Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana
- ÓrganoPRESIDENCIA DE LA GENERALIDAD VALENCIANA
- Publicado en DOCV núm. 4867 de 21 de Octubre de 2004 y BOE núm. 281 de 22 de Noviembre de 2004
- Vigencia desde 21 de Abril de 2005. Revisión vigente desde 01 de Enero de 2021
Sumario
- Expandir / Contraer índice sistemático
- PREÁMBULO
- TÍTULO I. Derecho a la vivienda digna
- CAPÍTULO I. Principios generales
- Artículo 1 Objeto y ámbito de aplicación
- Artículo 2 Concepto de vivienda
- Artículo 3 Condiciones de calidad en las viviendas
- Artículo 4 Condiciones de entorno y emplazamiento de los edificios de viviendas
- Artículo 5 Autorización para la ocupación y uso de las viviendas
- Artículo 6 Requisitos de las escrituras relativas a vivienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad
- CAPÍTULO I. Principios generales
- TÍTULO II. El acceso a la vivienda
- CAPÍTULO I. Las garantías de calidad en la transmisión de la vivienda
- CAPÍTULO II. Publicidad e información
- CAPÍTULO III. Requisitos para la venta de viviendas
- CAPÍTULO IV. Requisitos para las viviendas objeto de arrendamiento
- CAPÍTULO V. Fianzas de arrendamientos urbanos
- Artículo 19 Constitución de la fianza
- Artículo 20 Actualización de la fianza
- Artículo 21 Devolución de la fianza
- Artículo 22 Ingreso de la fianza sin previo requerimiento
- Artículo 23 Ingreso de las liquidaciones derivadas de fianzas
- Artículo 24 Recaudación en vía de apremio
- Artículo 25 Controversia entre los contratantes
- Artículo 26 Inspección de fianzas
- Artículo 27 Registro de Fianzas de Arrendamientos Urbanos
- TÍTULO III. Uso, conservación, mantenimiento y adaptación de la vivienda
- TÍTULO IV. Fomento público y prestación directa de la vivienda
- CAPÍTULO I. Principios generales
- CAPÍTULO II. Protección pública de la vivienda
- Artículo 41 Protección del acceso al uso y disfrute de la vivienda
- Artículo 42 Medidas de fomento
- Artículo 43 Concepto de vivienda de protección pública
- Artículo 44 Promotores y destinatarios
- Artículo 45 Extensión de la protección pública
- Artículo 46 Calificación de las viviendas de protección pública
- Artículo 47 Responsabilidad objetiva en las viviendas de protección pública
- Artículo 48 Régimen de uso de las viviendas de protección pública
- Artículo 49 Contratación de las viviendas de protección pública
- Artículo 50 Derechos de la administración
- Artículo 51 Derechos de tanteo y retracto
- Artículo 52 Ejercicio del derecho de tanteo
- Artículo 53 Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto
- CAPÍTULO III. Promoción pública y prestación directa de la vivienda
- Artículo 54 Promoción pública de viviendas
- Artículo 55 Promoción pública de suelo
- Artículo 56 Programación de las viviendas de promoción pública
- Artículo 57 Adjudicación y gestión del patrimonio público de vivienda
- Artículo 57 bis Recuperación de viviendas del parque público de la Generalitat cedidas en régimen de compraventa o acceso diferido a la propiedad
- Artículo 57 ter Resolución de mutuo acuerdo de contratos de vivienda cedida en régimen de compraventa o de acceso diferido a la propiedad
- Artículo 58 Promoción pública para la adecuación de entornos urbanos y equipamientos
- CAPÍTULO IV. Actuaciones específicas de integración social en materia de vivienda
- TÍTULO V. Régimen sancionador
- DISPOSICIONES ADICIONALES
- Primera Procedimiento sancionador
- Segunda Sistema arbitral
- Tercera Intervención de los agentes implicados en el proceso de transmisión
- Cuarta Coordinación
- Quinta Plazos
- Sexta Fianzas de arrendamientos
- Séptima Fomento de la renovación, regeneración y ampliación del parque público de vivienda
- Octava
- Novena Normativa reglamentaria aplicable al patrimonio público de vivienda
- DISPOSICIONES TRANSITORIAS
- DISPOSICIONES DEROGATORIAS
- DISPOSICIONES FINALES
- ANEXO ÚNICO
- Norma afectada por
- 1/1/2021
- LE0000685107_20210101
L 3/2020, de 30 dic. CA Valenciana (medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021)
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- Artículo 57 redactado por el artículo 77 de la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021 («D.O.C.V.» 31 diciembre).LE0000206088_20210101
Disposición adicional novena introducida por el artículo 77 de la Ley 3/2020, de 30 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021 («D.O.C.V.» 31 diciembre).LE0000206088_20210101
- 12/6/2020
- LE0000667741_20210101
DL 6/2020 de 5 Jun. CA Valenciana (ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto)
