Antecedentes jurídicos:
Artículo 105 de la LH" La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil." Artículo 140 de la LH "No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor." Como suscribiente del artículo no me deja de interesar esta figura jurídica tan en boga estos últimos años, en donde es más necesario que nunca la Justicia Material, en el más amplio sentido de la palabra. Antes de empezar este artículo de opinión que no deja de ser eso, nos adentraremos un poco dentro de la historia jurídica reciente de la dación de pago.
Como antecedente jurídico de la dación nos debemos de remontar a una primera mención en el Código Civil en donde sin constar expresamente se la considera una forma de extinción de la obligación contraída por las partes, a través de la compensación, conforme al artículo 1156. Más tarde nos encontramos con un hito importante el Real Decreto 6/2012, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin recursos, que en su exposición de motivos explica que la finalidad de esta norma es la reestructuración de la Garantía Hipotecaria, a través de un Código de Buenas Conductas. En donde claramente se queda en eso en Buenas Conductas, ya que para la aplicación de estas medidas es necesario un acuerdo entre el acreedor y el deudor para la modificación y reestructuración de la hipoteca de conformidad con de el Artículo 5 El Código de Buenas Prácticas incluido en el Anexo, " será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios". Como segundo hito es la fama alcanzada, de ese olvidado artículo 140 de la LH que supone la aplicación de la responsabilidad hipotecaria limitada, excepción a la responsabilidad personal prevista del Artículo 105 de la LH dimanante de del art 1911.
Esa limitación, a efectos prácticos que se queda en eso en un ofrecimiento de soluciones, que el banco nunca aceptara porque afecta expresamente al rédito de la hipoteca.
Una vez hecha una escueta mención del antecedente legislativo, nos adentramos en la tradicionalmente dos posicionamientos doctrinales respecto a la práctica forense de la interpretación de lo preceptuado en el artículo 579, de la LEC( aquella que da la facultad de la continuación de la ejecución hipotecara, si una vez adjudicados los bienes no se hubiera satisfecho la deuda).Y que en la actualidad ha sido el origen de la aplicación de la dación de pago como forma de extinción de la garantía hipotecaría.
La primera doctrina se entiende primero En la resolución de la sección 2.ª de la AP de Navarra trata de fundamentar la posición mantenida en un acto propio de la entidad bancaria, titular de la garantía hipotecaria, consistente en la valoración de la finca adjudicada, al tiempo de la concesión del crédito, en un importe superior a aquel en el que la deuda consistía ; esto es, el importe de la deuda implicaba un valor de 71 225,79 €, mientras que la finca estaba valorada en 75 900 €; ante ello, la audiencia considera válidas "las razones por las cuales la juzgadora de instancia no considera oportuno en este caso continuar la ejecución, por entender que el valor de la finca, no obstante del resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal, siendo circunstancial el que la subasta, al haber resultado desierta, tan solo sea adjudicada en la cantidad de 42 895€, pero lo cierto es que, como señala el auto recurrido, el banco se adjudica una finca, que él mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el préstamo concedido, a salvo el tema de intereses y costas". De esta manera, lo que se constata en la resolución es la validez de la adjudicación de la finca al banco ejecutante, pues esta cubre más del principal reclamado, por lo que la ejecución solo podrá continuar con respecto a las costas y la liquidación de intereses.
Después nos encontramos con la sentencia de la sección 2 de la Audiencia Provincial de Girona , sentencia polémica que supone la aplicación firme de la dación de pago en donde en sus antecedentes de hecho pone de manifiesto la coyuntura económica situación también acogida en el auto de del Juzgado de Instrucción número 3 de torrejón de Ardoz, dispone en su fundamento de Derecho tercero ". Las entidades bancarias y otros operadores del mercado financiero concedían préstamos para sufragar cualquier tipo de operación (empresa, negocio o contrato) en la que hubiera de por medio un bien inmueble que le sirviera de garantía. Frente a un eventual impago del crédito financiado, la entidad confiaba en no tener problema en ver satisfecho su crédito, pues la garantía que se le ofrecía a cambio valía la cantidad prestada, si no más. Haciendo un paralelismo histórico, parecía que un nuevo patrón-oro iba a descubrirse: el patrón inmueble. Sin embargo, al igual que ocurriera con el patrón-oro, la moneda de cambio terminó por devaluarse por una situación de crisis económica internacional, ".La Audiencia Provincial de Girona aplica la dación basándose en la teoría del abuso del Derecho, al tiempo que se aplica la doctrina de los actos propios "Si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesión que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuantía, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicación jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que él mismo fijó". Al mismo tiempo, y en lo que a la aplicación de la doctrina del abuso del derecho se refiere, el Tribunal estima que la entidad financiera incurre en abuso de derecho, en la medida en que, tomando como base lo dispuesto en una norma jurídica, se busca obtener una consecuencia que no entra dentro de la previsión.
