La ley 12/2023 de 25 de mayo, que entra en vigor el 26 de mayo en el BOE, tiene como objetivo regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda. En concreto el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute en unas condiciones asequibles, atendiendo a lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando las competencias de las comunidades autónomas, en concreto las atribuidas en materia de vivienda

Con respecto a su función social se incluye el deber de destinar la vivienda a uso habitacional previsto en el ordenamiento jurídico, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda. Los poderes públicos tendrán que asegurar su adecuado cumplimiento dentro de sus competencias.

En los contratos de arrendamiento se introduce una prorroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

Función social y régimen jurídico de la vivienda

La norma recoge el estatuto básico del ciudadano que establece los derechos y deberes que tienen en relación con la vivienda, y concreto el régimen jurídico básico del derecho de la propiedad de vivienda.

Se atribuye a las administraciones las facultades de velar por el pleno ejercicio de los derechos de la propiedad de la vivienda y favorecer su acceso a través de ayudas y subvenciones públicas, parques de vivienda social, incentivos fiscales, colaboración con entidades cuyo fin social este vinculado a la vivienda, fomentar la iniciativa privada con convenios con los titulares de viviendas para su cesión a las Administraciones públicas competentes…

Dentro de los deberes, en zonas de mercado residencial tensionado se introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la administración competente con objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de vivienda y evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas.

Se entiende por “gran tenedor” como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Acción de los poderes públicos en materia de vivienda

Con el objeto de promover el ejercicio efectivo del derecho de todos los ciudadanos al disfrute de una vivienda digna y adecuada, la norma articula las políticas de planificación y programación públicas, en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

En este mismo sentido, se ocupa de la accesibilidad universal de los parques de vivienda y de las situaciones de especial vulnerabilidad.

Establece los criterios básicos a seguir en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística con la finalidad de ampliar la oferta de vivienda social o dotacional, adaptar la vivienda a la demanda y facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada

La norma distingue dos categorías de vivienda protegida: vivienda social y vivienda de precio limitado.

De una parte, el parque de vivienda social integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal para atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda. Dentro se encuentran las viviendas dotacionales públicas, aquellas que ocupan terrenos calificados como dotacionales públicos que podrán gestionarse por las administraciones públicas, sus entidades dependientes o entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda para garantizar el acceso a las mismas a personas en situaciones de vulnerabilidad o en exclusión social, en régimen de alquiler, derecho de superficie u otras modalidades de tenencia temporal admitidas por la legislación aplicable.

Para ampliar la oferta de vivienda social el texto contempla mecanismos como obtener suelo para vivienda dotacional o social con cargo a actuaciones de trasformación urbanística y garantizar la construcción de vivienda dotacional en los suelos procedentes del cumplimiento del deber previsto en el artículo 18.1.b de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Además se impide que en los municipios donde exista desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda habitual pueda sustituirse la entrega de este suelo por otras formas de cumplimiento del deber o que se pueda destinar a otros usos de interés social distintos al anterior.

Vivienda Protegida

Se establecen los principios por lo que debe regirse la vivienda protegida. En ella se encuentra la vivienda de precio limitado sujeta a limitaciones administrativas en los precios de venta o alquiler por un plazo de tiempo determinado, que se destina a diferentes regímenes de tenencia y cuyo volumen y características en cuanto a superficies y precios estará condicionado en todo caso a la demanda y necesidades de los hogares en su ámbito territorial.

La ley garantiza que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, no pueda descalificarse, salvo para el caso de viviendas donde su calificación urbanística no indique dicho destino y no cuenten con ayudas públicas para su promoción. En el resto de los supuestos en los que la calificación urbanística del suelo imponga dicho destino, ésta no podrá modificarse como tampoco podrán descalificarse las viviendas sobre dichos suelos.

Asimismo, se incluye la vivienda asequible incentivada que podrá ser impulsada por los poderes públicos para incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial. Es aquella vivienda de titularidad privada a cuyo titular la administración otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Estará sometida a limitaciones específicas de destino durante un tiempo determinado y a unos límites máximos de precios de alquiler, proporcionales y ajustados a los beneficios públicos que obtenga determinados por la administración que los otorgue. Se destinará exclusivamente a residencia habitual de la persona arrendataria que tenga dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado, estando sujeta a las reglas procedimentales que determine la Administración competente para garantizar el cumplimiento de las condiciones exigidas.

