Similitudes y diferencias entre la Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal
Sumario:
- 1. La Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal como dos figuras jurídicas distintas.
- 2. Diferencias y semejanzas conceptuales entre Comunidad de Bienes y Propiedad horizontal.
- 3. La regulación aplicable a la Comunidad de Bienes y a la Propiedad Horizontal.
- 4. Constitución de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
- 5. Derechos y obligaciones en la Comunidad de Bienes y en la Propiedad Horizontal.
- 6. Organización de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
- 7. Extinción de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
- 8. Bibliografía.
1. La Comunidad de Bienes y la Propiedad Horizontal como dos figuras jurídicas distintas.
Para comenzar este análisis, debemos decir que tanto la propiedad horizontal como la comunidad de bienes son dos figuras diferentes, cada una de las cuales posee una serie de rasgos propios en su contenido que las caracterizan y las distinguen, si bien es cierto que también tienen algunas semejanzas.
En este trabajo vamos a ver las diferencias y las similitudes entre estas dos figuras, las cuales son usadas con normalidad, y tienen además relevancia por su utilidad para satisfacer los intereses y necesidades de los particulares, que pueden acudir a la propiedad horizontal o a la comunidad de bienes en función de sus fines en los casos en que necesiten una u otra, ya que debemos tener siempre presente que tanto una como la otra son instrumentos que el legislador ha puesto a disposición de la sociedad para solucionar los problemas que pueda tener en algunos casos.
Al realizar este análisis vamos intentar estudiar de la forma más detallada posible las similitudes y diferencias existentes entre la propiedad horizontal y la comunidad de bienes en lo referente a determinados ámbitos:
El concepto de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal y las implicaciones del mismo.
La legislación aplicable a la comunidad de bienes y a la propiedad horizontal.
El objeto de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal.
La constitución de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal.
Los derechos y obligaciones de los titulares en la comunidad de bienes y en la propiedad horizontal.
La organización y administración de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal.
La extinción de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal.
Es importante destacar la idea de que ambas formas jurídicas no deben confundirse nunca, porque tienen distintos caracteres y se encuentran reguladas en nuestro ordenamiento por regímenes distintos en lo que a ciertos aspectos se refiere, si bien es cierto que tienen algunos rasgos similares.
2. Diferencias y semejanzas conceptuales entre Comunidad de Bienes y Propiedad horizontal.
Debemos definir tanto la comunidad de bienes como la propiedad horizontal desde el punto de vista legal en primer lugar para así poder proceder posteriormente a un análisis comparativo algo más profundo.
Las dos figuras que estamos estudiando en este trabajo están definidas en la legislación, lo que es de utilidad para llevar a cabo importantes observaciones sobre las mismas, si bien es cierto que hay que tener en cuenta de que las normas jurídicas no tienen como finalidad definir los institutos jurídicos, sino establecer el régimen jurídico de los mismos lo más claramente posible.
Pasamos ahora a analizar los conceptos de ambas figuras:
La comunidad de bienes: Según el art. 392 del Código civil, "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
La propiedad horizontal: Según el art. 396 del Código civil, "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (...)". El art. 1 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, hace una remisión en lo que a la definición de esta forma de propiedad se refiere y la denomina propiedad horizontal.
Como podemos observar fácilmente, los conceptos legales de ambos intitutos jurídicos están diferenciados en el Código civil, norma que contiene la definición de las dos figuras que están siendo objeto de este estudio. De este modo, podemos decir que ambas tienen en común la norma jurídica en la que están definidas, aunque es cierto que hay que tener en cuenta el hecho de que la denominación propia de la propiedad horizontal se encuentra en la Ley 49/1960.
En cuanto a los distintos conceptos de ambas figuras, debemos analizar sus diferencias. La comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que varios sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la propiedad horizontal se caracteriza por la idea de que varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son aquellos susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los bienes comunes del edificio y de la urbanización, que son aquellos necesarios para el uso y disfrute de los mismos. Debemos analizar ambos institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos:
Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la comunidad de bienes encontramos que varios sujetos son titulares de un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en ambas figuras una pluralidad de titularidades jurídico reales que coexisten de forma simultánea.
