El Juzgado de Primera Instancia de Murcia ha dictado recientemente una sentencia que modifica las condiciones de un contrato de arrendamiento de un local, debido a la crítica situación económica del arrendatario provocada por la pandemia. El juez aplica la cláusula rebus sic stantibus por entender que las restricciones durante le estado de alarma produjeron un grave desequilibrio en perjuicio del arrendatario.

Según explica la letrada de la demandante, Manuela Sánchez Vilella, Directora del área de Derecho Civil de Vilai Abogados, los pronunciamientos más destacados de la sentencia son "la supresión de la renta mínima garantizada por la renta variable" y "la supresión de la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento”.

Cese actividad

La demandante, arrendataria de un local ubicado en un centro comercial de la capital murciana, vio afectado su negocio como consecuencia de la pandemia. Los ingresos disminuyeron drásticamente, no solo por las limitaciones en la venta, sino porque el tipo de productos que vendía, artículos de viaje, no eran demandados debido a las restricciones de movilidad.

Como consecuencia del cese de la actividad y falta de ingresos, la arrendataria no pudo afrontar el pago del alquiler del local. Si bien, según comenta la abogada, se intentó llegar a un acuerdo extrajudicialmente con la propietaria, pero no se consiguió.

Por tal motivo, la inquilina no tuvo más remedio que solicitar judicialmente la modificación de las condiciones contractuales, así como el “establecimiento de medidas cautelares con el fin de garantizar el cumplimiento de una hipotética sentencia favorable”, matiza Sánchez.

Medidas cautelares

Ante la grave situación existente por la pandemia, el juez decidió aprobar las medidas cautelares solicitadas. De lo contrario, según explica la resolución, “cualquier demora en su cumplimiento puede dejar sin efecto lo que se solicita y ponerse en riesgo la pervivencia del negocio del demandante”.

De este modo, se acordó, que mientras durase el estado de alarma y tres meses más, la prohibición a la propietaria de interponer una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas contra la inquilina, así como la inclusión en listas de morosos, como ASNEF, etc. También la reducción de la renta un 30% de lo pactado y la supresión de los gastos de mantenimiento de zonas comunes si se volviese a cerrar el negocio por orden de las autoridades debido a un nuevo brote.

Desequilibrio

Una vez analizado el fondo del asunto en el procedimiento ordinario, el juez considera que se cumplen los requisitos para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus, ya que ha quedado probado que existe un desequilibrio en las obligaciones contractuales, ocasionado por las restricciones de movilidad instauradas durante el estado de alarma. Circunstancias extraordinarias, imprevisibles y no existentes en el momento en el que se firmó el contrato de arrendamiento.

Hay que recordar que la cláusula rebus sic stantibus permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. No obstante, la cláusula no tiene efectos extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, con el fin de compensar el desequilibrio de las obligaciones.

A este respecto, comenta la letrada, la demandante ha probado “con suficiente claridad y objetividad que la crisis sanitaria puede entenderse como una situación extraordinaria la cual ha supuesto la ruptura del equilibrio que debe presidir en las prestaciones recíprocas”.

Modificación contractual

Por todo ello, el juez ordena la modificación contractual por aplicación de la cláusula rebus. Como principales medidas, la sentencia establece la  supresión de la renta mínima garantizada por renta variable, con el fin de equilibrar las prestaciones del contrato, desde la presentación de la demanda hasta el 31 de diciembre de 2021; la eliminación de la cláusula de duración del tiempo de obligado cumplimiento; y la reducción, en un porcentaje variable en función de ventas, los gastos comunes que se vienen abonando mensualmente junto con la renta.

La cláusula rebus constituye un principio de equidad de construcción doctrinal, el cual se aplica de manera muy cautelosa por los tribunales. Si bien, el Covid19 ha transformado nuestra sociedad en todos los ámbitos y, en este sentido, este tipo de resolución despeja el camino en aquellos casos en los que sea difícil cumplir con las obligaciones que fueron pactadas teniendo en cuenta un escenario socio económico muy diferente al de la situación vivida durante la pandemia.