El Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona publicó el pasado 13 de junio el Anuncio de 27 de mayo de 2019, del Ayuntamiento de Barcelona, de aprobación definitiva de la Instrucción reguladora del Registro de solares sin edificar del municipio de Barcelona.

El registro municipal de solares sin edificar

El Registro municipal de solares sin edificar del Ayuntamiento de Barcelona tiene por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar o el incumplimiento de las órdenes de ejecución o rehabilitación en el plazo fijado y puede incluir tanto solares como edificios.

Inmuebles inscribibles

La Instrucción declara que son susceptibles de inscripción en el Registro municipal de solares sin edificar, de acuerdo con el artículo 178 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, y los artículos 31.3 y 39.7 de la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, los inmuebles respecto de los cuales el Ayuntamiento declare el incumplimiento de la obligación de edificar, declaración que procederá en las siguientes situaciones:

- cuando no se inicie la edificación de los solares sujetos a la obligación de edificar dentro del plazo fijado por el planeamiento, plazo que podrá ser prorrogado por resolución municipal motivada y que no se altera aunque durante el mismo se hagan transmisiones de dominio.

- cuando no se finalice la edificación de los solares dentro de los plazos fijados por la licencia municipal o por las prórrogas acordadas.

- las fincas susceptibles de ser inmediatamente edificadas en que haya construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas, si el planeamiento establece un plazo para el cumplimiento de la obligación de edificar.

- las fincas incursas en incumplimiento de órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación, cuando estas órdenes se refieren a obras requeridas para la seguridad de las personas o las obras requeridas para la protección del patrimonio arquitectónico o cultural.

- las fincas en las que haya edificaciones en ruina, una vez transcurridos dos años desde la declaración de ruina sin que se haya sustituido o rehabilitado el edificio.

- las fincas sobre las que la propiedad incumpla el convenio de rehabilitación concertado con la Administración.

El procedimiento de la declaración de incumplimiento

La norma regula el procedimiento para la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar, conservar o rehabilitar, que se incoará de oficio por los órganos municipales que tengan atribuida la competencia. La incoación se notificará a propietarios, arrendatarios y ocupantes del inmueble por otros títulos, si se conocen, y a los titulares de derechos reales y situaciones jurídicas inscritas en el Registro de la propiedad.

El órgano competente debe interesar del registrador de la propiedad la práctica de una nota marginal en la inscripción de la finca para hacer constar la incoación acordada. Practicada la inscripción en el Registro Municipal de Solares, ésta se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.

Efectos de la inclusión en el registro

Dispone la Instrucción que el título inscribible respecto de cada finca en el Registro Municipal de solares sin edificar será la resolución administrativa por la que se acuerde la declaración del incumplimiento de la obligación de edificar o de las órdenes de ejecución o rehabilitación en el plazo fijado y ordene la inclusión expresa de la finca en ese Registro.

La inscripción en el Registro Municipal de solares sin edificar comporta la iniciación del expediente de enajenación forzosa mediante venta o de expropiación o de sustitución forzosa, en la que se determinará el precio justo del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta.

Señala asimismo la Instrucción que la inscripción en el Registro Municipal de solares sin edificar produce, a lo largo de dos años, entre otros efectos, que el ayuntamiento podrá expropiar el solar de oficio, para edificarlo, o expropiarlo a instancia de entidades urbanísticas especiales, si son beneficiarias de la expropiación. También podrá someter la finca o solar a enajenación forzosa mediante la subasta correspondiente, o someter la finca o solar a sustitución forzosa que consiste en la adjudicación de edificar en régimen de propiedad horizontal con el propietario originario del inmueble, mediante concurso público.

La inclusión en el Registro municipal de solares de una finca en que haya alguna de las construcciones a que se refiere el artículo 175.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, o como consecuencia del incumplimiento de las órdenes de ejecución de obras o rehabilitación, conlleva la situación de venta o sustitución forzosas una vez transcurridos dos años desde la inscripción, siempre que en este plazo los propietarios no hayan iniciado o continuado las obras de rehabilitación o edificación o si no han acabado las obras en el plazo fijado por la licencia.

Efectos de la enajenación forzosa

El texto señala que la enajenación forzosa de una finca incluida en el Registro Municipal de solares sin edificar, por expropiación o por venta o su sujeción a sustitución forzosa, se produce con todas las cargas vigentes cuando no impidan el ejercicio de la obligación de edificar de acuerdo con el planeamiento urbanístico, siempre que dichas cargas hayan sido constituidas por un título anterior a la notificación y a la anotación en el Registro de la Propiedad de la declaración de incumplimiento de la obligación de edificar. En estos casos, del precio a pagar por el adquirente hay que descontar el valor de las cargas que graven la finca y subsistan. El adquirente debe asumir expresamente, en la escritura pública de adquisición, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con las cargas expresadas.

Los adquirentes de los solares están obligados a iniciar o reanudar la edificación en el plazo de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o actualización de la licencia municipal pertinente.

Si los adquirentes incumplen la obligación de edificar, con la declaración correspondiente, el propietario anterior puede ejercer el derecho de recuperación en el plazo de tres meses desde la notificación de dicha declaración. En caso de que no se ejerza este derecho de recuperación, el inmueble pasa nuevamente a la situación de enajenación forzosa.

Los propietarios de inmuebles inscritos en el Registro Municipal de solares sin edificar, mientras no se hayan iniciado los trámites de expropiación o de licitación pública de la venta o sustitución forzosas, pueden enajenarlos directamente, si previamente los compradores o compradoras asumen ante el ayuntamiento el compromiso de edificar de acuerdo con el planeamiento urbanístico. En este supuesto la Instrucción prevé suspender la situación de venta forzosa, pero no se cancela la inscripción hasta que no se acredite el cumplimiento de la obligación de edificar.

Anotación en el Registro de la Propiedad

Dispone la Instrucción que la inscripción de una finca en el Registro Municipal de solares sin edificar se anotará en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación, por duplicado, que transcribirá literalmente el acuerdo, entregada por el Secretario, mediante nota marginal en la última inscripción de dominio de la finca.

Esta nota marginal se relacionará en las certificaciones que se expidan y se cancelará por caducidad, transcurridos tres años desde su fecha, si no consta en el Registro de la Propiedad asiento acreditativo de modificación de plazo o del procedimiento de enajenación forzosa. Si el bien inmueble incluido en el Registro Municipal de solares sin edificar no estuviera inmatriculado en el Registro de la Propiedad o no constara el nombre del propietario, se extenderá anotación preventiva, que caducará a los cuatro años.