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Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia. | |
Artículo 83. Características de la publicidad.
1. La publicidad en la oferta de venta se ajustará a los principios de buena fe y veracidad, no conteniendo informaciones ni omitiendo datos esenciales que puedan inducir a error a sus destinatarios.
2. Las características, condiciones, prestaciones y garantías de las viviendas, anexos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad serán exigibles por la persona compradora, aun cuando no figuren expresamente en el contrato de compraventa firmado.
Artículo 84. Contenido mínimo de la publicidad.
1. La publicidad en la oferta de venta deberá señalar, en su caso, la condición de protegida de la vivienda y, en caso de viviendas en construcción, la fecha de concesión de la licencia urbanística y especialmente los usos y el número de plantas y de viviendas autorizadas.
2. Cuando se trate de viviendas integradas en un complejo inmobiliario, se hará constar expresamente esta circunstancia en la publicidad, indicándose si las instalaciones o servicios a que se hace referencia corresponden a un solo edificio, a varios o a elementos comunes a todo el complejo.
3. Las alusiones publicitarias a la superficie de las viviendas se entenderán referidas a la superficie útil, en los términos contemplados en el artículo 5 de la presente Ley.
Cuando se ofrezcan viviendas con anexos, tales como trasteros, plazas de garaje u otros espacios análogos, la publicidad indicará su superficie útil, emplazamiento y, en su caso, el carácter inseparable o independiente de la vivienda.
Artículo 85. Publicidad sobre el precio.
1. La publicidad sobre el precio de venta de una vivienda destacará con claridad el importe de su precio final total, especificándose que el IVA está incluido.
El precio de los anexos, cuando sean inseparables de la vivienda, se entenderá comprendido en el precio de venta. En los restantes casos, la publicidad indicará su precio, haciéndose constar con claridad que no está incluido en el precio final de la vivienda.
Si se omitiese la referencia expresa al IVA o al precio de los anexos, se entenderá que el precio publicitado incluye todos los conceptos.
2. Si se incluye en la publicidad información sobre formas de pago aplazado del precio, habrá de indicarse si se exige una entrada inicial, así como el número total de plazos y su vencimiento.
Artículo 86. Deber de información por escrito.
La/el agente promotor y las/los agentes inmobiliarios deberán proporcionar a las personas interesadas en la adquisición información básica sobre sus características, por escrito y antes de celebrar el contrato.
Artículo 87. Contenido de la información.
1. La información incluirá, además de las menciones a que hace referencia el artículo 84 de la presente Ley, las siguientes:
La identificación de la/el agente promotor y el constructor.
El régimen jurídico de la vivienda, si se tratase de vivienda protegida, especificando las condiciones para el acceso a la propiedad de las viviendas y, en su caso, para obtener ayudas financieras.
El emplazamiento del edificio.
La indicación de si la vivienda está terminada, en construcción o simplemente proyectada, señalando, en su caso, el plazo de construcción y la fecha de entrega de la vivienda.
La descripción de la vivienda y, en su caso, de los elementos vinculados a la misma, haciéndose mención expresa a la etiqueta de eficiencia energética.
La superficie útil de la vivienda, en los términos previstos en la presente Ley.
El precio de venta y las condiciones básicas de financiación.
La entidad financiera que garantice las cantidades entregadas a cuenta.
2. En caso de previsión de subrogación en el préstamo hipotecario, se incluirá en la información la parte de gravamen que corresponde a cada una de las viviendas en la distribución de la responsabilidad hipotecaria, así como la indicación del número de plazos, importe de cada uno de ellos y fecha de su vencimiento.
3. Si se trata de una vivienda protegida, la información habrá de hacer referencia, además, al régimen de protección a que está acogida la vivienda, a la fecha de la calificación provisional o, en su caso, definitiva y a la expresión de que la vivienda habrá de dedicarse a residencia habitual y permanente del titular.
