Este artículo responde a la frecuente pregunta de si puede un propietario instalar el cepo en su plaza de aparcamiento sin autorización de la comunidad de propietarios.
Es frecuente que el propietario de una plaza de aparcamiento en un garaje comunitario de un edificio se plantee instalar un cepo para evitar que terceros invadan su plaza.
¿Puede un propietario instalar el cepo en su plaza de aparcamiento sin autorización de la comunidad de propietarios?
Para poder contestar a esta pregunta, se debe analizar la configuración jurídica de la finca. Hay que revisar el título constitutivo de la finca y ver cómo se ha constituido la división horizontal. Lo habitual es que la finca esté dividida horizontalmente de una de las siguientes formas jurídicas, sin perjuicio de otras formas jurídicas posibles:
A) Cada plaza de aparcamiento es un elemento privativo que tiene un coeficiente sobre el total del edificio, al igual que el resto de elementos privativos (viviendas y/o locales).
B) La finca garaje es un elemento privativo diferenciado del resto de elementos privativos del edificio (viviendas y/o locales), sobre el cual existe una comunidad, en el cual cada propietario tiene una cuota indivisa que se circunscribe en un espacio físico determinado que se corresponde con el de una plaza de aparcamiento concreta.
C) La finca garaje es un elemento privativo diferenciado del resto de elementos privativos del edificio (viviendas y/o locales), sobre el cual existe una comunidad ordinaria, en la que cada comunero tiene una cuota indivisa y abstracta que le da derecho a utilizar una plaza de aparcamiento cualquiera.
Si la finca garaje está configurada jurídicamente en la forma A), cada plaza de aparcamiento será un elemento privativo diferente y el régimen jurídico aplicable será el propio de la propiedad horizontal. Así pues, y de acuerdo con el art. 553-36.2[i] del Código Civil de Cataluña, el propietario de una plaza de aparcamiento podrá realizar obras en ella siempre que no “perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto”.
Apenas existe jurisprudencia que haya abordado este tema. No obstante, la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Sec. 3ª, 118/2004, de 26 de mayo, consideró que la instalación de un cepo, siempre que se haga en el interior de la plaza privativa, no perjudica al resto de comuneros, ni afecta a la solidez del inmueble, ni altera su configuración. Traemos a colación el siguiente extracto de la sentencia:
“algunos de los cerramientos se realizaron con fábrica de ladrillo enfoscada y pintada y con una puerta basculante para acceso al interior, como las números NUM007 y NUM008; NUM013 y NUM0; NUM002 y NUM003. Otras, como es el caso de la número NUM010, perteneciente a D. Carlos Ramón se enajenó en el estado actual, pues ya figuraba dibujada así en el plano del Proyecto. Lo pusieron de manifiesto también en el Juicio Oral, tanto el propietario como D. Silvio. Asimismo hay otros aparcamientos, como la plaza número NUM006 que está limitada con paneles metálicos de chapa plegada. Ninguno de estos cerramientos invade el espacio de circulación de vehículos, ni afecta a la estructura del edificio, como aseguró el Perito en el Juicio Oral, al ratificar su Informe. Asimismo ha de mencionarse que D. José Ángel, a través del Acta Notarial extendida el 12 de Abril de 1993 constata la instalación de una reja metálica por módulos en su aparcamiento. Se trata, por tanto, de cerramientos distintos, pero ninguno de ellos menoscaba la seguridad y estructura, ni tampoco perjudica a los demás propietarios.”
En todo caso, y de acuerdo con lo establecido en el art. 553-36.3[ii] del Código Civil de Cataluña, el propietario vendrá obligado a comunicar previamente a la comunidad dicha instalación.
En el caso de que la finca garaje esté configurada en la forma B), la cuestión es más dudosa, ya que estamos ante una configuración jurídica de la propiedad que es un híbrido entre la propiedad horizontal y la comunidad de cuotas romana. Si bien cada plaza de garaje no es un elemento privativo, las cuotas comunitarias se materializan en espacios físicos determinados que se identifican con las plazas de aparcamiento concretas.
De acuerdo con este régimen jurídico, no cabe duda de que el titular de cada cuota comunitaria tiene el uso exclusivo y excluyente de la plaza de aparcamiento que le asigna el título constitutivo. La duda se plantea en relación a si dicho uso y disfrute le permite realizar obras e instalaciones como si se tratara de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de 22 de abril de 1995 consideró que en estos casos se aplica por analogía el régimen jurídico de la propiedad horizontal:
“al tratarse en realidad de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divida el local unida a la copropiedad de elementos comunes para su disfrute -pasillos de circulación para la entrada, salida y maniobra, etc. por lo que encaja en el supuesto de hecho de la propiedad horizontal, no impedido por el dato de que los elementos privativos sean superficies o planos horizontales y no edificaciones, si se tiene en cuenta que también a los ‘espacios delimitados’ se refiere la LPH –art. 3– y como consecuencia, el régimen jurídico aplicable por analogía será el propio de esa legislación, siendo este el caso que se presenta en el edificio donde en las enajenaciones parciales del local de garaje, si bien se expresa que lo cedido es una cuota parte indivisa del total local, se añade que esa cuota queda concretada y delimitada en un espacio determinado y numerado sobre el que se adquiere el uso y disfrute exclusivo y excluyente, lo que, al no tener limitación ni condicionamiento alguno, significa transmitir la propiedad de ese espacio perfectamente definido.”
En esta misma línea jurisprudencial, se ha pronunciado la jurisprudencia registral (Resoluciones de la Dirección General del Registro y Notariado de 5 de enero de 1998, 26 de abril de 1996 y 8 de mayo de 1995), calificando a las cuotas indivisas de una comunidad que están delimitadas físicamente como “propiedades separadas”, a las que les es aplicable la normativa de propiedad horizontal.
“(…) para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal, no basta con definir la cuota abstracta respecto del todo, sino que precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta.”
En el caso de la configuración jurídica sea del tipo C), la tesis contraria se impone. Estamos ante una comunidad de cuotas romana a la que le son aplicables las normas de régimen jurídico del Código Civil de Cataluña relativas a la comunidad ordinaria indivisa. De acuerdo con el art. 552-6.3[iii] del Código Civil de Cataluña, el titular de una cuota indivisa no puede hacer obras ni modificaciones en la plaza de aparcamiento cuyo uso tenga atribuido sin el consentimiento del resto de comuneros. Así pues, en este caso, no cabe duda que la ley prohíbe al propietario de la plaza de aparcamiento instalar un cepo sin la autorización de la comunidad de propietarios.
[i] “Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.”
[ii] “Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra supone la alteración de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios. En caso de instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administración el proyecto técnico con treinta días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación. Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses generales. Si la instalación alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalación que había proyectado inicialmente.”
[iii] “Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.”