Elemento objetivo: En la propiedad horizontal existen dos planos distintos, correspondiéndose uno con el derecho de propiedad individual por parte de los sujetos sobre los elementos privativos y otro con el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, tal y como establece el art. 3 de la Ley 49/1960, que dice en su primer párrafo que "En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes".
Por el contrario, en la comunidad de bienes hay un mismo derecho real que recae sobre la cosa objeto de la comunidad, no habiendo coexistencia de una pluralidad de situaciones jurídicas.
Dentro del elemento objetivo encontramos otra diferencia importante entre propiedad horizontal y comunidad de bienes, ya que en la primera solo cabe el derecho de propiedad y de copropiedad, mientras que en la comunidad de bienes el derecho que pertenece pro indiviso a varias personas puede ser el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real, tal y como se deduce del art. 392 del Código civil, aunque es cierto que esta norma se centra en regular principalmente la copropiedad.
Debe tenerse en cuenta, dentro del objeto de la comunidad de bienes y de la propiedad horizontal, la cuota. La cuota es, dentro del régimen de la comunidad de bienes, la porción ideal correspondiente a cada comunero que determina el uso, disfrute y disposición de la cosa común de cada uno, así como las cargas y la incidencia del voto de cada comunero, conforme a lo establecido en el primer párrafo del art. 393 del Código civil, que dice que "El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas", si bien es cierto que debe tenerse en cuenta la presunción iuris tantum de igualdad de las cuotas que establece el Código para el caso en que los comuneros no hayan pactado otra cosa. Mientras tanto, la cuota en la propiedad horizontal es distinta, ya que esta, que debe encontrarse recogida en el título constitutivo, no se establece en función de la porción de derecho que cada sujeto tenga sobre la cosa ni determina el uso y disfrute del bien, sino que únicamente determina el valor del voto y la participación de cada propietario en el pago de las contribuciones comunes. Tal y como establece la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, "El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente". Al respecto, hay que decir que el segundo párrafo del art. 3 de la Ley 49/1960 establece que "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime". Como puede observarse, la cuota tiene incidencia tanto en la comunidad de bienes como en la propiedad horizontal para determinar el nivel de contribución para conservar la cosa y para establecer el valor de los votos en el momento en el que deban tomarse decisiones.
Es importante decir que la comunidad de bienes regulada en los arts. 392 y ss del Código civil es una figura ordinaria que tiene carácter general y cuyo régimen jurídico podrá aplicarse de forma supletoria a comunidades especiales. Por el contrario, la propiedad horizontal es una propiedad especial regulada en una Ley que se encuentra situada fuera del Código civil.
Cuestión distinta es la que se refiere al hecho de que la naturaleza jurídica de la comunidad de bienes ha plateado varios problemas doctrinales con más incidencia que los problemas que ha planteado la propiedad horizontal.
La naturaleza de la propiedad horizontal ha sido objeto de debate por parte de la doctrina, que ha formulado algunas teorías para explicar de forma clara cual es su esencia o fundamento. Algunos ejemplos, que enumeramos a continuación, son:
La teoría de la servidumbre.
La teoría del derecho de la superficie.
La teoría de la personalidad.
La teoría del carácter complejo de la comunidad.
El Tribunal Supremo ha realizado diversas afirmaciones sobre la propiedad horizontal y ha llegado a decir que es una propiedad sui generis. La resolución de 15 de junio de 1973 de la Dirección General de los Registros y del Notariado establece que la propiedad horizontal implica una superación de la comunidad romana al no existir en ella, tal y como ya hemos dicho, el derecho de retracto ni la acción de división de la cosa común, que son característicos en la comunidad de bienes.
En lo que se refiere a la comunidad de bienes, los autores han estudiado esta figura con interés por las particularidades que presenta. De los análisis doctrinales se deduce que existen dos tipos:
La comunidad romanista.
