ANEXO I

METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO ESTABLECIDOS EN EL ANEXO II

1. Determinación del cálculo del precio medio en el mercado.

El precio medio en el mercado para estimar el valor real de coste de la obra nueva (PMMON), se obtiene multiplicando el coste medio regional en el año 2010 (442,10 €/m²) del Presupuesto de Referencia de Ejecución Material del Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura por los coeficientes correctores en función de la calidad de la edificación (Q) y en función del uso y la tipología de la edificación (UT).

Siendo:

• PMMON : precio medio en el mercado de coste de la obra nueva.
• Cp: coste medio regional (442,10) €/m² en el año 2010.
• Q: coeficiente corrector en función de la calidad de la edificación.
• UT: coeficiente corrector en función del uso y la tipología de la edificación.

Estos coeficientes son los siguientes:

• a) Coeficiente corrector en función de la calidad de la edificación (Q).

  Este coeficiente hace referencia al nivel medio de equipamientos, acabados e instalaciones de las construcciones. Se consideran para todas las tipologías de la edificación dos niveles de calidad de la edificación en función del número de habitantes de los municipios:

  Nivel estándar = 1,00.

  Nivel de calidad en el medio rural = 0,95.

  El nivel estándar será de aplicación a todos aquellos municipios cuya población sea mayor o igual de 2.500 habitantes.

  El nivel de calidad en el medio rural será de aplicación a todos aquellos municipios cuya población sea menor de 2.500 habitantes.

  El número de habitantes de cada municipio se obtiene a partir de los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma de Extremadura.

• b) Coeficiente corrector en función del uso y la tipología de la edificación (UT).

  Este coeficiente hace referencia al uso y tipología de la edificación de las construcciones.

  Se consideran los siguientes coeficientes en función del uso y tipología de la edificación para cada tipología de la edificación:

  

2. Determinación de la tipología de la edificación del inmueble.

a) Vivienda colectiva (piso).

Viviendas situadas en edificios destinados total o parcialmente a viviendas, construidas en altura, estén o no divididas horizontalmente y que constituyan manzana cerrada o formen parte de una manzana completa. El edificio en el que se ubican tiene una entrada única y común, escaleras comunes y ascensores o elevadores comunes a todas las viviendas a las que accede desde rellanos o descansillos o pasillos de uso común para todo el edificio. Generalmente están situadas en edificios con dos o más fachadas a calles o plazas. Se computará el total de superficie construida destinada al uso residencial incluyendo dormitorios, buhardillas, salones, baños, cocina, estudios, almacén o despensa, bodega y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

b) Vivienda unifamiliar.

Viviendas de uso familiar que por su construcción se hallan adosadas con otras viviendas vecinas por dos límites laterales. Pueden tener una o varias plantas, con o sin parcela privativa y con o sin parcela comunitaria de uso colectivo para todos los vecinos (conocidas como chalés adosados o dúplex adosados). Se computará el total de superficie construida destinada al uso residencial incluyendo dormitorios, buhardillas, salones, baños, cocina, estudios, almacén o despensa, bodega y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

c) Vivienda unifamiliar aislada.

Viviendas de uso familiar que por su construcción se hallan en parcelas individuales aisladas o colindantes entre sí por una fachada de la vivienda. Es de aplicación a las construcciones de este tipo conocidas popularmente como chalés, dúplex, villa, etc. Se caracterizan por estar ubicadas en parcelas independientes, con la construcción situada en el centro de la parcela o en un lateral de la misma, pudiendo ser colindante la vivienda con otra vecina. Las viviendas de esta tipología tienen libres y al exterior tres o cuatro fachadas. Se computará el total de superficie construida destinada al uso residencial incluyendo dormitorios, buhardillas, salones, baños, cocina, estudios, almacén o despensa, bodega y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

d) Oficina.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a oficinas. Se computará el total de superficie construida destinada al uso oficinas incluyendo despachos, salas de reuniones, baños, cocina, estudios, almacén y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

e) Local comercial en bruto.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a local comercial cuyo nivel medio de equipamientos, acabados e instalaciones está en bruto y sin instalaciones. Se computará el total de superficie construida destinada al uso comercial incluyendo el salón diáfano en bruto y sin instalaciones.

f) Local comercial.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a local comercial, taller, pequeña industria, galería comercial, hipermercado, mercado, supermercado o cualquier otra edificación cuya actividad principal sea el uso comercial. Se computará el total de superficie construida destinada al uso comercial, incluyendo zonas de venta, pasillos comerciales, despachos, baños, almacén y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

g) Aparcamiento.

