Sumario

V�ase D [COMUNIDAD VALENCIANA] 189/2009, 23 octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Rehabilitaci�n de Edificios y Viviendas (�D.O.C.V.� 27 octubre).LE0000399095

V�ase D [COMUNIDAD VALENCIANA] 90/2009, 26 junio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protecci�n P�blica (�D.O.C.V.� 1 julio).LE0000392113

V�ase D [COMUNIDAD VALENCIANA] 75/2007, 18 mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Protecci�n P�blica a la Vivienda (�D.O.C.V.� 22 mayo). T�ngase en cuenta que dicho Decreto ha sido derogado, salvo el T�tulo III y las disposiciones adicionales, transitorias y finales que hagan referencia a dicho t�tulo III, por la disposici�n derogatoria �nica.1 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 90/2009, 26 junio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protecci�n P�blica (�D.O.C.V.� 1 julio).LE0000245456

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos, que las Cortes Valencianas han aprobado, y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constituci�n y el Estatuto de Autonom�a, en nombre del Rey, promulgo la siguiente ley:

PRE�MBULO

El disfrute de una vivienda digna y adecuada, de acuerdo con lo establecido por el art�culo 47 de la Constituci�n espa�ola, es un derecho fundamental de car�cter social de todos los ciudadanos, cuyo reconocimiento implica el mandato a los poderes p�blicos para que adopten las medidas necesarias que posibiliten su ejercicio real y efectivo.

La vivienda es un bien necesario con el que se cumplen un conjunto de requerimientos sociales, a trav�s de los cuales se plasman y desarrollan los procesos de integraci�n y normalizaci�n en el seno de cada sociedad. Debe conformar el espacio apto para la satisfacci�n de unas determinadas exigencias humanas y para el desarrollo de la familia, o f�rmulas de convivencia, que constituyen una de las estructuras m�s elementales de la sociedad.

La vivienda como bien necesario est� recogida en el art�culo 25 de la Declaraci�n de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 y en la Carta Social Europea de 1961.

Por otra parte, el art�culo 148.1.3 de la Constituci�n Espa�ola establece la vivienda como materia competencial de las Comunidades Aut�nomas, competencia que para la Comunidad Valenciana viene recogida con car�cter exclusivo en el art�culo 31 de su Estatuto de Autonom�a, establecido por Ley Org�nica 5/1982, de 1 de julio.

Asimismo, y de acuerdo con los principios de legalidad y seguridad jur�dica, la dispersi�n y diversidad de la normativa reguladora de la vivienda hasta el presente y su naturaleza reglamentaria, as� como, en ocasiones, la falta de adecuaci�n a la realidad actual o el vac�o legal existente en determinados aspectos, hacen imprescindible la elaboraci�n de una disposici�n �nica con rango de Ley, que, por un lado, agrupe los distintos preceptos relativos a esta materia adapt�ndolos a este momento y, por otro, regule aquellos extremos importantes referentes a la misma y no contemplados legalmente hasta ahora. Se ha tratado al mismo tiempo de enmarcar en esta norma la articulaci�n de las pol�ticas de integraci�n e inclusi�n social, consiguiendo con ello un reconocimiento normativo del esfuerzo que en esta materia se esta destinando.

Para la elaboraci�n de la presente Ley se han tenido en cuenta normas existentes, como las relativas a ordenaci�n de la edificaci�n, consumidores, propiedad horizontal, arrendamientos urbanos y la dispersa normativa reguladora de viviendas con protecci�n p�blica. No obstante, sin desde�ar -y por ello se recogen- la utilidad y vigencia que muchos de sus preceptos contin�an manteniendo, se incorporan innovaciones que, a la vista de la experiencia acumulada y de las circunstancias socioecon�micas actuales, resultan necesarias.

La Ley se estructura en cinco t�tulos, seis disposiciones adicionales, cuatro transitorias, una derogatoria y dos finales.

Los principios generales se recogen en el cap�tulo I del T�tulo I, dentro del ep�grafe �Derecho a la vivienda digna�. En dicho cap�tulo se establece el objeto de la Ley, vinculado inseparablemente al cumplimiento del mandato impuesto por el art�culo 47 de la Constituci�n Espa�ola, se regula el concepto de vivienda y la exigencia de unas condiciones de calidad, refiri�ndolas a la legislaci�n estatal y auton�mica de ordenaci�n de la edificaci�n.

Por otra parte, la vivienda no se contempla s�lo como un bien individualmente considerado, sino que, desde un enfoque global, es imposible deslindarla del entorno en que se ubica. Por tanto, las medidas previstas en la presente Ley vienen determinadas por la ordenaci�n del territorio y el planeamiento urban�stico y atienden en todo momento a su incidencia en el medio ambiente y patrimonio cultural, as� como a la necesidad de unas infraestructuras apropiadas para una adecuada calidad de vida.

