El pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 13 de enero de 2015 (recurso número 2300/2012, ponente señor Arroyo Fiestas), por la que establece como doctrina jurisprudencial que:
"a) De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968 es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
b) La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador, que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que se aseguren o avalen las cantidades anticipadas se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial como condición para que queden aseguradas."
Los hechos
En el litigio que dio origen al recurso que resuelve la Sala, los compradores solicitaron, frente a la vendedora y la aseguradora, la resolución de sus contratos de compraventa y la devolución de las cantidades anticipadas.
La demanda fue desestimada en primera instancia al entender que no se había producido incumplimiento del plazo de entrega por la vendedora.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Cádiz consideró que este plazo no había sido respetado y estimó en parte el recurso de apelación de los compradores, resolviendo los contratos. En cuanto a las cantidades a
devolver, condenó solo a la vendedora, eximiendo de responsabilidad a la aseguradora al entender que, conforme a lo dispuesto en el contrato de seguro, los compradores debieron haber ingresado las cantidades entregadas en una cuenta especial designada en el mismo, y que esta cláusula había sido firmada por los compradores.
Interpuesto recurso por los compradores, el TS estima su pretensión, casa la sentencia de la AP Cádiz y condena a la entidad bancaria a que abone, de forma solidaria con la vendedora, las cantidades anticipadas.
La sentencia del TS
Los argumentos de la Sala al respecto son los siguientes (los subrayados son nuestros):
"Fundamento de Derecho Tercero.- (...)
Se alega por los recurrentes que la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial que emana de sentencia nº 212 de 2001, de 8 de marzo (recurso 113 de 1996), sentencia nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre (recurso 2168 de 1994) y sentencia de 7 de junio de 1983, en las que se refiere que es a la entidad vendedora a quien incumbe la obligación de ingresar las cantidades anticipadas en la cuenta especial.
Igualmente se citan sentencias de Audiencias Provinciales que se pronuncian de acuerdo con la doctrina jurisprudencial y, en contra, por tanto, de la seguida por la sentencia recurrida.
Esta Sala debe resaltar que el artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, declara que los promotores de construcciones, que pretendan recibir de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir “las condiciones siguientes ”… percibir las cantidades “a través de una Entidad bancaria o
caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial…”.
Es decir, la ley impone al promotor la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial, al efecto designada, pero nunca impone dicha obligación al comprador.
El artículo séptimo de la mencionada ley declara que los derechos que reconoce la referida norma “a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables”.
En interpretación de las referidas normas declara la sentencia de esta Sala nº 212 de 2001, de 8 de marzo, que si el ingreso de las cantidades anticipadas se efectuó en cuenta diferente de la especificada en la póliza de seguros, ello es una cuestión “a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora”.
En el mismo sentido las sentencias nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre y de 7 de junio de 1983.
En la estipulación II,7 de los contratos de compraventa, era la parte vendedora la que se comprometía a ingresar las cantidades percibidas en la cuenta especial.
No puede pretender la aseguradora que los derechos reconocidos legalmente al comprador puedan renunciarse en la póliza de seguros, que firma como asegurado, que no tomador (art. 7 de la Ley de Contratos de Seguro).
Declara esta Sala que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro.
En este sentido, en la sentencia de 3 de julio de 2013, recurso 254 de 2011, declaramos la prioritaria eficacia de lo previsto en la Ley 57/1968 sobre lo pactado por las partes, incluso en cuanto a las cantidades a devolver.
Igualmente en sentencia de 7 de mayo de 2014; recurso 828 de 2012 declaramos:
La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando determina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un
contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregada por los compradores."
