La duración de los contratos de arrendamiento sobre terrenos rústicos es un elemento esencial de los mismos. Cuando se arrienda uno de estos terrenos es porque se tiene la voluntad de explotarlo. Con ánimo de incidir en este asunto, hace unos pocos días, el Tribunal Supremo dictó una sentencia relevante en el ámbito de los arrendamientos rústicos.

El arrendador ejercitó una acción declarativa de extinción del contrato de arrendamiento rústico suscrito con el arrendatario por expiración del plazo contractual pactado. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Ciudad Real revocó la sentencia y desestimó la pretensión resolutoria por entender que el carácter imperativo del sistema legal de prórrogas impide pactar una renuncia voluntaria a su aplicación.

Sin embargo, el Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la parte actora, casa la sentencia de apelación y confirma la del Juzgado.

El plazo legal de duración mínima del contrato es de cinco años y la consecuencia jurídica que implica pactar un plazo menor es que la estipulación, que así lo establezca, será "nula y se tendrá por no puesta" (art. 12.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003). Ese plazo legal aparece además reforzado por un sistema de prórrogas tácitas de cinco años, aplicable mientras no se produzca la denuncia del contrato por parte del arrendador con un año de antelación a la fecha de vencimiento, o no se produzca la entrega de la finca por el arrendatario llegado el término final.

Prórroga tácita

La discusión que se suscita es si cabe, desde el primer momento, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, eliminar el régimen de las prórrogas tácitas del contrato.

Y el Alto Tribunal no ve inconveniente en que ello sea así, cuando el propio art. 12.2 LAR 2003 señala que dicho régimen de prórrogas rige "[...] a no ser que las partes hubieran dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior".

En el caso, las partes pactaron que la duración del contrato no podía ser prorrogada, por lo que la finca habría de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador. Es decir, que las partes excluyeron la necesidad de dicha notificación previa y la posibilidad de prorrogar el contrato, que no es impuesta por la ley.

La Sala considera que tal pacto no es contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad. Y tampoco es contrario a la moral, como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un ordenamiento jurídico en un momento concreto, y que hoy encuentran su manifestación más evidente en el propio texto constitucional.

Pacto litigioso

Lo que le lleva a concluir que un pacto, como el litigioso, pertenece a la esfera dispositiva de los contratantes; y que, por consiguiente, les vincula, al ser eficaz y no nulo; categoría de ineficacia que sí la ostenta, por el contrario, la duración inferior a los cinco años.

Por todo lo cual, el contrato litigioso se extinguió a los cinco años desde su suscripción, lo que, aunque no era obligado, comunicó la parte arrendadora al arrendatario, mediante un burofax en el que le recordó lo pactado en el contrato.