cesiones de uso que no respeten los preceptos legales y se hagan al margen del control administrativo establecido en defensa del inter閟 general.

Entre las disposiciones adicionales, cabe destacar la relativa a la necesidad de que el Estado adopte medidas que contribuyan a cumplir mejor los objetivos y finalidades de la Ley; medidas que van desde la regulaci髇 de la actividad profesional de los agentes vinculados con la vivienda hasta aspectos de fiscalidad, que se consideran necesarios para potenciar el papel de la vivienda de protecci髇 oficial y la rehabilitaci髇 de las viviendas, as� como la plena asunci髇 por la presente ley, en su 醡bito espec韋ico de aplicaci髇, de las medidas de fomento de las cooperativas a que se refieren tanto su legislaci髇 espec韋ica como otras disposiciones, de acuerdo con el mandato de adecuaci髇 legislativa y de fomento de dichas sociedades que establecen el art韈ulo 129.2 de la Constituci髇 y el art韈ulo 124 del Estatuto de autonom韆. Asimismo, se compromete la creaci髇 de un observatorio del h醔itat y la segregaci髇 urbana como espacio de an醠isis y valoraci髇 de la realidad social y econ髆ica en materia de vivienda.

Las disposiciones transitorias inciden en cuestiones como los umbrales de sobreocupaci髇 aplicables en tanto no se produzca un desarrollo reglamentario espec韋ico, el r間imen jur韉ico de las viviendas de protecci髇 oficial ya calificadas, las especificidades en las promociones de cooperativas o las normas transitorias aplicables al procedimiento sancionador.