4. En todo caso habrá de ofrecerse información separada de la superficie útil de los anexos y de su emplazamiento.
Artículo 88. Examen de la documentación antes de la perfección del contrato.
Antes de celebrar el contrato, el futuro adquirente de una vivienda podrá exigir la exhibición ante él de la documentación justificativa de la información contemplada en el artículo anterior, al objeto de que pueda examinarla.
Artículo 89. Deber de información por escrito.
En la oferta de viviendas en régimen de arrendamiento, el arrendador o el oferente que se dedique en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional al arrendamiento de viviendas habrá de proporcionar a las personas interesadas en arrendar una vivienda información básica sobre las características de la misma, por escrito y antes de la celebración del contrato.
Artículo 90. Contenido de la información.
En la oferta de viviendas en régimen de arrendamiento habrán de especificarse los siguientes extremos:
Las características, servicios e instalaciones de que dispone la vivienda y las condiciones de uso.
La renta contractual y su fórmula de actualización.
La duración del contrato.
Los gastos repercutibles.
Artículo 91. Requisitos previos.
1. La/el agente promotor podrá vender las viviendas en fase de proyecto o en construcción siempre que reúna los siguientes requisitos:
Tener sobre el suelo sobre el que se va a emplazar el derecho de propiedad o de superficie inscrito en el registro de la propiedad sin cargas o gravámenes que impidan su libre disponibilidad.
Disponer de la licencia urbanística y de las demás autorizaciones precisas por la normativa aplicable.
Otorgar la escritura de declaración de obra nueva en construcción.
2. El incumplimiento de estos requisitos permitirá a la persona compradora la resolución del contrato si llegara a celebrarse, con las indemnizaciones que procedan, sin perjuicio de la imposición a la persona vendedora de las sanciones pertinentes.
Artículo 92. Contrato de compraventa en proyecto o en construcción.
1. El contrato de compraventa en proyecto o en construcción habrá de contener las siguientes especificaciones:
El régimen de protección a que, en su caso, está acogida o pretende acogerse la vivienda.
El plazo previsto de finalización de la obra y entrega de las viviendas, así como las penalizaciones que correspondan por su incumplimiento.
Las condiciones económicas y financieras de la venta.
La superficie de la vivienda y sus correspondientes anexos.
La cuota de participación que corresponda en relación con el total del valor del inmueble.
Las servidumbres, cargas y gravámenes que recaigan sobre la vivienda y sus anexos o sobre los elementos comunes del edificio.
Las cláusulas obligatorias establecidas por disposición legal.
2. Una vez firmado el contrato, se entregarán a la persona compradora:
Los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiera.
La documentación en que se especifiquen los materiales y las calidades a emplear en la construcción de la vivienda y elementos comunes del edificio.
3. Cuando exista discrepancia en perjuicio de la persona compradora entre la información suministrada con anterioridad a la venta y el contrato, aquella tendrá derecho a una rebaja proporcional del precio o a una indemnización equivalente, sin perjuicio de su facultad de resolver el contrato, cuando sea procedente, en los términos establecidos en la legislación civil.
Artículo 93. Correspondencia entre la construcción y el proyecto.
1. La construcción de la vivienda y del edificio o complejo inmobiliario en que se emplace habrá de ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo, en los términos dispuestos en los apartados siguientes.
2. Cuando, por circunstancias no previsibles en el momento de elaborar el contrato, sea necesario realizar modificaciones en los materiales de la construcción, se sustituirán los inicialmente descritos por otros de calidad análoga, sin variación en el precio, salvo consentimiento expreso de la persona compradora.
3. Será necesario igualmente el consentimiento expreso de la persona compradora para realizar modificaciones que consistan en:
Suprimir servicios.
Imponer nuevas cargas o gravámenes.
Alterar la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo.
Crear nuevos espacios constructivos o cambiar de naturaleza jurídica los ya configurados.