Zonas de mercado tensionadas

Se contempla la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que podrán efectuar las administraciones competentes en materia de vivienda para orientar las actuaciones públicas en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Dicha declaración requerirá una memoria que justifique la existencia de un riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente por producirse una de las circunstancias siguientes:

- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

- El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Dentro de este contexto se incluye el deber de colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado.

Órganos de cooperación

El texto normativo se ocupa de la colaboración y cooperación, rehabilitación, regeneración y renovación urbana entre las administraciones públicas en materia de vivienda y establece los siguientes órganos de cooperación:

- Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo; máximo órgano de cooperación. Se reunirá al menos una vez al año y será presidida por el titular del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

- Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo; presidida por el titular de la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda, y reunirá a los titulares de las Direcciones Generales competentes en estas materias. Se reunirá al menos una vez al año, y en ella se evaluará el cumplimiento de los acuerdos y directrices emanados de la Conferencia Sectorial, y se propondrán los asuntos que se acuerden elevar a ese Órgano.

- Comisiones Bilaterales de Vivienda y Suelo; reunirán a las Direcciones Generales competentes del Estado y cada comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla, con el objeto de hacer seguimiento, adoptar acuerdos, o establecer criterios de coordinación entre ambas administraciones.

Respecto a la actuación del Estado en materia de vivienda, se establece un conjunto de objetivos, líneas de acción, medidas y programas que, sobre un ámbito temporal plurianual, deben marcar periódicamente la política del Estado en materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural.

Los instrumentos principales del Estado serán los planes estatales donde se prioriza las actuaciones que fomenten la utilización adecuada y la ocupación racional y eficiente del patrimonio residencial, la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación de las viviendas que constituyan residencia habitual y cuyo objeto sea el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad

Se establecen mecanismos que permitan la colaboración público-privada con el fin de crear un fondo de vivienda asequible, regulado a través de acuerdos específicos con las asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler, entidades del tercer sector o los principales operadores.

Por último, y con la finalidad de asegurar la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda, el Consejo Asesor de Vivienda será el órgano colegiado, de carácter técnico, asesor y consultivo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en materia de programación estatal de la política de vivienda. Su creación deberá ser objeto de desarrollo reglamentario y asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda.

Parques públicos de vivienda

El objetivo es contribuir al buen funcionamiento del mercado de la vivienda y servir de instrumento a las distintas administraciones públicas competentes para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada de los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, en especial personas jóvenes y colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad. Su conservación, mejora y ampliación se incentivará a través de los planes estatales de vivienda y otras medidas complementarias adoptadas en el ámbito de las diferentes políticas públicas sectoriales.

Se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio de suelos de titularidad pública pero también los integrarán las viviendas sociales adquiridas por las administraciones públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social; o cualquier otra vivienda social adquirida por las administraciones con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas, que sea susceptible de destinarse a los fines del parque público de vivienda.

Para la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda podrán utilizarse las cantidades correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos, salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza.

Se determinan los criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda y se establece el objetivo de garantizar el derecho de acceso a la vivienda de las personas y hogares con mayores dificultades para acceder a una vivienda en el mercado, en razón de sus circunstancias sociales y económicas, atendiendo a factores específicos de vulnerabilidad como la presencia de menores de edad en el hogar o unidad de convivencia, así como a las características y particularidades del ámbito territorial.

Protección y transparencia

La norma recoge medidas dirigidas a proteger las operaciones de compra o alquiler de vivienda estableciendo una serie de garantías y obligaciones de información a la que tiene derecho las personas o entidades adquirentes o arrendatarias de vivienda, y una serie de responsabilidades derivadas de su incumplimiento, ya se trate del vendedor o del intermediario en la operación inmobiliaria.

Establece como derecho de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda recibir información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible que asegure el pleno conocimiento de las condiciones de la vivienda objeto de la operación. Asimismo, contempla determinados requisitos básicos de los agentes inmobiliarios y de la información o publicidad a los que deben sujetarse los operadores.

Por otra parte, detalla la información que la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta puede requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo.

El texto contempla medidas encaminadas mejorar la información y transparencia en las relativas a la elaboración y mantenimiento actualizado de un inventario del parque público de vivienda, una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente, la cuantificación del presupuesto invertido anualmente en los diferentes programas de política de vivienda, la información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos, la caracterización de la demanda de vivienda y el suelo público disponible para vivienda, especificando aquel que forma parte del patrimonio público de suelo.