La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha considerado válido el acuerdo de una comunidad de propietarios de Mallorca que prohíbe el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el complejo. El Supremo destaca que no consta autorización para ello ni en los estatutos ni en el título constitutivo de la comunidad, por lo que el acuerdo impugnado no constituye una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad, y agrega que los dueños de las plazas de garaje estarán exentos de los gastos que generen esas zonas.

Gastos zonas comunes

La sentencia parte de la consideración de que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, “pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento”.

La Sala estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios del edificio contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca que confirmó la dictada por un juzgado de Primera Instancia de la misma ciudad. Estas sentencias dieron la razón a un propietario de varias plazas de garaje, sin vivienda en el edificio, y anularon el acuerdo de la comunidad que le prohibía el uso de la piscina y la barbacoa (zona deportiva).

La comunidad explicaba que el acuerdo impugnado, adoptado por mayoría, arrancaba de una petición por la utilización indiscriminada de esas zonas por un grupo de adolescentes, unas 15 personas, que había hecho un uso abusivo de la piscina y que, tras algunas averiguaciones, se supo que todos eran invitados del propietario de un garaje.

Además, en el acuerdo impugnado se sugirió la posibilidad de exonerar a los dueños de las plazas de garaje de los gastos de la zona deportiva, pero la propuesta, que exigía unanimidad para salir adelante, fue rechazada por la oposición de este propietario.

La Sala señala que la comunidad de propietarios “estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios (...)”.

Añade que de acuerdo con el artículo 394 del Código Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al artículo 396, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Por lo tanto, la piscina en cuanto elemento común, aclara la Sala, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Subraya que “el uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de adquisición de un garaje”.

Asimismo, el Tribunal se pronuncia sobre la petición de la comunidad recurrente para que estos propietarios quedaran exonerados de los gastos comunitarios que generase el uso de ese elemento común.

A la vista del acuerdo impugnado, según el tribunal, en el que la comunidad de propietarios aceptaba la propuesta de distribución de los gastos de la piscina y barbacoa (zona deportiva) exclusivamente entre las viviendas, excluyendo a los propietarios de los garajes (a la que únicamente se opuso el ahora demandante), y habida cuenta que en el recurso de casación, como hemos transcrito, la comunidad de propietarios mantiene la exoneración de gastos comunitarios (piscina) con respecto a los garajes, la Sala desestima la acción subsidiaria, en cuanto resulta pacífico que la comunidad de propietarios negó desde el principio el uso de la piscina, por los propietarios de garajes que no lo fuesen de viviendas, al tiempo que intentó exonerar de los gastos de zonas deportivas.