El BOE de hoy ha publicado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

El objetivo de esta norma es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr su dinamización, ante escaso porcentaje de población que habita en una vivienda de alquiler respecto de la media europea.

Esta dinamización se quiere basar en el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.

Las principales novedades que introduce esta norma son las siguientes:

1. En cuanto al régimen jurídico aplicable a los contratos de alquiler de vivienda, se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.

2. Duración del arrendamiento: se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.

3. Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente: se incorpora esta posibilidad aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.

4. Posibilidad de desistimiento por el arrendatario en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

5. Inoponibilidad frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho de los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas.

6. Inoponibilidad frente al tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria del arrendamiento de la misma . Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.

7. Exclusión del ámbito de la LAU del alojamiento privado para el turismo, para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

8. En el ámbito procesal se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento (frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no).

9. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tendrán acceso a la información obrante en el mismo los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.

10. Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo, pero quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.

Para todo ello se introducen las siguientes modificaciones:

1. En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Se modifican los artículos:4 (Régimen aplicable); 5 (Arrendamientos excluidos); 7 (Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas); 9 (Plazo mínimo); 10 (Prórroga del contrato); 11 (Desistimiento del contrato); 13 (Resolución del derecho del arrendador); 14 (Enajenación de la vivienda arrendada); 15 (Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario); 16 (Muerte del arrendatario); 17 (Determinación de la renta), al que se incorpora un nuevo ap. 5; 18 (Actualización de la renta); 19 (Elevación de renta por mejoras) ap. 1; 20 (Gastos generales y de servicios individuales) ap. 2; 23 (Obras del arrendatario); 24 (Arrendatarios con discapacidad); 25 (Derecho de adquisición preferente), ap. 8; 27 (Incumplimiento de obligaciones) al que se añade un nuevo ap. 4; 35 (Resolución de pleno derecho) y 36 (Fianza), aps. 2 y 3. (Tened en cuenta que estas modificaciones se irán incorporando a los respectivos preceptos en los próximos días). 

2. En la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Se modifican los artículos: 22 (Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio) ap. 4; 164 (Comunicación edictal); 220 (Condenas a futuro) ap. 2; 440 (Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista) aps. 3 y 4; 497 (Régimen de notificaciones) ap. 3; 549 (Demanda ejecutiva. Contenido) ap. 3 y 703 (Entrega de bienes inmuebles) ap. 1. (Tened en cuenta que estas modificaciones se irán incorporando a los respectivos preceptos en los próximos días). 

Régimen transitorio: Los arrendamientos Urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

En cuanto a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no les serán de aplicación las modificaciones introducidas en la LEC, continuando su sustanciación, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior

Entrada en vigor: La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».