Adem�s, hay que rese�ar la doble vertiente de la vivienda, como bien necesario por un lado, y de ah� su naturaleza social; y como bien de mercado por otro, y de ah� su naturaleza econ�mica. Ambos aspectos se entreveran, y desde esta perspectiva dual debe considerarse la vivienda por los legisladores al elaborar las normas que la regulan.

Sin perjuicio de esta condici�n de bien de mercado que posee la vivienda, la presente ley tiene un car�cter b�sicamente social, cuyos primordiales objetivos radican, por un lado, en la protecci�n de los derechos de adquirentes y usuarios que acceden por cualquier titulo, y por otro en el esbozo de posibles l�neas gen�ricas de actuaci�n que permitan favorecer la integraci�n e inclusi�n social de los sectores mas desfavorecidos de nuestra sociedad.

El primero de los objetivos se plasma en distintas medidas y preceptos contenidos fundamentalmente en el T�tulo II bajo el ep�grafe �El acceso a la vivienda�, y de los cuales se subrayan los siguientes aspectos:

• - En relaci�n con las garant�as de calidad en la transmisi�n de la vivienda, la Ley recoge la exigencia de unas garant�as por da�os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci�n, cuyo desarrollo reglamentario se prev� posteriormente, en forma de seguros obligatorios y siempre en relaci�n con la legislaci�n de ordenaci�n de la edificaci�n, atendiendo especialmente a las promociones de viviendas protegidas o rehabilitadas con protecci�n p�blica.
• - Adem�s, y en consonancia con la finalidad de protecci�n a la que se alud�a en p�rrafos anteriores, en los siguientes cap�tulos del T�tulo II, se regulan los requisitos que deben reunir la publicidad e informaci�n, venta y arrendamiento de las viviendas.
• - Por �ltimo, el cap�tulo V de dicho T�tulo recoge la obligatoriedad de constituir fianza en los supuestos de arrendamientos urbanos, y aborda distintos aspectos relativos a esta materia.

En el T�tulo III que contempla el uso, conservaci�n, mantenimiento y adaptaci�n de la vivienda se dictan algunas disposiciones innovadoras:

• - La obligatoriedad de que la comunidad de propietarios suscriba con car�cter global para todo el inmueble los seguros contra el riesgo de incendios y por da�o a terceros.
• - La definici�n, en el cap�tulo II, de las obras de adecuaci�n, entendiendo como tales, tanto aquellas necesarias para que viviendas, elementos y servicios comunes de un edificio sean aptos para la circulaci�n y garanticen la accesibilidad de personas con movilidad y comunicaci�n reducida, como a las obras requeridas para dotar a los inmuebles de viviendas de la infraestructura com�n a los servicios de telecomunicaci�n y aquellas otras que sean preceptivas para la adecuaci�n a la normativa vigente.
• - Se articula la posibilidad por parte de la Generalitat, de acuerdo con lo previsto por la regulaci�n urban�stica, de establecer planes de actuaci�n en colaboraci�n con los ayuntamientos y otras entidades, que permitan elaborar censos sobre el estado de las edificaciones y medidas de apoyo para la inspecci�n t�cnica y peri�dica de inmuebles destinados a viviendas. Asimismo, se prev� el desarrollo posterior de dichas medidas en funci�n de las caracter�sticas socioecon�micas de los propietarios; y, por otra parte, se faculta a los ayuntamientos para que, mediante ordenanza municipal, condicionen la expedici�n de las correspondientes licencias de obras y ocupaci�n a la previa realizaci�n de las inspecciones aludidas.

En el T�tulo IV de la Ley se regulan las medidas para el fomento p�blico y prestaci�n directa de la vivienda. De este modo, se pretende establecer el r�gimen jur�dico de las viviendas con protecci�n p�blica, constituyendo un marco normativo estable y propio para �stas en el �mbito territorial de la Comunidad Valenciana, superando normas preconstitucionales a�n vigentes, independientemente de las medidas econ�micas y financieras que cada plan de vivienda prevea en funci�n de los imperativos coyunturales de ese momento.

La finalidad de dichas medidas es ordenar el sector de la construcci�n en materia de vivienda e incentivar, tanto la oferta, por un lado, como la demanda, por el otro, poniendo especial acento en la integraci�n de personas con capacidades reducidas, f�sicas, ps�quicas y sensoriales, los inmigrantes, las familias con bajos recursos econ�micos y los colectivos especialmente necesitados o con problem�ticas espec�ficas. Mediante este doble car�cter incentivador y regulador se posibilitar� el mejor equilibrio entre una oferta de viviendas asequibles y la capacitaci�n econ�mica de la demanda, de acuerdo con sus circunstancias socioecon�micas y culturales.

