Resumen: Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 están sujetos, según la disposición transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, siempre que continuasen vigentes en el momento de la entrada en vigor de la misma, a las normas relativas al contrato de inquilinato, es decir a la LAU de 1964, por la cual existe un régimen de prorroga forzosa o lo que es lo mismo, que el alquiler tiene un carácter indefinido para el inquilino de la vivienda (art. 57 LAU 1964). Sin embargo, existen una serie de causas que pueden hacer que el propietario del inmueble tenga el derecho a solicitar la resolución de este tipo de alquileres. Entre ellas (articulo 114 LAU 1964) nos encontramos con el impago de las rentas o de cantidades asimiladas a renta, y es en este último concepto, donde surge la problemática del Impuesto de Bienes Inmuebles, su naturaleza, las consecuencias de su impago y el plazo de prescripción para su reclamación. Por otro lado, interesa analizar que efectos produce la declaración de concurso de acreedores y la solicitud de la resolución del contrato de alquiler de renta antigua en base al articulo 61.2 de la Ley Concursal en interés del concurso.
1.- FALTA DE PAGO DEL IBI COMO CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
1.1.- PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA LA RECLAMACIÓN DE CUOTAS DEL IBI
2.- RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA EN INTERES DEL CONCURSO DE ACREEDORES.
1.- FALTA DE PAGO DEL IBI COMO CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En relación con la falta de pago del IBI como causa resolutoria de los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos al amparo de la LAU de 1964, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) de 27 de noviembre de 2015, "...en cuanto a la consideración del IBI como cantidad asimilada a la renta, lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de aplicación para los arrendamientos urbanos de vivienda concertados antes del 9 de mayo de 1985. El apartado 10.2 de la letra C de esa Disposición Transitoria segunda establece, para todos los contratos de arrendamientos de vivienda concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que el arrendador tendrá derecho a exigirle el pago de la cuota del impuesto de bienes inmuebles, con independencia de que dicha obligación se encontrase o no pactada expresamente o excluida en el contrato concertado. La razón de ser de dicha disposición transitoria se encontraba, precisamente, en que existían contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (los denominados en lenguaje coloquial "de renta antigua ") en los que el importe anual de las rentas que debía pagar el inquilino era incluso inferior al importe de la cuota del impuesto que la propiedad estaba obligada a abonar, y respondió a la misma razón la actualización de rentas que en la misma disposición transitoria segunda se reguló, actualización exigible por los propietarios a todos los inquilinos, con independencia de que hubiera sido pactado o no en su contrato de arrendamiento anterior a la entrada en vigor de la norma...".
Y a este respecto, desde la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007, unificadora de doctrina, seguida luego por otras, entre ellas la de 3 de octubre y 7 de noviembre de 2008 consideró que procede la estimación de la demanda de desahucio por falta de pago del IBI como cantidad asimilada a la renta en un contrato anterior a la entrada en vigor de la LAU, y ni siquiera se plantea poner en cuestión que exista o no la obligación de pago de esas cuotas, obligación impuesta por la ley y que considera de inexcusable cumplimiento al decir que: "Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros - en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección - y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones."
En el mismo sentido, la STS de 10 de octubre de 2011 señala que "[...] la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta - a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada". Lo cual nos lleva a analizar la segunda cuestión derivada de esta primera.