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- Artículo 50 derogado por la letra a) de la disposición derogatoria única del D Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Artículo 51 derogado por la letra a) de la disposición derogatoria única del D Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Artículo 52 derogado por la letra a) de la disposición derogatoria única del D Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Artículo 53 derogado por la letra a) de la disposición derogatoria única del D Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Número 3 del artículo 46 introducido por apartado 1 de la disposición adicional primera del D. Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Apartado 20 del artículo 68 introducido por apartado 2 de la disposición adicional primera del D. Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Apartado 21 del artículo 68 introducido por apartado 3 de la disposición adicional primera del D. Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
Apartado 12 del artículo 69 introducido en su actual redacción por apartado 4 de la disposición adicional primera del D. Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto («D.O.C.V.» 11 junio).LE0000206088_20210101
- 1/1/2020
- LE0000656724_20200708
L 9/2019 de 23 Dic. CA Valenciana (de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat)
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Artículo 30 redactado por el artículo 61 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 30 diciembre).
LE0000206088_20210101Artículo 57 bis introducido por el artículo 61 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 30 diciembre).
LE0000206088_20210101Artículo 57 ter introducido por el artículo 61 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 30 diciembre).
LE0000206088_20210101Disposición adicional octava introducida por el artículo 61 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 30 diciembre).
LE0000206088_20210101Anexo único introducido por el artículo 61 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 30 diciembre).
LE0000206088_20210101
- 1/1/2019
- LE0000634668_20201119
L 27/2018 de 27 Dic. CA Valenciana (medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat)
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Artículo 51 redactado por el artículo 82 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).
LE0000206088_20210101Artículo 52 redactado por el artículo 82 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).
LE0000206088_20210101Artículo 53 redactado por el artículo 82 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).
LE0000206088_20210101Véase la disposición transitoria cuarta de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).
LE0000206088_20210101
- 1/1/2015
- LE0000542460_20190101
L 7/2014 de 22 Dic. CA Valenciana (Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat)
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- Disposición adicional séptima introducida por el artículo 179 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 7/2014, 22 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 29 diciembre).LE0000206088_20210101
- 20/8/2014
- LE0000534352_20200829
L 5/2014 de 25 Jul. CA Valenciana (ordenación del territorio, urbanismo y paisaje)
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- Número 4 del artículo 42 redactado por la disposición final primera de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 5/2014, 25 julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana («D.O.C.V.» 31 julio).LE0000206088_20210101
- 1/1/2014
- LE0000519503_20200330
L 5/2013 de 23 Dic. CA Valenciana (Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat)
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- Número 4 del artículo 68 redactado por el artículo 147 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 5/2013, 23 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 27 diciembre).LE0000206088_20210101
- 1/1/2013
- LE0000495470_20210101
L 10/2012 de 21 Dic. CA Valenciana (Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat)
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- Párrafo primero del número 2 del artículo 40 redactado por el artículo 158 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 10/2012, 21 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 27 diciembre).LE0000206088_20210101
Párrafo primero del artículo 43 redactado por el artículo 159 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 10/2012, 21 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 27 diciembre).LE0000206088_20210101
- 15/5/2012
- LE0000481745_20120515
L 1/2012 de 10 May. CA Valenciana (medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas)
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- Número 4 del artículo 42 introducido, en su actual redacción, por el artículo 6 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2012, 10 mayo, de la Generalitat, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas («D.O.C.V.» 14 mayo).LE0000206088_20210101
- 1/1/2012
- LE0000469469_20191225
L 9/2011 de 26 Dic. CA Valenciana (medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat)
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- Artículo 47 redactado por el artículo 94 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2011, 26 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).LE0000206088_20210101
