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Préstamo entre particulares para adquisición de vivienda habitual | |
De: Mª Haydée Mourenza
Fecha: Junio 2005
Origen:
Noticias Jurídicas
Una figura muy interesante y que suscita mucho interés es la del préstamo entre particulares y más en concreto el préstamo entre familiares para la adquisición de la vivienda habitual, si bien no existe ninguna diferencia ni en cuanto a las características ni a la documentación requerida en el caso de el préstamos se haga por un amigo ya que de lo que se trata es de que el préstamo se haga entre particulares, sin la intervención de una entidad de crédito.
Son muchas las contestaciones a consultas de la Dirección General de Tributos y las sentencias que aportan luz sobre los requisitos, características y condiciones que debe tener este tipo de préstamos.
En el artículo 7º 1 B del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJDA se dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas, entre otras, la constitución de préstamos. Por otro lado, en el número 15 del artículo 45.1 B de este mismo texto legal determina que los préstamos estarán exentos cualquiera que sea la forma en que se instrumenten.
Además en el apartado 1 del artículo 51 de este Texto Refundido se establece que los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar los documentos comprensivos de los hechos imponibles a que se refiere la Ley y, en caso de que no existan aquéllos, una declaración en los plazos y en la forma que se establezcan reglamentariamente.
Por lo tanto de acuerdo con estos preceptos, la concesión de un préstamo entre particulares constituye una operación sujeta a la modalidad de TPO del ITP y AJD, por el concepto de constitución de préstamo, ahora bien esta constitución estaría exenta del impuesto, según lo establecido en los artículos antes mencionados de la normativa del Estado.
No obstante, esta exención no exime de la obligación de presentación de una declaración por este impuesto, ya que esta obligación se establece en el Texto Refundido de la Ley con carácter general para todos los hechos imponibles, independientemente de que estén exentos del impuesto. A pesar de todo lo anteriormente mencionado hay que tener en cuenta la posible regulación diferente que hubiese aprobado la Comunidad Autónoma correspondiente, ya que éstas tienen competencias normativas en los aspectos de gestión y liquidación del ITP y AJD.
Los préstamos entre particulares con destino a la adquisición de vivienda habitual no tienen en el IRPF un tratamiento distinto al que pudiera corresponder a los otorgados por las entidades de crédito. Por lo tanto es indiferente si el préstamo es otorgado por un familiar, amigo o por una entidad de crédito, ya que esto no altera el carácter de financiación ajena que incorpora todo préstamo.
En lo que se refiere a la posibilidad de que el préstamo sea gratuito, en principio se puede señalar la presunción de onerosidad que se supone en las cesiones de bienes y derechos, recogida en el artículo 6 del Texto Refundido del IRPF, cuando dice que se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios, susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital. Por lo tanto, en el caso de préstamos hay una estimación de rendimientos que se cuantifica aplicando el tipo de interés legal del dinero en vigor el último día del período impositivo. Ahora bien y como se dice en el artículo antes mencionado, la estimación de rendimientos no opera en el caso de que se pruebe la gratuidad del préstamo.
Y ahora surge la pregunta más importante, y si resulta que el préstamos se puede entender que es gratuito, ¿cómo se prueba la gratuidad del mismo?. Pues la respuesta es la misma en las diferentes consultas vertidas por la Agencia Tributaria, en principio los préstamos se consideran retribuidos al interés legal del dinero únicamente cuando el contribuyente no pueda probar lo contrario.
Como prueba en contrario valdría cualquiera de las admitidas en Derecho, fundamentalmente documento público o privado, con las prevenciones recogidas en el Código Civil, siendo de libre apreciación por el órgano administrativo o judicial competente. Por lo tanto la gratuidad podrá será demostrada por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, siendo competencia de los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria realizar su valoración.
Lo que realmente hay que tener en cuenta a la hora de determinar que se pueda practicar la deducción, es que el importe del préstamo se destine realmente a la adquisición de la vivienda habitual, lo que implica que la deducción por inversión en la adquisición de vivienda habitual opere a medida que se vaya amortizando el importe del capital prestado.
La conexión del préstamo y su destino así como la justificación de su devolución se acreditará por cualquier medio de prueba admitido en derecho, debiendo valorarse por al Administración Tributaria las pruebas aportadas. No obstante los documentos públicos prevalecerán sobre los privados por haber sido realizados ante un Fedatario Público. Por lo tanto una vez acreditada la existencia del mismo préstamo y su destino existe el derecho a la deducción de las cantidades abonadas ese año por adquisición de vivienda habitual.
Otro supuesto que vamos a analizar es el de un préstamo entre familiares en el que se produciría el devengo y cobro de intereses a los dos años y un día. La cuestión que se plantea aquí es si los rendimientos de capital mobiliario pueden acogerse a la reducción del 40% prevista en la Ley del IRPF para los casos en los que transcurra un plazo superior a dos años desde la firma del contrato de préstamos hasta el momento de la exigibilidad de los intereses.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 24.2 a) del Texto Refundido de la Ley del IRPF en el caso de que los rendimientos del capital mobiliario con un período de generación superior a dos años se perciban de forma fraccionada, solo será aplicable la reducción del 40 por cien prevista en el caso de que el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.
Por lo tanto, los intereses satisfechos en el caso de un contrato de préstamo de este tenor, no se pueden considerar obtenidos de forma notoriamente irregular y del escrito de esta consulta no se desprende que los intereses se obtengan de forma fraccionada. Únicamente en el caso de que transcurra un plazo superior a dos años desde la fecha de firma del contrato de préstamo hasta que los intereses sean exigibles podría ser aplicada la reducción del 40 por cien.
Hay que ser cauto a la hora de realizar un préstamo entre familiares y cumplir con los requisitos establecidos ya que si no se hace correctamente se puede considerar que se está ante una donación encubierta. Este es el caso que se ha resuelto por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias de 27 de julio de 2004. El supuesto de hecho consiste en que un padre entrega una cantidad de dinero a su hijo para la compra de un piso asumiendo el hijo en la escritura pública la intención de devolverlo.
En el fallo se estima que debe tenerse en cuenta la relación entre padre e hijo y la situación económica del mismo puesto que tras la pertinente comprobación se ha demostrado que las cuotas vencidas del préstamo no han sido devueltas ya que el hijo no tiene patrimonio alguno ni ingresos suficientes para hacer frente al pago.
Asimismo la Administración Tributaria ha verificado que ha habido una simulación total del contrato de préstamo entre particulares ya que los pagos mensuales se hacían desde una cuenta de la que los titulares eran los padres.
La Sala llega a la conclusión de que si bien no habría inicialmente ninguna objeción a lo que es la figura del contrato de préstamo entre familiares para adquirir la vivienda habitual sin embargo con posterioridad al mismo se ha hecho patente que la única finalidad era evitar la sujeción al Impuesto sobre Donaciones.
Así resulta en este caso que la Administración ha demostrado que ha existido una simulación de préstamo que encubre una donación y que como tal debe tributar y que por lo tanto no nos encontramos ante ningún préstamo.
Mª Haydée Mourenza.
Lexland Abogados - Marbella.
hmourenza@lexland.es.
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