Igualmente, en el citado t�tulo IV, se habilita a la Generalitat para dictar las disposiciones necesarias en orden al r�gimen de viviendas de protecci�n p�blica, limitaciones, definici�n de actuaciones protegibles y, en el �mbito de la legislaci�n urban�stica, la elaboraci�n de los instrumentos de planeamiento y medidas pertinentes para crear reservas de suelo residencial con destino preferente a la construcci�n de viviendas con protecci�n p�blica o para la formaci�n de patrimonios p�blicos de suelo.

Desde el punto de vista de la fiscalidad de las viviendas se prev� la posibilidad de que tanto la Generalitat como las entidades Locales establezcan exenciones y bonificaciones tributarias dentro del �mbito de sus respectivas competencias.

Adem�s, con car�cter complementario a las medidas incentivadoras, se impone a los beneficiarios la obligaci�n de reintegrar las ayudas p�blicas percibidas junto con sus intereses legales en el supuesto de incumplimiento de las condiciones que motivaron su otorgamiento.

La Ley precisa una serie de conceptos, como la definici�n de vivienda de protecci�n p�blica, quienes pueden ser promotores y destinatarios de la misma, la extensi�n de la protecci�n p�blica a otros elementos de la vivienda diferentes pero vinculados o relacionados con ella y, por �ltimo, la calificaci�n provisional y definitiva que determinan la incorporaci�n de las actuaciones protegibles en materia de vivienda al r�gimen de protecci�n p�blica, y las faculta para su uso y la contrataci�n de los servicios correspondientes.

La promoci�n p�blica y prestaci�n directa de la vivienda viene contemplada por el cap�tulo III del t�tulo IV. En dicho cap�tulo se establece y clarifica el concepto de promoci�n p�blica, diferenciando entre promoci�n p�blica directa y promoci�n p�blica instrumental. Es novedosa la figura de promoci�n p�blica asimilada, efectuada por entidades sin �nimo de lucro con fines sociales y destinada a operaciones especiales de integraci�n social. Con esta figura se da cobertura legal a un tipo de actuaci�n que, paulatinamente, ha ido adquiriendo protagonismo en la sociedad actual.

Otra novedad importante que aporta la Ley, y dada la problem�tica del parque p�blico de viviendas que requiere nuevos instrumentos para la gesti�n eficaz del mismo, es la facultad que se concede a las Administraciones P�blicas para recuperar la titularidad o disponibilidad de las viviendas de promoci�n p�blica mediante procedimientos administrativos, en los supuestos de ocupaciones irregulares, situaciones de falta de pago o incumplimiento de la obligaci�n de residencia habitual y permanente.

En cuanto a la conveniencia, ya expuesta anteriormente, de abordar la regulaci�n jur�dica de la vivienda desde una perspectiva amplia y no limitada exclusivamente al objeto individual y desvinculado de su entorno, que exige la adopci�n de medidas en este sentido, se prev� con respecto a las infraestructuras, equipamiento comunitario primario y dotaciones en el medio urbano al servicio de las viviendas que, si bien su ejecuci�n es competencia de las Administraciones Locales, quepa la posibilidad de intervenci�n por parte de la Generalitat mediante acciones concertadas, que deber�n instrumentarse a trav�s de los correspondientes Convenios, o ejecut�ndolas directamente, previos los Acuerdos que procedan.

El �ltimo t�tulo de la Ley, T�tulo V, regula el R�gimen Sancionador, con remisi�n al �rgano competente en materia de consumo para las viviendas en general y espec�ficamente se establece de forma pormenorizada la tipificaci�n de las sanciones en las viviendas de protecci�n p�blica.

En su �mbito de aplicaci�n y con respecto a las viviendas libres, se remite con car�cter general a la legislaci�n de consumidores y usuarios. No obstante, se tipifica expresamente como infracci�n muy grave el incumplimiento de los requisitos para percibir cantidades a cuenta del precio, antes o durante la construcci�n. La competencia para imponer la sanci�n, con multa de hasta un veinticinco por ciento de las cantidades percibidas sin cumplir las garant�as legales, se atribuye a los �rganos competentes de la Generalitat en materia de consumo. Todo ello conforme a los criterios del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protecci�n de los consumidores en cuanto a la informaci�n a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, cuyo art�culo 7, al referirse a las cantidades entregadas a cuenta, se remite a la Ley 57/1968, de 27 de julio.