Zonas anejas a las viviendas, situadas generalmente en sótanos, semisótanos o bajos, dedicadas exclusivamente a aparcamiento de vehículos, constituyan o no finca registral independiente. Son aparcamientos o garajes los espacios diáfanos en sótanos, semisótanos o bajos, marcados con líneas horizontales, aptos para la entrada y estancia de vehículos, dotados de un acceso común a todos los usuarios y de zonas de maniobra y paso. Igualmente cuando se trata de espacio cerrado con igual destino aunque tenga entrada individual a dicho espacio. Se computará el total de superficie construida destinada al uso estacionamiento, incluyendo la plaza de aparcamiento propiamente dicha más las zonas de maniobra y paso necesarias para el acceso a la misma.

h) Almacén.

Zonas anejas a las viviendas, diáfanas, situadas en terrazas de edificios o en sótanos o semisótanos, constituyan o no finca registral independiente. Son almacenes o trasteros a estos efectos, los espacios de dimensiones reducidas (generalmente inferiores a 10 m²), sin divisiones interiores, sin ventanas ni huecos al exterior, excepto la puerta de acceso y que están destinados preferentemente a la guarda de utensilios o enseres de uso doméstico.

Se computará el total de superficie construida destinada al uso almacén.

i) Nave en bruto.

Edificio no residencial, con carácter de nave, destinado a los usos industrial, almacén o estacionamiento, cuyo nivel medio de equipamientos, acabados e instalaciones está en bruto y sin instalaciones. Se computará el total de superficie construida destinada a los usos industrial, almacén o estacionamiento, con exclusión de la superficie destinada a oficina, vivienda y otros anexos.

j) Nave industrial.

Edificio no residencial, con carácter de nave, destinado a los usos industrial, almacén o estacionamiento, cuyo nivel medio de equipamientos, acabados e instalaciones contempla las instalaciones básicas de suministro de agua, instalación eléctrica e instalación de saneamiento. Se computará el total de superficie construida destinada a los usos industrial, almacén o estacionamiento, con exclusión de la superficie destinada a oficina, vivienda y otros anexos.

k) Edificación docente.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a centro de enseñanza primaria, secundaria, preescolar, universitaria, formación profesional o cualquier otra edificación cuya actividad principal sea el uso docente. Se computará el total de superficie construida destinada al uso docente, incluyendo aulas, salas de reuniones, despachos, baños, almacén y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

l) Edificación sanitaria.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a centro hospitalario, clínica o cualquier otra edificación cuya actividad principal sea el uso sanitario. Se computará el total de superficie construida destinada al uso sanitario, incluyendo habitaciones, salas de espera, quirófanos, dispensarios, botiquines, salas de velatorio, cocinas, baños, despachos, almacenes y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

m) Edificación hostelera.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a hotel, motel, turismo rural, pensión, hostal, apartahotel, bungaló, restaurante, bar, cafetería, residencia de ancianos, o cualquier otra edificación cuya actividad principal sea el uso hostelero. Se computará el total de superficie construida destinada al uso hostelero como habitaciones, salones, comedores, salas de espera, cocinas, baños, despachos, almacenes y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

n) Edificación espectáculos.

Edificio o elemento de un edificio que se destina a cine, teatro, discoteca, sala de fiestas, casino, o cualquier otra edificación cuya actividad principal sea el uso espectáculos y ocio. Se computará el total de superficie construida destinada al uso espectáculos y ocio como salas de proyección o audición, salas de juegos, comedores, salas de espera, cocinas, baños, despachos, almacenes y en general cualquier dependencia que haya sido objeto de división interior con tabiques, ventanas, puertas, etc.

o) Piscina.

Construcción fija no desmontable que comporta la existencia de uno o varios vasos artificiales destinados a retener agua y poder practicar el baño, la natación o a la práctica de diversos deportes relacionados con la natación, y los equipos y servicios complementarios para el desarrollo de estas actividades. Se compone de tres zonas:

zona de baño (espacio que incluye el vaso de la piscina), zona de playa (superficie que circunda y da acceso al vaso o vasos de la piscina) y local técnico (espacio cerrado y bien aireado, de obra o prefabricado, que aloja el «corazón» de la piscina, la maquinaria para la depuración del agua, consistente en uno o varios filtros, una o varias bombas, válvulas de varios tipos, el armario eléctrico y de control y los dosificadores automáticos de productos químicos). Se computará el total de superficie construida destinada a la zona de baño, zona de playa y local técnico de la piscina.

p) Urbanización.