En la hipótesis planteada no puede sostenerse que "el producto" obtenido por la entidad financiera fuera insuficiente para cubrir el crédito. El banco no recibe 162 500€ de un tercer postor que se adjudica el bien, sino que lo hace suyo para reducir o extinguir su crédito. El bien pasa así a integrar su patrimonio. Lo que el banco obtiene entonces no es la suma mentada, sino el valor que tiene el bien hipotecado que en la propia escritura de concesión de crédito hipotecario se ha fijado (también por el banco) en 325 000 €3.
Por lo tanto en conclusión un banco tasa un bien inmueble por valor superior a la deuda que garantiza , se embarga y se lo adjudica por el cincuenta por ciento, del valor de tasación. El valor por el que se le adjudica no cubre el principal, y hay es donde la Audiencia diciendo que al no ser entregado por un tercero lo que recibe en realidad es el valor que taso inicialmente, siendo superior a la deuda. AQUI YA ENCONTRAMOS UNA PEGA QUE SE ENCUENTRA EN EL VOTO PARTICULAR EN CONTRA EN DICHA SENTENCIA, en los autos 119/2011 dictado por el Magistrado Ponente Ilmo. Sr. D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO. Ya establecía La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2008" no puede tacharse de conducta abusiva la del acreedor que usa, en defensa de sus derechos, las facultades que le concede la ley, concretada en la reclamación de la diferencia entre el total de su crédito por el que se ejecutó y el importe por el que se adjudicó en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria los bienes gravados". La diferencia entre el valor del resultado de la adjudicación y lo que le resta por cumplir, no exime de la facultad que le concede la responsabilidad universal de exigir lo que le resta para cumplir la deuda, así ese voto particular examinaba ": Si el prestamista que tiene como garantía de su restitución una hipoteca, puede ejercitar la acción declarativa contra el prestatario, después de haber ejecutado aquélla por los trámites legales y no haber obtenido pago completo del crédito por el que ejecutó, al haberse adjudicado el bien hipotecado en tercera subasta por un importe inferior al que fueron tasadas por las partes en la escritura de constitución de hipoteca."
Así las cosas, no puede tacharse de conducta abusiva la del acreedor que usa en defensa de sus derechos las facultades que le concede la ley, concretada en la reclamación de la diferencia entre el total de su crédito por el que ejecutó y el importe por el que se adjudicó en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria los bienes gravados.
Los que defiende esta postura establecen que la postura valida sería la realización de un acuerdo para limitar la responsabilidad del deudor al importe del presente bien hipotecado, es decir el supuesto excepcional del 105 LH.
Y que debería reformarse concienzudamente el procedimiento de subastas la cual da resultados insatisfactorios tanto para la parte ejecutante como la ejecutada, de tal manera que realizada la tercera subasta sin presentación de nuevos postores antes del remate final, que quepa la posibilidad de la novación objetiva de la obligación real, de tal manera que esa obligación real no se transforme en personal ilimitada, de tal manera que no se pueda continuar la satisfacción de la deuda por ejecución ordinario, sino la terminación de la obligación con una clausula penal sancionatoria cuando la responsabilidad hipotecaría no se hubiera podido limitar en su constitución, problema, ese tipo de soluciones no serán bien acogidas por las entidades financieras cuya única finalidad prestataria no es sino el ánimo de lucro mediante la creación de un dinero ficticio como puede ser la tasación de bien superior a la deuda.
Por ello y volviendo al tronco principal , desde un punto de vista estrictamente judicial resulta de difícil aplicación la dación en pago como forma de extinción, resultando necesario por la propia incompetencia o cobardía del legislador viendo la imposibilidad de multitud de familias o por mera ignorancia de la posibilidad de limitación de la responsabilidad, la interpretación forzosa de la ley para que en casos concretos y no siendo de aplicación genérica aplaudir a aquellos Juzgados o tribunales que vislumbran una situación de necesidad de aplicación de Justicia Material, poniendo un límite a las entidades crediticias que en los procesos hipotecarias siempre cuentan de una potestad muy superior al deudor.
Por último resaltar lo que en los últimos días es trending topic en todos los noticiarios nacionales en relación al dictamen publicado por la abogada general del tribunal europeo de Justicia, estableciendo que las ejecuciones hipotecarias en España son incompatibles con la Directiva 93/13 de la Unión Europea sobre clausulas abusivas contractuales en donde el consumidor siempre se vera favorecido en sus con todas aquellas clausulas dudosas y nunca estará vinculado por las clausulas dictadas de forma unilateral por los profesionales , ello juntado a otras circunstancias nefastas a dado como resultado una reunión de urgencia para presuponemos con toda no solo la reforma de la ley de desahucio sino también la reforma de ejecuciones hipotecarias, habiendo voces de posibles medidas de suspensión de pago, arbitraje y mediación para la renegociación de la deuda. Aunque a mi parecer la única reforma valida es una restructuración del procedimiento de subasta.