De esta forma lo previsto en la disposici�n adicional primera de la Ley de Ordenaci�n de la Edificaci�n, es aplicable en el �mbito territorial de la Comunidad Valenciana.

Asimismo, e igualmente en relaci�n con la normativa de consumidores y usuarios, la disposici�n adicional segunda de esta Ley prev� que la resoluci�n de las quejas o reclamaciones de los consumidores o usuarios en materia de vivienda podr�n someterse al sistema arbitral conforme a la legislaci�n aplicable.

El r�gimen sancionador que establece la presente Ley se aplica fundamentalmente a las viviendas de protecci�n p�blica, y tiene como antecedente la Ley 1/1997, de 21 de febrero, de r�gimen sancionador en materia de vivienda. Dada la plena vigencia de �sta en muchas de sus disposiciones, dicha Ley se recoge en l�neas generales, si bien, tras su aplicaci�n, la experiencia acumulada, as� como algunas lagunas normativas detectadas, hace aconsejable introducir modificaciones e innovaciones con el fin de mejorar su eficacia. Ejemplo ilustrativo de ello es tipificar como infracci�n muy grave el acceso a viviendas con protecci�n p�blica cuando se superen los l�mites de ingresos, y el incumplimiento de las dem�s condiciones establecidas por la normativa aplicable.

La consideraci�n de la vivienda como bien de mercado, adem�s de bien necesario, requiere tener en cuenta a los agentes que participan en el proceso de su puesta en curso, desde la promoci�n hasta su uso y mantenimiento, objeto todo ello de una regulaci�n espec�fica establecida por la legislaci�n de ordenaci�n de la edificaci�n.

Conforme a este requerimiento, la disposici�n adicional tercera implica en la salvaguarda de la aplicaci�n de la Ley a diversos agentes intervinientes en el proceso de transmisi�n de las viviendas, dentro del �mbito de sus respectivas competencias, como son notarios, registradores de la propiedad o entidades financieras, habida cuenta de la importancia que la coordinaci�n con todos ellos supone, en orden a la adecuada aplicaci�n de las medidas relativas a la vivienda.

Y con igual objetivo, a fin de mejorar el cumplimiento de las determinaciones de la presente Ley, en la disposici�n adicional cuarta se faculta a la Generalitat, a trav�s de la Conselleria competente en materia de vivienda, para establecer actuaciones de colaboraci�n o concertadas con otras Administraciones, Colegios Profesionales y otras entidades, en particular con la Agencia Estatal de Administraci�n Tributaria, Centros de Gesti�n Catastral y el Registro de la Propiedad.

Finalmente, la disposici�n adicional quinta contempla el sentido del silencio administrativo en las solicitudes de calificaci�n de actuaciones protegidas y de ayudas p�blicas.

A este respecto, y en lo concerniente a la calificaci�n provisional, el efecto producido por el silencio administrativo es positivo.

Por el contrario, y apoy�ndose en razones de seguridad, la no resoluci�n y notificaci�n de la calificaci�n definitiva en los plazos establecidos, tiene como consecuencia la desestimaci�n de aqu�lla.

No obstante, y aunque no se hubiera producido la resoluci�n expresa en plazo y forma, podr� entenderse concedida la calificaci�n definitiva cuando la solicitud de la misma fuera acompa�ada de certificaci�n emitida por una Entidad de Control de Calidad oficialmente acreditada por la Generalitat, dado que la normativa atribuye a dichas entidades la responsabilidad ante cualquier contingencia y deber�n haber suscrito previamente los seguros de responsabilidad civil que procedan.

En �ltimo t�rmino, y en cuanto a las solicitudes de ayudas directas, pasado el plazo fijado, el silencio administrativo implica la desestimaci�n de la solicitud.

Por �ltimo, en las disposiciones transitorias, se prev�n una serie de medidas necesarias a adoptar en tanto se desarrolle reglamentariamente la Ley o se produzca la puesta en marcha de alguno de los extremos contemplados.

En este sentido, la obligatoriedad de los seguros de incendios y da�os a terceros que recoge el art�culo 30 de la Ley se vincula al Libro del Edificio regulado por la legislaci�n de ordenaci�n de la edificaci�n.

Con respecto a las viviendas de protecci�n p�blica, y con el fin de que no se produzca un vac�o normativo, en tanto no se desarrolle reglamentariamente la presente Ley, y siempre que no contradiga lo dispuesto en la misma, se aplicar� con car�cter supletorio la legislaci�n estatal de viviendas y permanecer� vigente la normativa auton�mica en esta materia.

Finalmente, y en tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia municipal de ocupaci�n, se exige, transitoriamente, la previa obtenci�n de la c�dula de habitabilidad como requisito necesario para ocupar la vivienda y contratar el suministro de los servicios.