Las obras de urbanización contienen la definición geométrica y replanteo de la vialidad, abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica, telecomunicaciones, semaforización, alumbrado público, reposición de los servicios afectados y demás obras de instalación y funcionamiento de servicios públicos exigidos, e incluirán de igual modo, el ajardinamiento, arbolado y amueblamiento de parques y jardines públicos en una unidad de actuación urbanizadora, que permitan alcanzar a las parcelas edificables la condición de solar. Las obras a incluir en una actuación urbanizadora son las de vialidad (correspondiendo las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas), construcción y encintado de aceras, construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras, las de saneamiento (que incluyen la construcción de colectores generales y parciales, acometidas, sumideros, imbornales y tajeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución), las obras para la instalación y el funcionamiento del servicio público de suministro de agua (incluyendo las de captación de ésta cuando sean necesarias, y las de distribución domiciliaria de agua potable), las obras para la instalación y funcionamiento la red de riego y de hidrantes contra incendios, las medidas complementarias a adoptar para garantizar el acceso, maniobra e intervención de los equipos de protección civil, las obras para la instalación y funcionamiento de la red de suministro de energía eléctrica (comprendiendo la conducción y la distribución, así como las obras e instalaciones para el alumbrado público), las obras para las instalaciones de la red de telefonía y telecomunicaciones y las obras de ajardinamiento y arbolado (incluyendo el mobiliario urbano de parques, jardines y vías públicas).

Se computará el total de superficie construida destinada a viales, acerados, aparcamientos, viales peatonales, escaleras, rampas, áreas ajardinadas y cualquier otra superficie destinada a las obras expuestas anteriormente dentro de la actuación urbanizadora.

3. Determinación de la superficie construida.

La superficie construida es la suma de las superficies de cada planta del edificio, medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores cuya altura libre sea superior a 1,50 metros, y los ejes de las medianeras, en su caso. Las superficies cubiertas no cerradas, balcones, terrazas y pérgolas, se computarán por el 50% de su superficie. Se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la edificación.

Los precios en euros por metro cuadrado construido contenidos en el Anexo II de la presente orden se refieren a superficies construidas, tomando como tal la consignada expresamente en la escritura pública que contenga el hecho imponible.

Conforme a la normativa urbanística registral para la inscripción en el Registro de las obras nuevas se requiere que ésta conste en escritura pública. Ahora bien, la declaración de obra nueva puede hacerse una vez terminada físicamente la obra, con lo cual se trata de un acto jurídico de documentación simple, o bien mientras está en construcción. Se exigen en este último caso, dos instrumentos inscribibles ambos en el Registro de la Propiedad: La escritura de declaración de obra nueva en construcción y posteriormente un acta notarial de terminación de la obra. Si existieran discrepancias entre las superficies consignadas en ambos documentos, prevalecerá la superficie construida recogida en el catastro inmobiliario a la establecida en la escritura pública otorgada en primer lugar.

En los supuestos de venir consignada en la escritura pública únicamente la superficie útil, la superficie construida se obtendrá multiplicando la superficie útil por los siguientes coeficientes en función de la tipología de la edificación:

Tipología de la edificación	Coeficiente multiplicador de la superficie útil
Viviendas en general	1,25
Oficina	1,25
Local comercial en bruto	1,10
Local comercial	1,25
Aparcamiento	2,00
Almacén	1,25
Naves en general	1,05
Resto de edificaciones en general	1,25

4. Determinación del coeficiente por antigüedad de la edificación.

Para las escrituras de declaración de obra nueva que se refieran a construcciones terminadas que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con la regla del apartado 1 se corregirá en función del número de años de antigüedad de la edificación mediante un coeficiente corrector y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de coste de la obra nueva a la fecha de devengo del Impuesto.

Dicho coeficiente se obtiene mediante la utilización de la siguiente fórmula matemática:

Siendo:

• AE = coeficiente por antigüedad de la edificación.
• t = años completos transcurridos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación de la edificación hasta la fecha de devengo del Impuesto.

El periodo de antigüedad se expresará en años completos desde la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación de la edificación hasta la fecha de devengo del Impuesto.

Cuando la edificación haya sido objeto de rehabilitación se considerará como año de construcción el año de finalización de las obras.

A los efectos de esta orden tienen la consideración de obras de rehabilitación de edificaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, modificado por el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, las que reúnan los siguientes requisitos:

• 1.º. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• 2.º. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

5. Fijación del precio medio de mercado.

Para hallar el valor en euros por m² construido hay que situarse en la columna de municipio, posicionarse en el nombre del municipio en cuestión y buscar la coordenada con la columna donde figura la tipología de la edificación correspondiente. En el punto de intersección se obtendrá el valor en euros por metro cuadrado construido.

El valor así determinado tiene el carácter de precio medio de mercado para determinar el coste de la obra nueva en relación con un inmueble en condiciones normales de mercado y en estado de uso y conservación igualmente normales.

ANEXO II

PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR REAL DE COSTE DE LA OBRA NUEVA DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES, RADICADOS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE EXTREMADURA, A EFECTOS DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATROMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS PARA LOS HECHOS IMPONIBLES QUE SE DEVENGUEN DURANTE 2011

ANEXO III