La comunidad germanista.
La comunidad romanista se caracteriza porque la propiedad se entiende dividida de forma ideal en cuotas, mientras que en la comuniad germanista no existe tal división. Además, en el caso de la comunidad romanista cada sujeto puede disponer de su cuota y puede solicitar la división de la cosa común, mientras que esto no sucede en la comunidad germanista, donde no hay posibilidad de dividir la cosa común. En nuestro sistema normativo tenemos la comunidad romanista, si bien es cierto que existen ciertas comunidades especiales, alguna de ella germanista, sobre las cuales hay ciertas discusiones doctrinales en torno a su naturaleza.
Es interesante el hecho de que en la comunidad de bienes el principio de autonomía de la voluntad puede tener un importante papel para regular esta figura en cada caso, lo que se encuentra reconocido en el segundo párrafo del art. 392 del Código civil, que establece que "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título", mientras que en la propiedad horizontal la autonomía de la voluntad tiene más limitaciones según lo recogido en el tercer párrafo del art. 396 del Código civil, que dice que "Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados", y en el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que, a falta de título constitutivo, las comunidades del art. 396 del Código civil "(...) se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".
La comunidad de bienes puede plantear problemas, ya que puede confundirse con la sociedad, para lo cual habrá que interpretar el titulo mediante el cual se ha constituido la comunidad de bienes y seguir una serie de criterios establecidos por la jurisprudencia, mientras que la propiedad horizontal no plantea esta cuestión a causa de su contenido.
Hay que destacar que tanto la propiedad horizontal como la comunidad de bienes carecen de personalidad jurídica, lo que tiene una serie de implicaciones muy importantes.
3. La regulación aplicable a la Comunidad de Bienes y a la Propiedad Horizontal.
Es importante saber distinguir correctamente la propiedad horizontal y la comunidad de bienes, porque cada una tiene una regulación distinta. Partiendo de la diferenciación, podremos saber aplicar a cada figura su régimen jurídico, lo que será muy útil para conocer distintos aspectos, como la constitución, el contenido o la extinción.
Debe tenerse en cuenta siempre cual es el régimen aplicable a cada instituto jurídico y cual es la norma que recoge su regulación, porque de lo contrario, el jurista en cada caso se encontrará en un laberinto del que no sabrá salir, lo que le ocasionará muchos problemas.
La regulación de la propiedad horizontal, que es una figura más moderna y que fue creada por los particulares, se encuentra en el art. 396 del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, mientras que la comunidad de bienes se encuentra regulada los arts. 392 y siguientes del Código civil. Hay que decir que la propiedad horizontal también se encuentra mencionada en el segundo párrafo del art. 401 del Código civil, que establece que "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396".
La regulación de la propiedad horizontal ha sido reformada en varias ocasiones como consecuencia de la evolución que esta forma de propiedad ha sufrido con el paso del tiempo desde su creación, mientras que la comunidad de bienes como tal no ha sido reformada de forma sustancial nunca, habiéndose modificado únicamente el art. 396 del Código civil con motivo de la creación de la misma propiedad horizontal.
4. Constitución de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
Es importante estudiar de forma comparativa la constitución de la comunidad de bienes y la constitución de la propiedad horizontal . Este es un tema llamativo, ya que siempre resulta interesante conocer el nacimiento y constitución de las figuras jurídicas en cada caso.
La comunidad de bienes pueden ser originadas, tal y como afirman Díez-Picazo y Gullón, de dos formas:
Legal: Se constituyen porque así lo establece la Ley para un caso concreto. Un ejemplo es la conmixtión o mezcla, que se encuentra regulada en el art. 381 del Código civil.
Negocial o convencional: Se constituyen a través de un negocio celebrado por dos o más sujetos que acuerdan crear una comunidad de bienes o una copropiedad. Las partes podrán regular la comunidad a través del negocio mediante el que crean la misma, como ya se ha dicho anteriormente. Esto se puede deducir de lo recogido en el segundo párrafo del art. 392 del Código civil, que dice que "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".
