La Sala Primera del Tribunal Supremo, en una sentencia cuyo ponente ha sido el magistrado D. José Antonio Seijas Quintana, ha estimado el recurso de casación interpuesto por los arrendatarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que había acordado el desahucio de una vivienda de protección oficial de promoción pública por terminación del plazo fijado en el contrato.

En STS 290/2017, de 12 de mayo, juicio verbal de desahucio por terminación del plazo, ha anulado una sentencia de la Audiencia de Madrid que aceptó el desahucio de los inquilinos de una vivienda de protección oficial instado por la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo por expiración del plazo.

El Supremo, ante las diferentes interpretaciones sobre la materia realizadas por distintas secciones de la Audiencia de Madrid, concluye que "no se pueden interpretar las estipulaciones del contrato de arrendamiento en el sentido de permitir a  cualquiera de las partes dar por terminado el contrato con un preaviso de un mes de antelación en cualquier momento y en cualquier circunstancia, sino que el arrendador únicamente puede desalojar al arrendatario cuando dejen de cumplirse los requisitos que le autorizan a permanecer en la vivienda o cuando lo autorice la ley".

En ese sentido, recuerda que es la legislación administrativa la que fija el plazo de duración de estos contratos al establecer un sistema de prórroga forzosa bianual si el arrendatario mantiene las condiciones exigidas en el artículo 1 de la norma (ingresos anuales inferiores a 2'5 veces el salario mínimo interprofesional anual) y no es titular o poseedor de otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título en el ámbito de la Comunidad de Madrid.

El procedimiento trae causa de la demanda planteada por la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) en la que pretendía el desahucio por expiración del plazo con base en las normas generales del Código Civil y de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Mientras que la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, al entender que existía una evidente contradicción entre las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato y que este debía interpretarse en favor del arrendatario, que nada había tenido que ver en la redacción de tales cláusulas, la Audiencia Provincial acogió las pretensiones de la EMVS, estimó su recurso de apelación y, en consecuencia, su demanda, accediendo al desahucio de los inquilinos.

El juzgado desestimó el desahucio por oscuridad en la redacción del contrato

La sentencia del Juzgado estimó la demanda. Considera que existe una evidente contradicción entre las cláusulas tercera y sexta sobre la duración del contrato y que debe resolverse integrando el contrato a partir de una interpretación favorable a la parte que nada ha tenido que ver con su redacción y ha ocasionado la aparente oscuridad o contradicción (artículo 1288 CC), de lo que deduce que la duración del contrato es de quince años, conforme a su artículo 6 (referida al Decreto 100/1986), y que el arrendatario tiene derecho a prórrogas bienales sucesivas condicionadas al cumplimiento de los requisitos que establece, que no han sido cuestionados, encontrándose en la actualidad en situación de prórroga.

Sin embargo, la Audiencia Provincial estima el recurso dela EMV, argumentando que la estipulación "no puede ser entendida en el sentido de que el contrato deba ser prorrogado siempre e indefinidamente cuando el arrendatario cumpla con los requisitos económicos que le exige ese Decreto", que supone una infracción al espíritu de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y concluye que "transcurrido ese segundo plazo trienal, como también sucede en el presente caso, surge el mecanismo de la tácita reconducción de los artículos 1556 y 1581 del Código Civil, de manera que la duración del contrato será por años o meses según se haya determinado la renta, al darse la extinción del contrato por cumplirse el plazo máximo previsto en la Ley; por lo que, en atención a la renta, el contrato se prórroga por anualidades salvo que el arrendador manifieste su voluntad en contrario».

Pronunciamientos contradictorios en las secciones de la Audiencia Provincial

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo se hace eco de la contradicción que ha existido en esta materia entre las secciones de la Audiencia Provincial de Madrid y del desistimiento por parte de la EMVS de los recursos de casación que había interpuesto contra las resoluciones que no le habían sido favorables.

Así se pronuncia la sala en el fundamento jurídico segundo: «Debe señalarse con carácter previo que sobre esta cuestión se han pronunciado numerosas sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid y que lo han hecho de forma contradictoria, bien es cierto que el criterio mayoritario al analizar contratos semejantes no es el que sostiene la sentencia ahora recurrida, sino el contrario (sentencias de 25 de junio de 2014 -Sección 19-; 17 de junio de 2009 -Sección 20-; de 22 de diciembre de 2014 -Sección 10-; 10 de diciembre de 2013 - Sección 12-; 17 de febrero 2015 -Sección 13-, y 29 de febrero de 2016 -Sección 14ª-; 513/2016, de 16 de diciembre -Sección 11- y 13/2017, de 24 de eneroSección 21-, entre otras)».

Y añade: «La solución jurídica al problema planteado no es otra que la que propia recurrente ha aceptado al mantener firme el pronunciamiento de las sentencias desestimatorias de su demanda y la que procede conforme a derecho.»

Se aplica la legislación administrativa que establece prórroga forzosa

La sala considera que tanto la duración del contrato como sus prórrogas están contenidas en las estipulaciones segunda y tercera del contrato, así como en el Decreto de la Comunidad de Madrid 100/1986, de 22 de octubre, por el que se regula la cesión en arrendamiento de las viviendas de protección oficial de promoción pública.

La propia Disposición Adicional Primera, apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, mantiene la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial de promoción pública respecto, entre otras cosas, al plazo de duración del contrato.

Por tanto, es la legislación administrativa la que fija el plazo de duración de estos contratos al establecer un sistema de prórroga forzosa bianual si el arrendatario mantiene las condiciones exigidas en el artículo 1 de la norma (ingresos anuales inferiores a 2'5 veces el salario mínimo interprofesional anual) y no es titular o poseedor de otra vivienda por compraventa o arrendamiento o cualquier otro título en el ámbito de la Comunidad de Madrid. Según la sentencia, esta previsión excluye que se trate de un plazo indefinido, indeterminado o inexistente contrario a la temporalidad que es esencial al contrato de arrendamiento.

Esta regulación excluye, según argumenta la Sala, que "estemos ante un plazo indefinido, indeterminado o inexistente contrario a la temporalidad que es esencial al contrato de arrendamiento, puesto que viene determinado por las propias estipulaciones contenidas en el contrato litigioso y las condiciones que deben darse para acogerse a la prórroga bianual".

Por todo ello, la sala concluye que no se pueden interpretar las estipulaciones del contrato de arrendamiento en el sentido de permitir a cualquiera de las partes para dar por terminado el contrato con un preaviso de un mes de antelación en cualquier momento y en cualquier circunstancia, sino que el arrendador únicamente puede desalojar al arrendatario cuando dejen de cumplirse los requisitos que le autorizan a permanecer en la vivienda o cuando lo autorice la ley.