El juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Quintanar de la Orden ha dictado una reciente sentencia (sentencia nº 87/2017, de 19 de mayo) en la que resuelve diversas cuestiones en un proceso sobre nulidad de cláusulas abusivas y reclamación de cantidad contra Caixabank S.A.. En la sentencia se declara nulidad de clausula suelo, vencimiento demora, cesión del crédito y comisión de impagados, así como fianza, y se obliga a la entidad bancaria a pagar los gastos de redacción de las nuevas escrituras.

Pablo Antonio López Coronado, abogado que ha ganado este caso, ha valorado muy positivamente esta sentencia: "los pronunciamientos y jurisprudencia aplicada por la Juez de la Instancia son bastante ilustrativos, y también especifica claramente cuáles son las consecuencias de declaración de nulidad de la cláusula de gastos a cargo de la parte prestataria». Para el letrado la particularidad es que "se ha conseguido la liberación de los fiadores solidarios sin siquiera ser parte en el procedimiento"; además, otra de las bondades de esta resolución es que "detalla de forma clara y sin ofrecer lugar a dudas la devolución de los gastos notariales recogiendo además la distribución de los mismos", y, muy importante, en relación al IAJDyTP se dice "que la entidad bancaria no puede quedar al margen".

Préstamo, subrogación y nueva hipoteca sobre la misma vivienda

El demandante, se subrogó en el crédito obtenido por la promotora con el fin de adquirir su vivienda junto a su pareja. En este crédito y en su subrogación ya apreciaban cláusulas de dudosa abusividad, por vulnerar en su conjunto en principio de reciprocidad. A este préstamo hipotecario se sumó otro posterior de 20.500 euros solicitado por uno de los compradores para poder pagar a su pareja la cantidad que se le había adjudicado al extinguirse el condominio sobre el inmueble.

Entre las cláusulas "dudosas" se incluía: cláusula suelo y techo (fijados en 3% y 8%), intereses moratorios al 20,5%, gestión de reclamación de impagados, resolución anticipada, o gastos a cargo del prestatario.

En su defensa, la entidad de crédito alegó que las cláusulas habían sido negociadas y pactadas, e incluso que la "cláusula suelo" no había llegado a aplicarse precisamente fruto de estas negociaciones. Duda de la condición de consumidor de los demandantes, puesto que han reconocido que viven habitualmente en otro inmueble en Madrid, y que tanto los gastos trasladados al hipotecado como la cláusula de vencimiento anticipado están previstos en la ley.

En definitiva, el banco considera que todas las cláusulas impugnadas cumplen con el control de transparencia y demás exigencias de la normativa protectora de consumidores y usuarios.

En su fallo, el juzgado estima íntegramente la demanda interpuesta y declara nulas las cláusulas insertas en los créditos contratados: de variabilidad de intereses, de imposición de gastos, comisión de gestión de reclamación de impagados, vencimiento anticipado, renuncia a la notificación de cesión de crédito y afianzamiento. En consecuencia se tendrán por no puestas y se libera a los fiadores solidarios, obligando a la entidad bancaria a abonar las cantidades satisfechas de más por aplicación de las cláusulas anuladas más intereses, y a soportar los gastos de la nueva redacción e inscripción de las escrituras. La demandada también resulta condenada al pago de las costas.

Condición de consumidor del hipotecado

Esta cuestión queda zanjada por el juez que señala que conforme a la normativa y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es obvio el carácter de consumidor del demandante, y por tanto le son aplicables las garantías y cautelas tanto de la Directiva 93/13/CEE como del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Control de transparencia y control de comprensibilidad real

Una vez analizada dicha normativa y la doctrina europea, entiende el juez que ha de acogerse la doctrina establecida por la Sala Primera del Tribunal Supremo en una reciente Sentencia del pleno de 9 de mayo de 2013, que en relación a las cláusulas abusivas y su apreciación por el Juez de oficio implica un doble examen, no solo han de pasar un control de transparencia sino también un control sobre la compresibilidad real de su importancia en el desarrollo del contrato.

Cláusula suelo (variabilidad de los intereses)

En el examen sobre el control de comprensibilidad real de esta cláusula, el juzgado advierte una serie de indicios de abusividad, conforme a los criterios establecidos por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013.

Partiendo de que la cláusula denunciada es del tipo "condiciones generales de la contratación", en opinión del juzgador no supera el control de transparencia, no apareciendo destacada en la redacción del contrato pese a su transcendencia, enmascarándose como una cláusula accesoria. Tampoco se aprecia una suficiente información previa, no bastando la valoración del riesgo que la entidad bancaria estudia internamente para la concesión del crédito, y se dificulta la comprensión del verdadero precio del contrato.