La propiedad horizontal puede constituirse, según Díez-Picazo y Gullón, de tres maneras:
En el caso de que el propietario de un bien inmueble con pisos y locales separados y elementos comunes decida establecer un régimen de propiedad horizontal.
En el caso de que una comunidad de propietarios que construya un bien inmueble con pisos y locales acuerde establecer una propiedad horizontal.
En el caso de que los copropietarios de un bien inmueble que sea objeto de una copropiedad acuerden dividir la cosa común conforme a lo establecido en el segundo párrafo del art. 401 del Código civil constituyendo una propiedad horizontal.
Los propietarios podrán establecer mediante un negocio jurídico la propiedad horizontal y deberán otorgar una escritura pública de constitución de la propiedad horizontal, donde deberán establecer:
La descripción del bien inmueble en su conjunto.
La descripción de cada uno de los pisos o locales que se encuentran en el bien inmueble.
La determinación de la cuota de participación que tenga cada piso o local y que servirá para determinar el valor de los votos y la cuantía de la contribución de cada propietario.
De modo potestativo, se puede incluir en el título constitutivo los Estatutos de la comunidad de propietarios.
De modo potestativo, también se pueden incluir en el título constitutivo los reglamentos de régimen interior.
Como podemos observar, en el caso de la comunidad de bienes encontramos dos vías a través de las cuales se puede crear una comunidad de bienes, un modo legal y un modo convencional, mientras que la propiedad horizontal se constituirá, generalmente, a través de un negocio jurídico. Hay que mencionar el hecho de la constitución de la propiedad horizontal requiere más formalidades que la constitución de la copropiedad, lo que es totalmente comprensible.
5. Derechos y obligaciones en la Comunidad de Bienes y en la Propiedad Horizontal.
Vamos a analizar de forma contrastada, a grandes rasgos, cuales son los derechos y obligaciones existentes en el ámbito de la comunidad de bienes y en el ámbito de la propiedad horizontal.
En cuanto a los derechos y obligaciones en la comunidad de bienes, hay que decir que el Código civil establece varios derechos y obligaciones:
Todos los comuneros pueden usar y disfrutar la cosa común. El art. 394 del Código civil establece que "Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho". Por lo tanto, todos los comuneros tienen la obligación de no usar la cosa común de forma inadecuada o incoherente con su destino económico.
Todos los copropietarios pueden obligar a los demás a realizar el pago de los gastos necesarios. El art. 395 del Código civil establece que "Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio". Por lo tanto, todos los copropietarios están obligados a contribuir para pagar los gastos necesarios.
Todos los copropietarios son propietarios de su cuota. El art. 399 del Código civil establece que "Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad".
Todos los copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto. El art. 1522 del Código civil recoge dos reglas en los dos párrafos que contiene:
"El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos".
"Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común".
Todos los comuneros tienen facultad para dividir la cosa común. El primer párrafo del art. 400 del Código civil establece que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común". Hay que tener en cuenta que el segundo párrafo del mismo precepto dice que "Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención".
En cuanto a los derechos y obligaciones en la propiedad horizontal, hay que decir que el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una enumeración amplia de derechos y obligaciones en la que no vamos a profundizar y que se pueden clasificar en:
Derechos y obligaciones relacionados con los elementos privativos: Recaen sobre el objeto del derecho de propiedad de la propiedad horizontal, que está constituido por los elementos privativos.
Derechos y obligaciones relacionados con los elementos comunes: Recaen sobre el objeto del derecho de copropiedad de la propiedad horizontal, que está constituido por los elementos comunes, y sobre el mantenimiento y la colaboración con la comunidad de vecinos.
