En el BOE de 27 de octubre de 2009 se publicó la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario -en adelante, SOCIMI-, cuyos aspectos principales pasamos a comentar.
Consideraciones generales.
Según el Preámbulo de la Ley, “Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros”.
Hay que destacar que se establece un régimen fiscal especial, el cual se inspira en los llamados REIT (Real Estate Investment Trusts), cuya característica principal, que varía de una jurisdicción a otra, es que no tributan por el Impuesto de Sociedades correspondiente, sino que son sus partícipes los gravados por las rentas percibidas.
En el caso español, de acuerdo con la nueva normativa, las SOCIMI tributan por el Impuesto de Sociedades al tipo reducido del 18%, devengándose el impuesto a la distribución de dividendos; en cambio, los dividendos obtenidos por los socios están exentos, salvo cuando el preceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades o un establecimiento permanente, en cuyo caso las rentas se integrarán en su base imponible, con una deducción del 18% de su cuota íntegra.
La norma entró en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el día 28 de octubre de 2009, siendo de aplicación a los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2009.
Forma societaria y rasgos más destacados de su funcionamiento.
Las SOCIMI adoptarán la forma de sociedad anónima, siendo de aplicación su régimen general (Real Decreto Legislativo 1.564/1989, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas).
Según el art. 5 de la Ley 11/2009, el capital social mínimo será de quince millones de euros; las aportaciones no dinerarias (inmuebles) deberán tasarse en el momento de su aportación por experto independiente designado por el Registrador Mercantil –sociedad de tasación prevista en la legislación hipotecaria-; sólo podrá haber una clase de acciones; y en caso de quedar sometida la sociedad al régimen fiscal especial, se expresará tal circunstancia en la denominación social.
La disposición final segunda de la Ley 11/2009 introduce una exención en la modalidad Operaciones Societarias de ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) para las operaciones de constitución y ampliación de capital, así como para las aportaciones no dinerarias a dichas sociedades (nuevo artículo 45.I.B.20.3 del Real Decreto Legislativo 1/1993).
El art. 6 de la Ley 11/2009 impone la obligación de distribuir dividendos dentro de los seis meses siguientes al cierre de cada ejercicio, en distintos porcentajes (90%, 50%, 100%) de acuerdo con diversos criterios.
La financiación ajena de la sociedad no podrá superar el 70 por ciento del activo de la misma (art. 7 Ley 11/2009).
En la medida en que las acciones de las SOCIMI habrán de cotizar en Bolsa (art. 4 Ley 11/2009), se les aplicará la legislación del Mercado de Valores (Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores).
Objeto social y actividades accesorias.
El objeto social es el siguiente (art. 2 Ley 11/2009):
La adquisición –en régimen jurídico de propiedad- y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena a que se refieren los artículos 3 y 7 de esta Ley.
La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas rentas, en su conjunto, representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.
Inversiones.
Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo bien en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, bien en participaciones en el capital o patrimonio de las sociedades antes referidas.
Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento de, al menos, tres años (o siete años en inmuebles promovidos por la propia sociedad) deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones (art. 3 Ley 11/2009).
La disposición transitoria segunda modula lo anterior, flexibilizando el requisito del período del arrendamiento de los inmuebles:
“Hasta el 31 de diciembre de 2010, el período de arrendamiento de tres años previsto en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley será de dos o de un año para aquellos bienes inmuebles que hubieran permanecido en el activo de la sociedad y hubieran estado arrendados u ofrecidos en arrendamiento en los cinco o diez años anteriores, respectivamente, a la fecha de la opción por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley”.
Aspectos fiscales y contables.
La Ley regula extensamente la sujeción, características y pérdida del régimen fiscal especial de las SOCIMI (arts. 8, 9, 12 y 13), la fiscalidad de los socios (art. 10), y algunas consideraciones acerca de las cuentas anuales (art. 11).
Destacamos lo siguiente:
La opción de aplicar el régimen fiscal especial se adoptará por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la AEAT del domicilio fiscal de la entidad antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo (art. 8.2.párrafo segundo). No obstante, la Disposición transitoria primera exime de estos requisitos, pues dispone que “Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de esta Ley, aún cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen”.
El régimen especial es incompatible con cualquiera de los regímenes especiales previstos en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades (Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades), con determinadas excepciones (art. 8.3).
En lo no previsto en la Ley 11/2009, se aplicará con carácter supletorio el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades, la normativa del IRPF de residentes y no residentes, y la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, de modificación de determinada normativa tributaria (art. 8.4).
Estarán exentas en el 20 por ciento las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50 por ciento del activo de la sociedad esté formado por viviendas (art. 9.1.párrafo segundo).
El tipo de gravamen será del 18 por ciento, aunque en algunos casos se aplicará el tipo general a determinadas rentas (art. 9.3).
La pérdida del régimen fiscal especial, antes mencionada, se producirá en los siguientes supuestos, según el art. 13:
La exclusión de negociación en mercados regulados.
Incumplimiento sustancial de las obligaciones de información a que se refiere el artículo 11 de esta Ley, excepto que en la memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.
La falta de acuerdo de distribución y pago, total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos a los que se refiere el artículo 6 de esta Ley.
La renuncia a la aplicación de este régimen fiscal especial.
El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos establecidos en esta Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se reponga la causa de incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.
La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del régimen fiscal especial mientras no hayan transcurrido, al menos, cinco años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.
Para concluir, señalamos que se modifica diversa normativa tributaria, siendo especialmente relevante la del art. 108 de la Ley del Mercado de Valores.
José María López Jiménez.
Abogado. Asesor Jurídico de Unicaja.
