La Audiencia Provincial de Las Palmas ha declarado nulas por abusivas, en su sentencia de 6 de junio de 2020 (800/2020), las cláusulas contenidas en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria suscrita por las partes litigantes relativas al vencimiento anticipado y a la repercusión de la totalidad de los gastos hipotecarios a la parte prestataria.
Por lo que respecta a la primera de dichas cláusulas, la misma faculta a la entidad financiera a la resolución anticipada del contrato de préstamo en caso de impago de una mera parte de una de las cuotas de amortización.
El Tribunal la considera abusiva porque entraña un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del prestatario consumidor (art. 82.1 del TRLGDCU), resulta desproporcionado (art. 88.1 del TRLGDCU) e implica además falta de reciprocidad (art. 87 del TRLGDCU).
En segundo lugar, la Audiencia declara la nulidad de la cláusula de atribución de gastos y tributos a cargo del prestatario.
El art. 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, vigente en el momento de consumación del contrato, consideraba abusivas todas las estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causasen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. En concreto, se remitía a la Disposición Adicional Primera de la propia LGCU, en la que se contenía un listado de cláusulas abusivas, entre las cuales, la 22ª reputaba abusiva “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional”.
No hubo información suficiente
Por tanto, la sentencia concluye que la cláusula cuestionada es nula ya que sin haberse negociado entre las partes, y siendo una condición general, atribuye todos los gastos e impuestos de una manera abusiva al prestatario. La entidad financiera no le informó de forma detallada sobre su existencia, imponiéndole gastos e impuestos que por ley no le corresponden.
Tras ello, la Audiencia Provincial recuerda cuál es la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo respecto al modo en que los impuestos y gastos hipotecarios deben repartirse entre los contratantes.
Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la doctrina jurisprudencial ha señalado que procede aplicar la normativa reguladora de dicho impuesto, que establecía que el sujeto pasivo del mismo era el prestatario.
Posteriormente, el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ha establecido que en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria se considerará sujeto pasivo al prestamista, pero dicha norma solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
En cuanto a los gastos notariales, como la normativa notarial habla en general de interesados, pero no especifica si, a efectos de redacción de la matriz, el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo a un interés generalmente inferior al que pagaría en un contrato sin garantía real-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, el Alto Tribunal entiende razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento. Solución que aplica también respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, afirma la Sala que el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto. Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
Para los gastos registrales, el Tribunal Supremo dispone que su pago corresponde al Banco prestamista. Dado que la garantía hipotecaria se inscribe a su favor, a él le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de préstamo hipotecario. Por el contrario, la escritura de cancelación se inscribe a favor del prestatario, pues queda liberado del gravamen, por lo que a él le corresponde el pago de dicho gasto.
Por último, en cuanto a los gastos de gestoría, señala que no existe norma legal que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. De modo que, teniendo en cuenta que las gestiones que lleva a cabo el gestor para la formalización del préstamo hipotecario se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
