El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una reciente sentencia (Sala Primera, sentencia de 8 de mayo de 2019,  Asunto C-25/18) en la que resuelve una cuestión que puede darse en la práctica en las comunidades de vecinos. ¿Dónde hay que poner la demanda para reclamar la deuda generada por unos propietarios que ahora viven en otro país? ¿qué tribunal es competente para conocer del asunto?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la obligación cuyo cumplimiento se exige tiene su origen en un acuerdo adoptado por la junta general de propietarios del inmueble. Mediante dicho acuerdo se fija el importe de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad para el mantenimiento de los elementos comunes de ese inmueble.

En su resolución, el tribunal de justicia europeo interpreta el artículo 7.1 a) del Reglamento 1215/2012/UE, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y establece que un litigio que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, que ha sido aprobado por la mayoría de sus miembros pero que vincula a todos ellos, pertenece a la esfera de la “materia contractual”. Por tanto, se puede demandar al moroso ante el tribunal del país en el que deba cumplirse la obligación.

Regla general versus regla especial

La regla general contenida en el artículo 4 del Reglamento citado, la competencia es de los órganos jurisdiccionales del Estado en cuyo territorio tiene su domicilio el demandado. Sin embargo, este precepto también contiene excepciones, que la ley enumera de forma taxativa, y que, explica el tribunal, deben interpretarse restrictivamente.

El artículo 4 establece la ley aplicable a falta de elección en distintos supuestos. Se duda entre el apartado b) y c) del precepto respecto del objeto del caso litigioso, que establecen: 

"b) el contrato de prestación de servicios se regirá por la ley del país donde el prestador del servicio tenga su residencia habitual;
c) el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del país donde esté sito el bien inmueble"

El TJUE señala que el litigio planteado en el asunto principal no tiene por objeto un derecho real inmobiliario, recogido en la letra c) del apartado primero del artículo 4 del Reglamento, sino una prestación de servicios, en el sentido de la letra b) del apartado 1 de dicho artículo. La acción de la que conoce el órgano jurisdiccional tiene por objeto, aclara el tribunal de justicia,"la ejecución de una obligación de pago de la contribución de los interesados a las cargas del inmueble en el que tienen su propiedad y cuyo importe quedó fijado por la junta general de propietarios".

Sin embargo, el  tribunal de justicia precisa que esta competencia no engloba la totalidad de las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios, sino únicamente aquellas que, al mismo tiempo, se incluyan en el ámbito de aplicación del Reglamento y estén destinadas, por una parte, a determinar la extensión, el contenido, la propiedad o la posesión de un bien inmueble o la existencia de otros derechos reales sobre ese tipo de bienes y, por otra, a garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades vinculadas a sus títulos

Por lo que se refiere a la regla de competencia especial prevista en el citado artículo 7.1 a), que establece que una persona domiciliada en un Estado podrá ser demandada en otro Estado, en materia contractual, ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda, el Tribunal de Justicia ha declarado que la celebración de un contrato no es un requisito de aplicación de esta disposición. 

Si se exige, en cambio, que los demandados hayan asumido libremente una obligación jurídica respecto a otra. En el caso de la cuotas comunitarias, razona el tribunal, los demandados asumieron con la compra del piso la obligación como propietarios de contribuir a los gastos de sostenimiento del inmueble. Tampoco es relevante, explica el TJUE, que el propietario deudor no participara en la aprobación del acuerdo o que se opusiera al mismo. En definitiva, al adquirir y conservar la condición de copropietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, consiente en someterse a los acuerdos aprobados por la junta general de propietarios del mismo.

Por tanto, la demanda por la que se reclama una deuda contraída con la comunidad de propietarios es calificada como de materia contractual y por tanto, puede ser ejercitada en los tribunales del país donde debe pagarse.