Apartado 12 del artículo 69 suprimido por el artículo 95 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 9/2011, 26 diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 28 diciembre).LE0000206088_20210101
- 8/11/2011
- LE0000464283_20111108
DLey 2/2011 de 4 Nov. CA Valenciana (medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas)
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- Número 4 del artículo 42 introducido por el artículo 6 de D. Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 2/2011, 4 noviembre, del Consell, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas («D.O.C.V.» 7 noviembre).LE0000206088_20210101
- 24/4/2011
- LE0000448345_20190322
L 1/2011 de 22 Mar. CA Valenciana (Estatuto de las personas consumidoras y usuarias)
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- Párrafo primero del artículo 15 redactado por la disposición adicional de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2011, 22 marzo, por la que se aprueba el Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana («D.O.C.V.» 24 marzo).LE0000206088_20210101
Párrafo cuarto del artículo 15 redactado por la disposición adicional de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2011, 22 marzo, por la que se aprueba el Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana («D.O.C.V.» 24 marzo).LE0000206088_20210101
Artículo 63 redactado por la disposición adicional de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 1/2011, 22 marzo, por la que se aprueba el Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunitat Valenciana («D.O.C.V.» 24 marzo).LE0000206088_20210101



Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos, que las Cortes Valencianas han aprobado, y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del Rey, promulgo la siguiente ley:
PREÁMBULO
El disfrute de una vivienda digna y adecuada, de acuerdo con lo establecido por el artículo 47 de la Constitución española, es un derecho fundamental de carácter social de todos los ciudadanos, cuyo reconocimiento implica el mandato a los poderes públicos para que adopten las medidas necesarias que posibiliten su ejercicio real y efectivo.
La vivienda es un bien necesario con el que se cumplen un conjunto de requerimientos sociales, a través de los cuales se plasman y desarrollan los procesos de integración y normalización en el seno de cada sociedad. Debe conformar el espacio apto para la satisfacción de unas determinadas exigencias humanas y para el desarrollo de la familia, o fórmulas de convivencia, que constituyen una de las estructuras más elementales de la sociedad.
La vivienda como bien necesario está recogida en el artículo 25 de la Declaración de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 y en la Carta Social Europea de 1961.
Por otra parte, el artículo 148.1.3 de la Constitución Española establece la vivienda como materia competencial de las Comunidades Autónomas, competencia que para la Comunidad Valenciana viene recogida con carácter exclusivo en el artículo 31 de su Estatuto de Autonomía, establecido por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio.
Asimismo, y de acuerdo con los principios de legalidad y seguridad jurídica, la dispersión y diversidad de la normativa reguladora de la vivienda hasta el presente y su naturaleza reglamentaria, así como, en ocasiones, la falta de adecuación a la realidad actual o el vacío legal existente en determinados aspectos, hacen imprescindible la elaboración de una disposición única con rango de Ley, que, por un lado, agrupe los distintos preceptos relativos a esta materia adaptándolos a este momento y, por otro, regule aquellos extremos importantes referentes a la misma y no contemplados legalmente hasta ahora. Se ha tratado al mismo tiempo de enmarcar en esta norma la articulación de las políticas de integración e inclusión social, consiguiendo con ello un reconocimiento normativo del esfuerzo que en esta materia se esta destinando.
Para la elaboración de la presente Ley se han tenido en cuenta normas existentes, como las relativas a ordenación de la edificación, consumidores, propiedad horizontal, arrendamientos urbanos y la dispersa normativa reguladora de viviendas con protección pública. No obstante, sin desdeñar -y por ello se recogen- la utilidad y vigencia que muchos de sus preceptos continúan manteniendo, se incorporan innovaciones que, a la vista de la experiencia acumulada y de las circunstancias socioeconómicas actuales, resultan necesarias.
La Ley se estructura en cinco títulos, seis disposiciones adicionales, cuatro transitorias, una derogatoria y dos finales.
Los principios generales se recogen en el capítulo I del Título I, dentro del epígrafe «Derecho a la vivienda digna». En dicho capítulo se establece el objeto de la Ley, vinculado inseparablemente al cumplimiento del mandato impuesto por el artículo 47 de la Constitución Española, se regula el concepto de vivienda y la exigencia de unas condiciones de calidad, refiriéndolas a la legislación estatal y autonómica de ordenación de la edificación.