Constituir ámbitos de comunidad distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con que se forme un complejo inmobiliario.
4. El incumplimiento de las disposiciones contenidas en este artículo facultará a la persona compradora a resolver el contrato, con las indemnizaciones a que hubiera lugar, sin perjuicio de la imposición a la persona vendedora de las sanciones que procedan.
Artículo 94. Pago de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda.
1. La/el agente promotor podrá percibir de las personas compradoras cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido de las viviendas.
2. Las cantidades anticipadas serán depositadas en una cuenta bancaria abierta a esos efectos por la/el agente promotor.
3. Cuando se trate de viviendas protegidas, la/el agente promotor habrá de obtener una autorización de la consellaría competente en materia de vivienda, previa solicitud, en que se acredite o garantice que se cumplen los siguientes requisitos:
La previa obtención de la calificación provisional.
La acreditación mediante una certificación registral de la titularidad y libertad de cargas del solar, salvo las constituidas en garantía de devolución de los préstamos cualificados concedidos para la construcción de las viviendas.
Artículo 95. Garantía de devolución de cantidades anticipadas.
1. La entrega de cantidades anticipadas a cuenta del precio total de la vivienda obligará a la/al agente promotor a garantizar su devolución, junto con los intereses legales del dinero incrementado en dos puntos hasta el momento de hacerse efectiva la devolución, para el caso de que, por cualquier causa, la construcción no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que la persona compradora que pretenda la resolución del contrato reclame, además, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
2. Se admitirá la constitución de cualquier forma de garantía admitida en derecho.
3. Las garantías solo se extinguirán cuando la/el agente promotor pruebe la entrega de las viviendas ya terminadas y tras la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación expresamente o por silencio administrativo.
Artículo 96. Entrega de viviendas.
1. Las viviendas terminadas no podrán ser entregadas en tanto no se otorgue, expresamente o por silencio administrativo, la licencia de primera ocupación y la calificación definitiva, si se tratase de viviendas protegidas.
2. En el momento de la entrega de la vivienda, el comprador recibirá la documentación que corresponde al comprador de vivienda de nueva construcción terminada que no haya recibido de modo anticipado, en los términos contemplados en el artículo 99 de la presente Ley.
Artículo 97. Requisitos previos.
La/el agente promotor que pretenda vender viviendas de nueva construcción terminadas habrá de disponer de la licencia de primera ocupación concedida expresamente o por silencio positivo y la calificación definitiva si se tratase de viviendas protegidas.
Artículo 98. Contrato de compraventa e información.
Cuando exista discrepancia en perjuicio de la persona compradora entre la información suministrada con anterioridad a la venta y el contrato, aquella tendrá derecho a una rebaja proporcional del precio o a una indemnización equivalente, sin perjuicio de su facultad de resolver el contrato, cuando sea procedente, en los términos establecidos en la legislación civil.
Artículo 99. Entrega de documentación al comprador.
1. Simultáneamente a la firma del contrato, la/el agente promotor habrá de entregar al comprador de vivienda de nueva construcción terminada la siguiente documentación:
El libro del edificio, salvo que obre en poder de la comunidad de propietarios, caso en que bastará con la entrega del manual de la vivienda.
Los estatutos que regirán la comunidad de propietarios, si los hubiera.
La documentación relativa a la hipoteca, si se constituyese.
Igualmente, si la vivienda pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal en que se hubieran designado los órganos de gobierno de la comunidad, se hará entrega al comprador de una certificación expedida por el secretario, con el visto bueno del presidente, de que se halla al corriente en el pago de los gastos generales o, en su caso, una certificación indicativa de los que se adeudan, salvo que el vendedor hubiera sido expresamente exonerado de esta obligación por el comprador.
2. La documentación comprendida en el apartado anterior habrá de ser entregada en las segundas y sucesivas transmisiones de la vivienda, salvo la relativa a la hipoteca, si hubiera sido cancelada.
