José Miguel Barjola Merino. Un juez ha aplicado la doctrina del 'cambio de circunstancias' para rebajar en un 50% la renta del alquiler de un negocio cerrado por el covid. Es injusto que el propietario no reduzca la mensualidad, como pide el empresario, dedicado a los alojamientos turísticos, cuando su situación económica es crítica por el cierre de la hostelería.

El fallo, del juzgado número 20 de Barcelona (disponible aquí), es una de las primeras sentencias que resuelve el asunto, y además lo hace a favor del autónomo arrendado. El letrado Alejandro Fuentes-Lojo Lastres, del Bufete de Abogados Fuentes Lojo, ha llevado la defensa del arrendatario.

La magistrada argumenta que, en vista de la situación de los hosteleros, cuyos ingresos se han visto reducidos, el precio del alquiler resulta inadmisible, sobre todo para el demandante, que se encuentra al borde del concurso.

Como se expone en el fallo, el arrendatario tuvo que cerrar su negocio durante semanas por la pandemia. A día de hoy aún está lejos de recuperar los niveles de ingresos de 2019, tal como prueba la documentación que aporta a la juez. 

La magistrada estima el recurso del hostelero, y declara que se ha producido una “alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora”. 

Es por ello que el fallo condena al arrendador a rebajar la renta más gastos. Y lo hace con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021. 

Moratorias, una solución insuficiente

El propietario defendía que la renta debía ser pagada sí o sí. Se aferraba para ello al Real Decreto-ley 15/2020, que establece un régimen de moratoria aplicable para los grandes tenedores como él.

Alegaba así que se debía rechazar la rebaja del precio y optar por un mero aplazamiento del pago en su lugar, pues así lo establecía la normativa de la pandemia. La magistrada desestima el argumento, ya que cumplir los requisitos para acogerse a la moratoria no excluye que el contrato haya derivado en injusto.

Para la juez, lo esencial es la voluntad de las partes en el momento de firmar. Y es cierto que se creó un compromiso de pagar una mensualidad por un periodo de tiempo; pero debe tenerse en cuenta, resalta, la imprevisibilidad de la llegada de una pandemia como el coronavirus. Una circunstancia extraordinaria, concluye, que justifica la revisión.

Rebus sic stantibus, una cláusula con historia

La base legal que soporta la decisión del juzgado barcelonés es la cláusula rebus sic stantibus. Una regla no escrita de la que emanan importantes efectos jurídicos en todos los contratos. En especial en el ámbito de los alquileres, donde la 'doctrina de la imprevisibilidad' es muy debatida en tiempos de covid. 

Según esta cláusula, una parte puede exigir la renovación de los términos de un contrato (no solo de alquiler sino de cualquier tipo de acuerdo, como un contrato de servicios, o una compraventa sucesiva) si sobreviene un suceso único e impredecible que altere los cimientos de un mercado y el contexto alrededor de las partes. El evento tiene que provocar que el contrato pase a ser casi imposible de cumplir para uno de los firmantes. 

Es el caso de muchos negocios en tiempo de pandemia. Pero en la historia reciente se ha aplicado la rebus sic stantibus a otros escenarios, también excepcionales. Uno de ellos es la caída del muro de Berlín, que trastocó los mercados y las relaciones jurídicas de uno y otro bando. 

Más recientemente, y aún pendiente de resolución en muchos tribunales, la liberalización de los mercados energéticos europeos condenó a grandes compradores, atados a contratos de suministro de larga duración y con precios invariables. La nueva regulación del mercado hizo que estos acuerdos perdiran su razón de ser frente a contratos cortos, con precios variables y vinculados a índices como el Brent. Estos términos acabararon desfasados y eran imposibles para la parte compradora, condenada por 10, 20 o incluso treinta años, lo que les llevaba a la ruina. Cortes internacionales aceptaron la aplicación de la cláusula rebus también en estos supuestos.