El Decreto Ley 3/2023, de 17 de febrero, del Consell, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunitat Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania, y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario, dota a las administraciones públicas, en el ámbito de la Comunitat, de instrumentos legales para que de manera urgente y de forma eficaz, garanticen y protejan el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada en condiciones de igualdad y no discriminación, en especial a aquellas personas y unidades de convivencia vulnerables en situación de emergencia habitacional, en el marco de la crisis económica y social existente agravada por las consecuencias de la guerra en Ucrania.

La finalidad de la norma es garantizar el derecho a la vivienda del conjunto de la población valenciana y la formación de nuevos hogares en condiciones dignas y con un nivel de vida adecuado, para evitar o resolver la emergencia residencial de las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad.

Con este objetivo el texto contiene medidas concretas y de intervención de la Generalitat para resolver situaciones de emergencia residencial y de desahucios de viviendas a personas vulnerables, la ordenación de la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat, la creación de un registro de estos grandes tenedores y de un régimen específico de colaboración público-privada en materia de vivienda, la regulación de la función y ordenación de la inspección en materia de vivienda, la tipificación y represión del acoso inmobiliario y otras conductas antisociales o discriminatorias en relación con el acceso a la vivienda, y la implantación de un régimen sancionador de infracciones.

Quedan excluidos de su ámbito de aplicación los inmuebles destinados a alojamiento turístico, entendiendo por tales los alojamientos regulados por el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del Alojamiento Turístico en la Comunitat Valenciana.

Acoso inmobiliario

En primer lugar, cabe destacar por novedosa la regulación que hace la norma del acoso inmobiliario, que define como toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.

En este sentido, añade que estas conductas de acoso inmobiliario serán tipificables y sancionables siempre que no sean constitutivas de delito, especialmente de los delitos de coacciones, trato degradante o contra la integridad moral en el ámbito inmobiliario. Con ello pretende clarificar las conductas concretas que podrían suponer una vulneración del derecho a la vivienda de la persona que sufra estos ataques, especialmente en casos donde pueda apreciarse una situación de vulnerabilidad o emergencia residencial, admitiendo la posibilidad de apreciar como finalidad de la conducta la existencia de ánimo de lucro o fines especulativos por parte del sujeto activo de la persona infractora.

Derecho a la vivienda

La norma configura como derecho subjetivo el disfrute de una vivienda asequible, digna y adecuada, en condiciones igualdad y sin discriminación, violencia o acoso de ningún tipo.

Por ello, impone a las administraciones públicas locales y la administración autonómica por sí o en régimen de colaboración público-privada, proporcionar una solución residencial digna, adecuada, asequible y con vocación de permanencia a las unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad residencial, en situación de emergencia residencial ya sea en régimen de propiedad, de alquiler, de cesión de uso o de cualquier otra fórmula legal de tenencia, así como asegurar, en el ámbito de sus competencias y facultades, la debida protección, conservación, rehabilitación y mejora de las viviendas.

A estos efectos, se dispone que las conductas discriminatorias o violentas, así como aquellas que comporten acoso inmobiliario y, en general, cualquier conducta que afecte, vulnere o impida el ejercicio y disfrute pacíficos del derecho a la vivienda serán sancionadas, sin perjuicio de las acciones judiciales de cualquier orden que asistieren a las personas perjudicadas.

Desalojos forzosos

El texto regula medidas en materia de desahucios de viviendas sin alternativa residencial, con el fin de atajar las situaciones sociales más graves y acuciantes. Con esta finalidad se refiere al fomento de los servicios públicos de intermediación extrajudicial, para la resolución de conflictos en materia de vivienda, en especial para prevenir y evitar la pérdida de la vivienda habitual. Se contempla la posibilidad de facilitar servicios de intermediación en el alquiler y asesoramiento hipotecario que permitan llegar a puntos de consenso entre las personas o entidades propietarias y las residentes con el objetivo de evitar procesos judiciales.

Además, se impone a los grandes tenedores notificar a la Conselleria competente en materia de vivienda a través de la correspondiente dirección general en materia de función social de la vivienda de toda acción judicial de su parte conducente al inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por falta de pago de la renta o por la falta de título, informando sobre el número y tipo de procedimiento, Juzgado ante el que se sustancia, e identificación de la finca o fincas afectadas por el mismo, así como de la identificación del ejecutado y su situación socioeconómica.

Además, se crea la Unidad de Apoyo ante el Desahucio y de la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana, que tiene como objeto la coordinación entre los diferentes agentes que intervienen en las situaciones de emergencia residencial, así como mejorar el proceso de atención a las personas o unidades de convivencia afectadas por el desahucio de su vivienda habitual, y para instaurar nuevas medidas tendentes a evitar las situaciones de exclusión social derivadas de la pérdida de la vivienda (el Anexo recoge el protocolo de actuación de dicha Unidad de Apoyo); así como la Mesa Antidesahucios de la Comunitat Valenciana, máximo órgano de coordinación en materia de prevención desahucios de la Generalitat, adscribiéndose a la Conselleria competente en materia de función social de la vivienda, que será convocada semestralmente.

Registro de Grandes Tenedores de viviendas

La norma crea el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, de carácter administrativo y autonómico, que tiene por objeto el control y seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat que pertenezcan a grandes tenedores de vivienda.