Entre la comunidad de bienes y la propiedad horizontal hay varias diferencias en lo que a los derechos y obligaciones se refiere, aunque también hay semejanzas. En la comunidad de bienes, como solo existe un derecho, las facultades y obligaciones de los comuneros solo se refieren a la cosa común. En cambio, en la propiedad horizontal hay facultades y derechos relacionados con los elementos privativos y con los elementos comunes a causa de la dualidad de derechos existentes, que, como ya sabemos, son el derecho de propiedad y el derecho de copropiedad.
Hay que mencionar el hecho de que en la comunidad ordinaria existe el derecho de retracto, regulado con carácter general en el art. 1521 del Código civil, que establece que "El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Por el contrario, en la propiedad horizontal no existe el derecho de retracto a favor de los propietarios, lo cual tiene sentido en la medida en que cada propietario tendrá un derecho de propiedad (con sus límites y limitaciones correspondientes) sobre su piso, que debe poder enajenar libremente a cualquier otro sujeto, ya que, teniendo en cuenta la utilidad de la propiedad horizontal, no se debe impedir el acceso a la misma por parte de terceros, sino que debe buscarse precisamente que los terceros accedan a ella. Siguiendo esta línea, la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal dice que "Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien; tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión".
Otra nota importante es la que se refiere a la acción de la cosa común, instrumento que tiene cada comunero para ejercitar la facultad de dividir la cosa común que el art. 400 del Código civil le otorga a cada comunero, la cual puede ser excluida por un pacto de división que tendrá una duración máxima de díez años, si bien podrá ser prorrogado, y que no existe en la propiedad horizontal según el art. 4 de la Ley 49/1960.
6. Organización de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
Resulta imprescindible estudiar cual es el mecanismo de organización y administración en la comunidad de bienes y en la propiedad horizontal, ya que de la misma dependerá la gestión del objeto en cada caso.
La organización en la comunidad de bienes y en la propiedad horizontal presenta diversas diferencias, aunque tiene algunos rasgos comunes que son dignos de destacar en este trabajo.
La organización de la comunidad de bienes se encuentra en el art. 399 del Código civil, que establece cuatro reglas:
"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes".
"No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad".
"Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador".
"Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
Como podemos observar, el régimen jurídico de la comunidad de bienes en lo que se refiere a la organización se centra en la toma de decisiones sobre la cosa común mediante votaciones en las que los copropietarios que tengan mayores cuotas tendrán más capacidad de decisión que los copropietarios que tengan cuotas más reducidas dentro de la comunidad.
La propiedad horizontal, en cambio, tiene una organización más compleja que la comunidad de bienes, que se materializa en una estructura que se pone de manifiesto mediante un pequeño entramado de órganos gestores recogidos en el art. 13 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, cuyo apartado uno dice que "Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
La Junta de propietarios.
El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
El secretario.
El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores".
La Ley 49/1960 recoge en su articulado las competencias de cada órgano, así como su funcionamiento. Además, como podemos comprobar, ella Ley sobre Propiedad Horizontal da la posibilidad a los propietarios de crear nuevos órganos, si bien es cierto que no podrá alterar los recogidos en el art. 13.
El art. 13 de la Ley 49/1960 dice que "Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos". Este precepto, que resulta llamativo, establece una excepción a la organización de la propiedad horizontal que busca, sin duda, evitar problemas de gestión a las pequeñas comunidades de vecinos. Es por ello que puede decirse que en las comunidades de vecinos con menos de cuatro propietarios, la organización será la característica de la comunidad de bienes.
En cuanto a la toma de decisiones, hay que decir que el art. 17 de la Ley 49/1960 establece que los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a una serie de normas recogidas en dicho precepto, donde se establecen regímenes de unanimidad, mayoría cualificada y mayoría simple. El valor de los votos de cada propietario se encontrará condicionado por la cuota.
Como podemos ver fácilmente, la comunidad ordinaria y la propiedad horizontal se distinguen claramente en lo que a la organización se refiere, ya que la primera es simple, mientras que la segunda es más compleja, como ya hemos dicho, aunque también tienen rasgos comunes, como el hecho de que en ambas figuras se ha establecido por el legislador la regla general de la mayoría para realizar la toma de decisiones (que tiene excepciones en el caso de la propiedad horizontal), si bien es cierto que en el caso de la propiedad horizontal hay varias modalidades de mayorías. Además, hay que tener en cuenta que en las dos instituciones que estamos estudiando la cuota es el criterio que determina el valor de los votos.
