Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor finalmente a medios del mes de junio, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) este pasado sábado, 16 de marzo, de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta norma, que no sustituye a la Ley Hipotecaria de 1946, traspone de modo parcial en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Algo que debería haberse hecho antes del 21 de marzo de 2016 y que ha puesto en serio riesgo la posibilidad de una elevada multa a España por incumplimiento de sus obligaciones frente a la UE. Ni más ni menos que una multa de 105.991,6 euros por cada día de retraso.
La adquisición de una vivienda es, seguramente, una de las decisiones más importantes que se toman en la vida. Y, lo más habitual es que contraigamos un compromiso económico a medio o largo plazo con una entidad financiera por la solicitud de un préstamo hipotecario. Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso esta ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén avalados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
Entre otras novedades destacan la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de aplicar un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito, la mayor exhaustividad exigida en la información precontractual que ha de proporcionar la entidad financiera al ciudadano, el protagonismo que cobra el papel del notario como encargado de confirmar del cumplimiento de las obligaciones de la entidad financiera y de proporcionar asesoría imparcial y gratuita al prestatario. Todo ello sin olvidar que con la nueva regulación, la banca tendrá que estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de concederle un préstamo.
Información precontractual
Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la siguiente documentación:
• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante e incluye información ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado;
• La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la indicación de si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas , así como cuáles serían sus costes derivados, etc.
Además de estas fichas la información facilitada debe contener un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final, una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.
Nuevo papel del notario
Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.
Ahora el notario debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.
Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.
Reparto de gastos
En este punto ya no hay discusión, a partir del 16 de junio el banco paga la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El pago del Impuesto por la entidad financiera no es una novedad pues el pasado mes de noviembre el Congreso ya había aprobado el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, de manera que el obligado al pago del impuesto fuera el banco prestamista , todo ello como medida para combatir las consecuencias de la inestabilidad sufrida con motivo de la incongruencia del propio Tribunal Supremo (que en sentencia de 16 de octubre, falló que eran las entidades financieras las que debían abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, y posteriormente el pleno del mismo tribunal decidió que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en las hipotecas era el prestatario.
Por su parte el comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite. Además no se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.
Más de 2.200 euros de ahorro para una hipoteca media en España por un préstamo de alrededor de 150 mil euros
Pero no todos son luces en esta reforma, también hay sombras, tenga en cuenta que el incremento de los gastos de constitución soportados por los bancos podrían propiciar un "cierto" aumento de los tipos de interés en los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo. Así lo ha puesto de manifiesto el Banco de España en un informe en el que también destaca que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas (se refiere a las nuevas normas sobre el desahucio, como ahora veremos) podría traducirse en un «cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo
Desahucios
Los requisitos exigidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecen para las entidades de crédito en beneficio de los consumidores a partir de su entrada en vigor.
Así lo establece el art 24 de la nueva Ley 5/2019, cuando dice que, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.
Aunque el número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que hoy día recogen las cláusulas hipotecarias como requisito para proceder a la ejecución.
Amortización anticipada
Se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.
A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.
Solvencia
Con la nueva normativa el banco también está obligado a estudiar a fondo la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.
Novación y subrogación
Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.
Interés de demora
En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.
Modificaciones Legales
La Ley contiene 16 disposiciones finales de las que 12 se dedican a cambios normativos.
• La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.
• La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
• La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.
• La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.
• La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.
• La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.
• La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.
• La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.
• La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.
• La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos.
• La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas
Es evidente que la mejora de la transparencia y la protección del consumidor en el marco de la información precontractual y contractual sobre préstamos hipotecarios será una realidad a partir del 16 de junio. Sin embargo, el fortalecimiento e impulso de la concesión de préstamos hipotecarios y, en general, del sector inmobiliario residencial en España quizás se deje esperar. Recuerde que, tal y como ha indicado el Banco de España, el establecimiento de nuevas obligaciones para los prestamistas y, en particular, la de soportar costes adicionales pueden contribuir a un encarecimiento de las hipotecas y por tanto a la ralentización del estímulo buscado.