No se ha probado que se ofreciera al consumidor simulaciones sobre los posibles escenarios relacionados con el comportamiento previsible del tipo de interés, ni de otras modalidades de préstamo para que el cliente pudiera comparar el esfuerzo económico que le suponía.

Además, el juez aprecia desequilibrio entre el límite superior (cláusula techo) y el inferior (cláusula suelo) de los intereses. La cláusula techo se fija en un 8%, impensable en el momento del contrato, y la suelo en un 3%.

La consecuencia de su consideración abusiva es la nulidad parcial de la cláusula, esto es, en cuanto a la fijación del techo y el suelo, manteniéndose el pacto de intereses en todo lo demás, sin que proceda la moderación del mismo (en aplicación de la doctrina de la STJUE de 14 de junio de 2014).

Gastos de la hipoteca: gastos del subrogado

Respecto de la estipulación sobre la asunción de todos los gastos y tributos que se deriven de la escritura de subrogación, salvo la plusvalía municipal, el juzgado aplica la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. En esta sentencia, el alto tribunal consideró llamativa la extensión de dicha cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, "supliendo y, en ocasiones contraviniendo" la legalidad. La abusividad de este tipo de cláusulas se sustentan en las previsiones legales: así respecto de los gastos derivados de la formalización e inscripción de los gastos notariales, tanto la normativa sobre arancel del notario como del registrador atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho.

En cuanto a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, también considera el alto tribunal en la citada sentencia, que son abusivas las cláusulas que imputan en exclusiva estos tributos al comprador, al limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal (artículo 8 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que impone esta obligación al prestatario).

En cuanto a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento del contrato están sometidos a una estricta regulación legal (394 y 398 LEC) basada en el principio del vencimiento, por lo que también es abusiva y nula una cláusula que establezca la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales.

En resumen, la cláusula que impone todos los gastos así como tributos al consumidor sin distinción, es claramente nula.

Cláusula de vencimiento anticipado

Conforme a la jurisprudencia actual (STJUE 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11; STS 792/2009, de 16 de diciembre), el juzgador señala que ante el pacto de vencimiento anticipado en un contrato celebrado con consumidores, siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el artículo 693.2 LEC, los tribunales deben valorar en cada caso si el ejercicio de dicha facultad por el acreedor está justificado en función de: esencialidad de la obligación incumplida, gravedad en relación con la cuantía y duración del contrato, y posibilidad real del deudor de evitar esta consecuencia.

En el caso examinado el juez declara nula la cláusula porque considera desproporcionado exigir el reintegro íntegro por la cuantía total del préstamo (134.640 euros) por un único impago.

Cita en este sentido un reciente Auto de la Audiencia Provincial de Toledo de fecha 10 de marzo de 2017: “Sobre estas bases, la cláusula controvertida no supera los estándares de control pues aunque pueda ampararse en las mencionadas disposiciones de nuestro ordenamiento, ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, ni permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación (aunque con posterioridad la Ley 1/2013 lo haya permitido cuando se trate de vivienda habitual) y en cualquier caso, una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva dado que no se vincula a parámetro cuantitativa o temporalmente graves".

Fiadores solidarios

Respecto del pacto de afianzamiento, en la sentencia se recoge que la parte demandada reconoció en su escrito de contestación que dicho pacto fue una condición sine qua non o ineludible para conceder el préstamo con garantía hipotecaria. En conclusión, es patente que se trató de una cláusula o pacto impuesto ajeno a cualquier negociación. Pues bien: "no se ha acreditado por la entidad bancaria que se explicara de manera clara las consecuencias de la fianza solidaria, y la renuncia de derechos que la misma conlleva, esto es, beneficio de excusión u orden y división; términos que son incomprensibles para el lego en derecho o sin conocimientos financieros y que, atendiendo a las consecuencias de los mismos, merecían un análisis e información detallada que no se ha acreditado que se suministrara. Asimismo, se debió explicar al consumidor las diferencias entre fianza solidaria y ordinaria, y las consecuencias de una y otra, para que aquél hubiera recibido la información completa con el fin de valorar la suscripción de una y otra"

La falta de explicación de las consecuencias de la fianza solidaria y de la renuncia de los beneficios correspondientes, junto con el hecho indiscutible de su carácter impuesto, hace que la cláusula que fija un afianzamiento solidario con renuncia de derechos de beneficio de excusión u orden, división y cuantos otros pudieran corresponderle, no supere el control de transparencia y haya de declararse nula en su integridad.