Por otra parte, la vivienda no se contempla sólo como un bien individualmente considerado, sino que, desde un enfoque global, es imposible deslindarla del entorno en que se ubica. Por tanto, las medidas previstas en la presente Ley vienen determinadas por la ordenación del territorio y el planeamiento urbanístico y atienden en todo momento a su incidencia en el medio ambiente y patrimonio cultural, así como a la necesidad de unas infraestructuras apropiadas para una adecuada calidad de vida.
Además, hay que reseñar la doble vertiente de la vivienda, como bien necesario por un lado, y de ahí su naturaleza social; y como bien de mercado por otro, y de ahí su naturaleza económica. Ambos aspectos se entreveran, y desde esta perspectiva dual debe considerarse la vivienda por los legisladores al elaborar las normas que la regulan.
Sin perjuicio de esta condición de bien de mercado que posee la vivienda, la presente ley tiene un carácter básicamente social, cuyos primordiales objetivos radican, por un lado, en la protección de los derechos de adquirentes y usuarios que acceden por cualquier titulo, y por otro en el esbozo de posibles líneas genéricas de actuación que permitan favorecer la integración e inclusión social de los sectores mas desfavorecidos de nuestra sociedad.
El primero de los objetivos se plasma en distintas medidas y preceptos contenidos fundamentalmente en el Título II bajo el epígrafe «El acceso a la vivienda», y de los cuales se subrayan los siguientes aspectos:
- - En relación con las garantías de calidad en la transmisión de la vivienda, la Ley recoge la exigencia de unas garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, cuyo desarrollo reglamentario se prevé posteriormente, en forma de seguros obligatorios y siempre en relación con la legislación de ordenación de la edificación, atendiendo especialmente a las promociones de viviendas protegidas o rehabilitadas con protección pública.
- - Además, y en consonancia con la finalidad de protección a la que se aludía en párrafos anteriores, en los siguientes capítulos del Título II, se regulan los requisitos que deben reunir la publicidad e información, venta y arrendamiento de las viviendas.
- - Por último, el capítulo V de dicho Título recoge la obligatoriedad de constituir fianza en los supuestos de arrendamientos urbanos, y aborda distintos aspectos relativos a esta materia.
En el Título III que contempla el uso, conservación, mantenimiento y adaptación de la vivienda se dictan algunas disposiciones innovadoras:
- - La obligatoriedad de que la comunidad de propietarios suscriba con carácter global para todo el inmueble los seguros contra el riesgo de incendios y por daño a terceros.
- - La definición, en el capítulo II, de las obras de adecuación, entendiendo como tales, tanto aquellas necesarias para que viviendas, elementos y servicios comunes de un edificio sean aptos para la circulación y garanticen la accesibilidad de personas con movilidad y comunicación reducida, como a las obras requeridas para dotar a los inmuebles de viviendas de la infraestructura común a los servicios de telecomunicación y aquellas otras que sean preceptivas para la adecuación a la normativa vigente.
- - Se articula la posibilidad por parte de la Generalitat, de acuerdo con lo previsto por la regulación urbanística, de establecer planes de actuación en colaboración con los ayuntamientos y otras entidades, que permitan elaborar censos sobre el estado de las edificaciones y medidas de apoyo para la inspección técnica y periódica de inmuebles destinados a viviendas. Asimismo, se prevé el desarrollo posterior de dichas medidas en función de las características socioeconómicas de los propietarios; y, por otra parte, se faculta a los ayuntamientos para que, mediante ordenanza municipal, condicionen la expedición de las correspondientes licencias de obras y ocupación a la previa realización de las inspecciones aludidas.
En el Título IV de la Ley se regulan las medidas para el fomento público y prestación directa de la vivienda. De este modo, se pretende establecer el régimen jurídico de las viviendas con protección pública, constituyendo un marco normativo estable y propio para éstas en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, superando normas preconstitucionales aún vigentes, independientemente de las medidas económicas y financieras que cada plan de vivienda prevea en función de los imperativos coyunturales de ese momento.