Artículo 100. Requisitos previos.
Sin perjuicio de los requisitos establecidos por la legislación de arrendamientos urbanos, toda vivienda que pretenda arrendarse debe disponer de la licencia de ocupación, otorgada expresamente o por silencio, y la calificación definitiva si se tratase de vivienda protegida.
Artículo 101. Entrega de documentación.
Simultáneamente a la firma del contrato, la persona arrendadora habrá de entregar a la persona arrendataria la siguiente documentación:
Copia de la licencia de primera ocupación, o del recibo de la presentación de su solicitud, y copia de la calificación definitiva si se tratase de vivienda protegida.
Copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, si existiesen.
La documentación de la vivienda que le permita hacer un uso responsable de la misma y, especialmente, el certificado de eficiencia energética y las instrucciones para actuar en caso de emergencia.
Artículo 102. Establecimiento de fianza.
1. En los términos establecidos en la legislación de arrendamientos urbanos, para llevar a cabo el contrato de arrendamiento de vivienda será obligatoria la prestación por la persona arrendataria de una fianza en metálico, sin perjuicio de cualquier otra garantía que las partes establezcan para garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias.
2. La fianza equivaldrá a una mensualidad de renta. En los arrendamientos de temporada la cuantía de la fianza se calculará proporcionalmente al plazo de duración del contrato, si bien teniendo en cuenta que la base del cálculo será de dos mensualidades por año de duración, en los términos establecidos en la legislación de arrendamientos urbanos.
3. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, la persona arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada o la persona arrendataria que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga.
La actualización de la fianza durante el periodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de los cinco años se regirá por lo que estipulen las partes al efecto. A falta de pacto específico, se aplicará a la fianza lo acordado sobre actualización de la renta.
4. El saldo de la fianza que haya de ser restituido a la persona arrendataria al final del arrendamiento devengará el interés legal después de haber transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento por la persona arrendataria de sus obligaciones.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las administraciones públicas, sus organismos autónomos, las entidades de derecho público y los demás entes públicos dependientes de las mismas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Artículo 103. Depósito.
1. Las personas arrendadoras depositarán las fianzas y sus actualizaciones en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o en las entidades gestoras concertadas, en los términos que se determinen reglamentariamente.
2. Las empresas, entidades o administraciones públicas que presten suministros o servicios habrán de depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas que exijan a los abonados por cualquier concepto en la celebración de los contratos que afecten a los edificios y viviendas.
3. Si se incumpliese la obligación de depósito, se reclamará su importe, incrementado en el interés legal hasta el momento en que se realice el mismo, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan.
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá utilizar la vía ejecutiva para el ingreso de las fianzas no depositadas y de las sanciones que se deriven del incumplimiento.
4. El importe de las fianzas depositadas podrá ser destinado a la promoción pública de viviendas protegidas y al cumplimiento de las políticas de fomento del derecho a la vivienda contempladas en la presente Ley, siempre que quede garantizada la devolución de fianzas que sean reclamadas en tiempo y forma.
Artículo 104. Responsabilidades.
La Administración autonómica no resultará afectada por las controversias y exigencia de responsabilidades que puedan plantearse entre los contratantes por causa de arrendamiento, que quedarán reservadas a la jurisdicción ordinaria.
Artículo 105. Arbitraje de vivienda.
1. La resolución de las quejas o reclamaciones de las personas adquirentes o usuarias de la vivienda podrá someterse al sistema arbitral de resolución de conflictos.
2. La Xunta de Galicia creará organismos arbitrales especializados que resolverán los conflictos que los afectados acuerden someter a su conocimiento, con los efectos previstos en la normativa general de arbitraje.
Por decreto del Consello de la Xunta se determinarán el ámbito territorial de dichos organismos, su composición, organización y funciones, el procedimiento de tramitación y resolución de conflictos y cuantas cuestiones sean necesarias para el cumplimiento de sus fines.
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