El capítulo I del Real Decreto-ley 37/2020 recoge diferentes medidas urgentes adoptadas para hacer frente a determinadas situaciones de vulnerabilidad en el ámbito de la vivienda.

Protección de arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad

El artículo 1 modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, con objeto de introducir mejoras de carácter jurídico y social en el procedimiento de desahucio de la vivienda habitual.

En primer lugar, se modifica el artículo 1 del referido Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, introduciendo la posibilidad de que el arrendatario de una vivienda habitual inste un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, situación que, aunque pudiera no derivarse directamente de las efectos del Covid-19, se ha visto agravada por estos.

Así, se extiende hasta la finalización del estado de alarma la posibilidad de suspensión del procedimiento de desahucio, con objeto de que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones a los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.

Se establece la comunicación por el juzgado a los servicios sociales competentes, para valorar la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y en su caso del arrendador, y formular la propuesta de medidas a adoptar.

La suspensión del lanzamiento se mantendrá por el tiempo necesario para aplicar las medidas sociales que procedan, que deberán permitir una solución habitacional que garantice una vivienda digna, y siempre dentro del periodo del estado de alarma.
Protección de hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual que no se deriven de contratos de arrendamiento

En segundo lugar, se introduce un nuevo artículo 1 bis en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, con objeto de dar respuesta a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, en los que se atribuye al Juez la facultad de suspender el lanzamiento, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto y las circunstancias, hasta que los servicios sociales competentes puedan ofrecer las soluciones más adecuadas que hagan frente a la carencia de una vivienda digna, en el contexto de la excepcionalidad del estado de alarma.

En este supuesto, se establece la posibilidad de que el Juez suspenda el lanzamiento cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación.

Para que opere la suspensión, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente según el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

En ningún caso procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en determinados supuestos. Así, cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario; cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia; cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito; cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas; cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante, o cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley.

Derecho de arrendadores y propietarios a una compensación

La disposición adicional segunda del RD-ley 37/2020 establece un derecho de compensación en favor de arrendadores y propietarios. Así, la norma dispone que los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. Si este valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

Por otro lado, los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, también tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que los propietarios acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
Recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

La disposición adicional tercera del RD-ley 37/2020 dispone que en el plazo máximo de un mes a partir de la entrada en vigor de la norma, el Gobierno aprobará por real decreto las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado por Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, a fin de hacer frente a las compensaciones que puedan proceder en su ámbito territorial según lo establecido en el nuevo RD-ley.

Garantía del suministro de agua y energía a los consumidores vulnerables

Por otro lado, la disposición adicional 4ª del RD-ley 37/2020 establece que mientras esté vigente el actual estado de alarma no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social definidas en los artículos 3 y 4 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre. Para acreditar la condición de consumidor vulnerable ante las empresas suministradoras de gas natural y agua bastará la presentación de la última factura de electricidad en la que se refleje la percepción del bono social de electricidad.

Para estos consumidores, el periodo durante el que esté en vigor esta medida no computará a efectos de los plazos comprendidos entre el requerimiento fehaciente del pago y la suspensión del suministro por impago.
También será de aplicación la prohibición de la suspensión de suministro a aquellos consumidores que, no pudiendo acreditar la titularidad del contrato de suministro, cumplan con los requisitos que dan derecho al reconocimiento de la condición de consumidor vulnerable o vulnerable severo, de acuerdo con el artículo 3 del Real Decreto 897/2017, mediante acreditación por certificación de dicha circunstancia por los servicios sociales competentes o por mediadores sociales ante la empresa suministradora.

Entrada en vigor y régimen transitorio

El Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, entra en vigor el 23 de diciembre de 2020, el mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Respecto a los procedimientos en curso, la disposición transitoria de la norma establece que las modificaciones introducidas por su artículo 1 afectarán a los procedimientos de desahucio que puedan iniciarse desde la entrada en vigor del mismo, así como a aquellos procedimientos que se encuentren en curso en los órganos judiciales, aun cuando ya se hubiera decretado la suspensión conforme a las redacciones anteriores del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

No obstante, no se aplicará la suspensión prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020 a aquellos procedimientos de desahucio que se hubieran suspendido conforme a lo previsto en dicho artículo en los que se hubiera acordado la reanudación por quedar acreditada la vulnerabilidad económica del arrendador conforme a lo previsto en el apartado 4 del citado artículo.

La compensación establecida en la disposición adicional tercera será aplicable, en los términos y condiciones establecidos, a todos los procedimientos en los que se dicte la suspensión desde la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley, que se acojan a lo previsto en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020.