La finalidad de dichas medidas es ordenar el sector de la construcción en materia de vivienda e incentivar, tanto la oferta, por un lado, como la demanda, por el otro, poniendo especial acento en la integración de personas con capacidades reducidas, físicas, psíquicas y sensoriales, los inmigrantes, las familias con bajos recursos económicos y los colectivos especialmente necesitados o con problemáticas específicas. Mediante este doble carácter incentivador y regulador se posibilitará el mejor equilibrio entre una oferta de viviendas asequibles y la capacitación económica de la demanda, de acuerdo con sus circunstancias socioeconómicas y culturales.
Igualmente, en el citado título IV, se habilita a la Generalitat para dictar las disposiciones necesarias en orden al régimen de viviendas de protección pública, limitaciones, definición de actuaciones protegibles y, en el ámbito de la legislación urbanística, la elaboración de los instrumentos de planeamiento y medidas pertinentes para crear reservas de suelo residencial con destino preferente a la construcción de viviendas con protección pública o para la formación de patrimonios públicos de suelo.
Desde el punto de vista de la fiscalidad de las viviendas se prevé la posibilidad de que tanto la Generalitat como las entidades Locales establezcan exenciones y bonificaciones tributarias dentro del ámbito de sus respectivas competencias.
Además, con carácter complementario a las medidas incentivadoras, se impone a los beneficiarios la obligación de reintegrar las ayudas públicas percibidas junto con sus intereses legales en el supuesto de incumplimiento de las condiciones que motivaron su otorgamiento.
La Ley precisa una serie de conceptos, como la definición de vivienda de protección pública, quienes pueden ser promotores y destinatarios de la misma, la extensión de la protección pública a otros elementos de la vivienda diferentes pero vinculados o relacionados con ella y, por último, la calificación provisional y definitiva que determinan la incorporación de las actuaciones protegibles en materia de vivienda al régimen de protección pública, y las faculta para su uso y la contratación de los servicios correspondientes.
La promoción pública y prestación directa de la vivienda viene contemplada por el capítulo III del título IV. En dicho capítulo se establece y clarifica el concepto de promoción pública, diferenciando entre promoción pública directa y promoción pública instrumental. Es novedosa la figura de promoción pública asimilada, efectuada por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales y destinada a operaciones especiales de integración social. Con esta figura se da cobertura legal a un tipo de actuación que, paulatinamente, ha ido adquiriendo protagonismo en la sociedad actual.
Otra novedad importante que aporta la Ley, y dada la problemática del parque público de viviendas que requiere nuevos instrumentos para la gestión eficaz del mismo, es la facultad que se concede a las Administraciones Públicas para recuperar la titularidad o disponibilidad de las viviendas de promoción pública mediante procedimientos administrativos, en los supuestos de ocupaciones irregulares, situaciones de falta de pago o incumplimiento de la obligación de residencia habitual y permanente.
En cuanto a la conveniencia, ya expuesta anteriormente, de abordar la regulación jurídica de la vivienda desde una perspectiva amplia y no limitada exclusivamente al objeto individual y desvinculado de su entorno, que exige la adopción de medidas en este sentido, se prevé con respecto a las infraestructuras, equipamiento comunitario primario y dotaciones en el medio urbano al servicio de las viviendas que, si bien su ejecución es competencia de las Administraciones Locales, quepa la posibilidad de intervención por parte de la Generalitat mediante acciones concertadas, que deberán instrumentarse a través de los correspondientes Convenios, o ejecutándolas directamente, previos los Acuerdos que procedan.
El último título de la Ley, Título V, regula el Régimen Sancionador, con remisión al órgano competente en materia de consumo para las viviendas en general y específicamente se establece de forma pormenorizada la tipificación de las sanciones en las viviendas de protección pública.
En su ámbito de aplicación y con respecto a las viviendas libres, se remite con carácter general a la legislación de consumidores y usuarios. No obstante, se tipifica expresamente como infracción muy grave el incumplimiento de los requisitos para percibir cantidades a cuenta del precio, antes o durante la construcción. La competencia para imponer la sanción, con multa de hasta un veinticinco por ciento de las cantidades percibidas sin cumplir las garantías legales, se atribuye a los órganos competentes de la Generalitat en materia de consumo. Todo ello conforme a los criterios del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, cuyo artículo 7, al referirse a las cantidades entregadas a cuenta, se remite a la Ley 57/1968, de 27 de julio.
