La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 24 de mayo de 2014 (recurso número 972/2012) por el que fija doctrina jurisprudencial sobre la retribución a la que tiene derecho el mediador en la venta de un piso.
Según el alto tribunal, el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
Los hechos
La parte actora ejercitó demanda en reclamación de 15.000 euros, importe de la comisión pactada por la mediación en la venta del piso propiedad de la demandada encargada profesionalmente a la actora.
Sustenta la parte actora su demanda en el hecho de que la demandada le encargó el 12 de mayo de 2009 la venta de un piso, fijándose como precio de la venta la cantidad de 225.000 euros y como premio por la intervención la de 15.000 euros.
Fruto de las gestiones de la actora fue que el 14 de mayo de 2009 visitó la vivienda Dª Noelia , la cual se interesó por la misma solicitando una rebaja, que se concretó por parte de la vendedora en 3.000 euros. Comunicada esta circunstancia a la compradora, manifestó que ya diría algo, indicándole finalmente que no le interesaba el piso.
Sin embargo, el día 7 de agosto de 2009 la demandada y la Sra. Noelia suscribieron escritura pública de compraventa sobre la expresada vivienda, burlando la actuación profesional de la actora. La parte demandada se opuso a la pretensión actora argumentando que el agente no consiguió vender el piso por el precio fijado de suerte que, aunque la venta tuvo lugar entre las mismas partes puestas en contacto por la actora, tal circunstancia no supone cumplimiento del encargo recibido puesto que la misma se celebró por el precio de 190.000 euros.
La Sentencia de Primera Instancia estimó íntegramente, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 15.000 euros por entender que la parte actora cumplió con el contrato de mediación poniendo en contacto al comprador y al vendedor, los cuales firmaron un contrato de compraventa gracias a la labor de intermediación realizada por la parte actora.
Recurrida dicha sentencia por la parte demandada, la AP dictó sentencia estimatoria revocando la sentencia de Primera Instancia, absolviendo a la parte demandada de todos los pedimentos de la demanda. La resolución recurrida, tras poner de manifiesto la contradicción existente en esta materia entre las distintas Audiencias Provinciales, señala que opta por la tesis de que si la compraventa finalmente realizada no lo es en los términos del encargo efectuado al agente, aunque se concierte entre las partes puestas inicialmente en contacto por el, no se devenga el derecho al cobro de la comisión.
Esta sentencia es recurrida en casación.
Los argumentos de la sentencia
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado señor Orduña Moreno, expresa sus argumentos estimatorios de la pretensión principal en los siguientes fundamentos de derecho:
"PRIMERO.-El presente caso plantea, como cuestión de fondo, el derecho del mediador a la retribución pactada por la mediación en la venta de un piso que, concertada entre las partes puestas en contacto por el agente de la propiedad inmobiliaria, no obstante, se llevó a cabo al margen de éste y por un precio inferior al referido en el encargo realizado; planteándose si la retribución del mediador queda excluida o, en su caso, es susceptible de una rebaja proporcional a la reducción del precio final de la compraventa celebrada. (...)
Contrato de mediación: venta de piso. Gestión encomendada y cumplimiento del encargo. Derecho del mediador a la retribución pactada.
Doctrina jurisprudencia aplicable.
La parte actora, al amparo del ordinal tercero del, esto es, por el interés casacional con base a la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpone el recurso de casación que articula en único motivo. En concreto, por un lado, se citan las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Primera, de fechas 12 de septiembre de 2011 y 18 de diciembre de 2007, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19ª, de fecha 7 de enero de 2009, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de fecha 28 de septiembre de 2000 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Primera, de fecha 5 de marzo de 2010, las cuales consideran que la comisión del agente queda excluida. Y con un criterio jurídico coincidente entre sí pero opuesto al anterior se citan las Sentencias de la Audiencia Provincial de Gran Canaria, Sección Quinta, de fecha 24 de noviembre de 2010, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 17 de enero de 2011, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Mallorca, Sección Tercera, de fecha 7 de septiembre de 2010, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11a, de fecha 14 de julio de 2010, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16a, de fecha 14 de enero de 2005 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12a, de fecha 23 de junio de 2009, las cuales optan por una rebaja en el importe de la comisión, proporcional a la reducción del precio de la compraventa.
En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado.
3. En orden al interés casacional que refiere el presente caso, centrado en la delimitación o caracterización, ciertamente compleja, que encierra la atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia de 8 de marzo de 2013 a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) "3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.
El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.
El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado "facio ut des" o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.
4. Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación" resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocia! en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.
La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocia! el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".
La aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado, conduce al reconocimiento del derecho de retribución pactado en favor del mediador. En efecto, en primer término, y con relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como "éxito o buen fin de la mediación", fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta. En segundo término, y en relación a la determinación de la retribución, debe señalarse el imperio de la autonomía negocial y, en consecuencia, de lo acordado pro las partes, que no sujetaron la retribución de la mediación a la variabilidad de un porcentaje del precio de venta del inmueble, sino a un precio fijo ya determinado. Sin que, por lo demás, dicho precio resultase claramente desproporcionado conforme a los usos y costumbres negociales del sector (un 6,7% frente al 5% habitualmente aplicado en defecto de pacto).
Por todo ello, se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma."