Así, serán objeto de inscripción en dicho Registro de todas las personas físicas y jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que tengan la consideración de gran tenedor de viviendas, cualquiera que sea su domicilio.

El concepto de gran tenedor de viviendas pasa a englobar a todas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculte para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.

En este contexto se regula el deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana de información relativa a sus viviendas, así como el procedimiento de inscripción en el registro, que se llevará a cabo de oficio por la dirección general competente, utilizando la información recogida en las comunicaciones realizadas por propios grandes tenedores.

Medidas de intervención de la Generalitat en materia de vivienda

Contempla, de una parte, la posibilidad de cesión temporal del usufructo de las viviendas declaradas deshabitadas propiedad de grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, pudiendo el Consell declarar la utilidad pública e interés social para dicha cesión de viviendas cuya titularidad del derecho de propiedad corresponda a grandes tenedores cuando concurran los requisitos expresamente contemplados.

Y, de otra, la expropiación forzosa de las viviendas de protección pública que se encuentren deshabitadas durante más de un año y figuren inscritos en el Registro de Viviendas Deshabitadas. Esta expropiación se llevará a cabo de acuerdo con el procedimiento previsto en la normativa estatal de expropiación forzosa.

La finalidad de dichas medidas extraordinarias es garantizar que las viviendas de las que disponen los grandes tenedores cumplen su función social.

Colaboración en materia de vivienda

Para fortalecer la protección del derecho a la vivienda y buscando ampliar el patrimonio público de vivienda, la norma establece un régimen de colaboración en materia de vivienda tanto de coordinación entre administraciones públicas como de colaboración público-privada.

Además, la Generalitat establecerá fórmulas de colaboración con personas y entidades privadas tenedoras de vivienda para la creación de un fondo social de vivienda, que tendrá como finalidad dotar de nuevos instrumentos a las administraciones territoriales al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, generando patrimonio de vivienda de protección pública, especialmente en aquellos ámbitos en los que es necesario recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler, contribuyendo a la moderación de los precios.

Asimismo, con el fin de promover la transparencia en el sector de la vivienda y fomentar la colaboración público-privada, el Consell creará un registro obligatorio de promotores sociales.

Inspección

Contiene las disposiciones aplicables a la labor inspectora en materia de vivienda, cuyo objetivo es la vigilancia, el control y la comprobación de la observancia y el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda, con el fin de garantizar el derecho de la ciudadanía valenciana a disfrutar de una vivienda asequible, digna y adecuada. También podrá ser, justificadamente, objeto de inspección cualquier inmueble sito en el ámbito territorial de la Comunitat, con el objetivo de determinar su titular, su efectiva desocupación, su estado de conservación, y demás extremos relevantes para el cumplimiento de la función social de la vivienda.

Corresponde a la Conselleria competente en materia de vivienda el ejercicio de la actuación inspectora en el territorio de la Comunitat Valenciana.

Se detallan las funciones básicas del personal funcionario que lleve a cabo tareas de inspección en materia de vivienda, el régimen jurídico del personal inspector, las actuaciones inspectoras, que serán confidenciales, para lo cual el personal inspector deberá cumplir con el deber de secreto respecto de aquellas actuaciones de las que esté conociendo o haya conocido, así como el procedimiento para llevar a cabo las labores de inspección.

En esta materia la norma impone un deber de colaboración a las personas titulares o gestoras de las viviendas sobre las que se desarrollen procedimientos de investigación, así como un deber de colaboración para la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio.

Régimen sancionador

Por último, establece un régimen sancionador en materia de vivienda que contiene disposiciones comunes y obligaciones de actuación inmediata de la administración; la tipificación de las infracciones administrativas, que incluye un amplio abanico de conductas de discriminación, acoso inmobiliario, fraude, abuso o mala fe y ejercicio antisocial del derecho a la propiedad de la vivienda; la determinación de las sanciones correspondientes a dichas infracciones, incluyendo medidas complementarias y de inhabilitación; y el procedimiento sancionador específico en materia de vivienda, conforme al procedimiento común de las administraciones públicas.

Modificaciones legislativas

- Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la Función Social de la Vivienda de la Comunitat Valenciana: se modifica el apartado 2 del artículo 14 y el apartado c del artículo 28.3.

- Decreto106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas: se modifica todo el contenido del artículo 10, regulado en el artículo 2.1 de la norma, y el punto 2 del artículo 12.

- Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del Reglamento para la Movilización de Viviendas Vacías y Deshabitada: se modifica el título del artículo 19.

- Los preceptos modificados mediante las disposiciones adicionales segunda y octava del Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Viviendas de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas, y el Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del Reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas, mantendrán su carácter reglamentario.

Entrada en vigor y disposiciones transitorias

El Decreto Ley 3/2023, de 17 de febrero, entra en vigor el 28 de febrero de 2023, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

En tanto se desarrollan las actuaciones normativas y administrativas necesarias para poner en funcionamiento la red de trabajadoras y trabajadores sociales en materia de vivienda regulada en el artículo 6, la Conselleria competente en materia de vivienda utilizará provisionalmente los medios, convenios y contratos que resulten idóneos para prestar los servicios en colaboración con la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) con el fin de garantizar el derecho al acceso a una vivienda digna, asequible y adecuada a cualquier persona residente en la Comunitat Valenciana.