De esta forma lo previsto en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, es aplicable en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana.
Asimismo, e igualmente en relación con la normativa de consumidores y usuarios, la disposición adicional segunda de esta Ley prevé que la resolución de las quejas o reclamaciones de los consumidores o usuarios en materia de vivienda podrán someterse al sistema arbitral conforme a la legislación aplicable.
El régimen sancionador que establece la presente Ley se aplica fundamentalmente a las viviendas de protección pública, y tiene como antecedente la Ley 1/1997, de 21 de febrero, de régimen sancionador en materia de vivienda. Dada la plena vigencia de ésta en muchas de sus disposiciones, dicha Ley se recoge en líneas generales, si bien, tras su aplicación, la experiencia acumulada, así como algunas lagunas normativas detectadas, hace aconsejable introducir modificaciones e innovaciones con el fin de mejorar su eficacia. Ejemplo ilustrativo de ello es tipificar como infracción muy grave el acceso a viviendas con protección pública cuando se superen los límites de ingresos, y el incumplimiento de las demás condiciones establecidas por la normativa aplicable.
La consideración de la vivienda como bien de mercado, además de bien necesario, requiere tener en cuenta a los agentes que participan en el proceso de su puesta en curso, desde la promoción hasta su uso y mantenimiento, objeto todo ello de una regulación específica establecida por la legislación de ordenación de la edificación.
Conforme a este requerimiento, la disposición adicional tercera implica en la salvaguarda de la aplicación de la Ley a diversos agentes intervinientes en el proceso de transmisión de las viviendas, dentro del ámbito de sus respectivas competencias, como son notarios, registradores de la propiedad o entidades financieras, habida cuenta de la importancia que la coordinación con todos ellos supone, en orden a la adecuada aplicación de las medidas relativas a la vivienda.
Y con igual objetivo, a fin de mejorar el cumplimiento de las determinaciones de la presente Ley, en la disposición adicional cuarta se faculta a la Generalitat, a través de la Conselleria competente en materia de vivienda, para establecer actuaciones de colaboración o concertadas con otras Administraciones, Colegios Profesionales y otras entidades, en particular con la Agencia Estatal de Administración Tributaria, Centros de Gestión Catastral y el Registro de la Propiedad.
Finalmente, la disposición adicional quinta contempla el sentido del silencio administrativo en las solicitudes de calificación de actuaciones protegidas y de ayudas públicas.
A este respecto, y en lo concerniente a la calificación provisional, el efecto producido por el silencio administrativo es positivo.
Por el contrario, y apoyándose en razones de seguridad, la no resolución y notificación de la calificación definitiva en los plazos establecidos, tiene como consecuencia la desestimación de aquélla.
No obstante, y aunque no se hubiera producido la resolución expresa en plazo y forma, podrá entenderse concedida la calificación definitiva cuando la solicitud de la misma fuera acompañada de certificación emitida por una Entidad de Control de Calidad oficialmente acreditada por la Generalitat, dado que la normativa atribuye a dichas entidades la responsabilidad ante cualquier contingencia y deberán haber suscrito previamente los seguros de responsabilidad civil que procedan.
En último término, y en cuanto a las solicitudes de ayudas directas, pasado el plazo fijado, el silencio administrativo implica la desestimación de la solicitud.
Por último, en las disposiciones transitorias, se prevén una serie de medidas necesarias a adoptar en tanto se desarrolle reglamentariamente la Ley o se produzca la puesta en marcha de alguno de los extremos contemplados.
En este sentido, la obligatoriedad de los seguros de incendios y daños a terceros que recoge el artículo 30 de la Ley se vincula al Libro del Edificio regulado por la legislación de ordenación de la edificación.
Con respecto a las viviendas de protección pública, y con el fin de que no se produzca un vacío normativo, en tanto no se desarrolle reglamentariamente la presente Ley, y siempre que no contradiga lo dispuesto en la misma, se aplicará con carácter supletorio la legislación estatal de viviendas y permanecerá vigente la normativa autonómica en esta materia.
Finalmente, y en tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia municipal de ocupación, se exige, transitoriamente, la previa obtención de la cédula de habitabilidad como requisito necesario para ocupar la vivienda y contratar el suministro de los servicios.