Debe decirse que, tanto en la comunidad de bienes como en la propiedad horizontal, es posible acudir a la autoridad judicial para que este resuelva los problemas que puedan suscitarse en la toma de decisiones.
7. Extinción de la Comunidad de Bienes y de la Propiedad Horizontal.
Debemos analizar comparativamente cuales son las formas de extinción de las dos figuras que estamos estudiando, la comunidad de bienes y la propiedad horizontal, así como los efectos existentes de una forma comparativa.
La extinción de la comunidad de bienes se encuentra regulada en el Código civil, si bien es cierto que, como afirman Díez Picazo y Gullón, este solo se centra en la división de la cosa común como forma de extinción de la comunidad. El art. 400 del Código civil establece que, este precepto regula la acción de división de la cosa común, que es una facultad de todo comunero y que por ello es imprescriptible.
Hay tres formas posibles de dividir la cosa común:
Dividir la cosa común cuando ésta sea una cosa divisible. En este caso, se procederá a realizar una división natural de la cosa común, entregando a cada comunero la parte que le corresponda en función de la cuota o porción ideal que tenga. En la medida de lo posible, deberán suprimirse los suplementos en metálico, aunque estos podrán existir cuando sea necesario.
Cuando la cosa sea indivisible conforme a lo establecido en el primer párrafo del art. 401 del Código civil, que dice que "Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina", deberán emplearse los mecanismos del art. 404, que establece que "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio". Como podemos comprobar, hay dos vías en el art. 404:
Una primera vía, que consiste en adjudicar a uno de los copropietarios la cosa común con el consentimiento de los demás, que tendrán derecho a recibir una indemnización.
Una segunda vía, la cual debe ser considerada por la redacción de este precepto como subsidiaria, que consiste en vender la cosa que es objeto de copropiedad y repartir el precio o ganancia que se obtenga con el negocio jurídico.
Convirtiendo la comunidad ordinaria en una propiedad horizontal cuando esto sea posible por ser la cosa común apta para ello. El segundo párrafo del art. 401 del Código civil establece, como ya hemos afirmado antes, que "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396". Esta forma de división de la cosa común enlaza directamente con el régimen jurídico de la propiedad horizontal.
La extinción de la propiedad horizontal se encuentra regulada en el art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que "El régimen de propiedad horizontal se extingue:
Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias".
Como se puede comprobar, la Ley sobre Propiedad Horizontal establece dos formas de extinción distinta, la destrucción del edificio (distinguiéndose dentro de ella la destrucción total y la destrucción parcial con una barrera cuantitativa), que es una causa de extinción de la propiedad horizontal por extinción del objeto, y la conversión de la propiedad horizontal en propiedad o en copropiedad ordinarias, que es una causa por modificación del objeto.
Debe tenerse en cuenta que la acción de división de la cosa común no podrá ejercitarse para extinguir la propiedad horizontal, tal y como hemos dicho anteriormente, según lo establecido en el art. 4 de la Ley 49/1960, que dice que "La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios".
Como podemos ver, la extinción de la comunidad de bienes está regulada en el Código civil desde la perspectiva de la división de la cosa común, mientras que la extinción de la propiedad horizontal está regulada en la Ley 49/1960 desde una doble perspectiva, teniendo en cuenta que puede producirse la destrucción del objeto o la conversión de la misma en una propiedad o comunidad ordinaria.
8. Bibliografía.
En la elaboración de este trabajo se han empleado las siguientes fuentes bibliográficas:
1. Sistema de Derecho Civil, Volumen III: Derecho de cosas y Derecho inmobiliario registral. Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón. Editorial Tecnos.
2. Diccionario jurídico Espasa.