1.1.- PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA LA RECLAMACIÓN DE CUOTAS DEL IBI
Para dar respuesta al plazo de prescripción para la reclamación de las cuotas de IBI nos detendremos en la STS, Civil (sección 1ª) de 22 de abril de 2013 (ROJ: STS 3125/2013) Ponente: D. Juan Antonio Xiol Rios en la que aplica la Jurisprudencia sobre el caso derivada de la STS del Pleno de 12 de Enero de 2007 (ROJ: 2458/2002) a la que nos hemos referido anteriormente, teniendo en cuenta la modificación sufrida en la legislación vigente del plazo de prescripción según la Ley 42/2015, de 5 de octubre de reforma de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, por la que califica la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria, de periodicidad anual cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación también periódica de pago de la renta siendo por tanto el plazo de prescripción de cinco años, por ser de pago periódico y corrobora esta postura el hecho de que se trate de un tributo que va a gravar el inmueble durante todos los ejercicios fiscales, de forma que deberá satisfacerse anualmente, y en este sentido establece la resolución: “En consecuencia, la cuestión jurídica que plantea el recurso se centra en el plazo de prescripción aplicable para reclamar las cuotas de IBI, para lo cual nos hemos de regir por las normas generales de nuestro CC sobre la materia, como así lo expone la Disposición Adicional Décima de la vigente LAU que determina que los derechos contemplados en ella prescribirán cuando no exista plazo específico de acuerdo con el régimen general establecido en el Código Civil. Existe doctrina discrepante en las Audiencias Provinciales, dado que algunas se inclinan por el término general de prescripción de quince años del artículo 1964, en cuanto acción personal que no tiene señalado un término específico de prescripción ( SSAP de Madrid, Sección 21.ª de 29 de enero de 2002 y 11 de diciembre de 2001 ); sin embargo, otras se decantan por el de cinco años, prevenido por el artículo 1966.3.ª, referido a los pagos que deban hacerse por años o períodos más breves ( SSAP de Cantabria, Sección 1.ª de 14 de enero de 2002 y 30 de abril de 2003 . De ahí que resulte patente la concurrencia de interés casacional en el presente recurso /…/” y continua: “B) La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 declaró que « Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta .» y fijó como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 » . De esta doctrina se desprende que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. /…../ Y esto último es lo que se plantea en el caso que nos ocupa en el que con fundamento en el impago del IBI se reclama la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en 1967 y el importe derivado del mismo que asciende a 1 584,54 euros y que se corresponde con el IBI del periodo comprendido entre el año 1996 y el 2003, ya que a partir del año 2004 se ha hecho efectivo su pago.
La interpretación que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales que mantienen que el arrendador cuenta con el plazo de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 CC para reclamar el IBI al inquilino choca con lo dispuesto en la STS de 12 de enero de 2007 y otras que siguen la línea establecida por aquella, toda vez que calificada la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria, de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, el plazo de prescripción será de cinco años ( artículo 1966.3ª CC ) por ser pago periódico. /…/ Esta interpretación se acerca más a los términos de prescripción contemplados dentro del propio ámbito fiscal, siendo un contrasentido que la Administración pueda reclamar al propietario ese tributo durante un periodo de tiempo mucho más breve de lo que ese mismo deudor tributario puede posteriormente repercutirlo a un tercero, acomodándose también más a los propios términos que rigen respecto de la renta. Además este término más reducido igualmente propicia evitar situaciones de abuso, desde el momento en que al admitir el desahucio por el impago de estas cantidades podría contribuir a que se pudieran producir grandes cúmulos de recibos que dificultaran notablemente la posibilidad del inquilino a efectuar su pago.”.
Otra de las cuestiones que suscita no pocas dudas es la relativa a los efectos que el concurso de acreedores provoca sobre un contrato de renta antigua vigente al tiempo de la declaración, si procede o no su resolución en interés del concurso.
2.- RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE RENTA ANTIGUA EN INTERES DEL CONCURSO DE ACREEDORES.
La STS (sección 1ª) de 10 de noviembre de 2016 (ROJ: STS 4841/2016) resuelve que efectos produce la declaración de concurso de acreedores sobre un contrato de renta antigua y prorroga forzosa vigente al tiempo de la declaración, por cuanto la concursada era dueña de un inmueble arrendado y tanto ella como la administración concursal interesaron la resolución del concurso conforme al articulo 61.2 de la Ley Concursal, ligado a un proyecto de rehabilitación integral del edificio que garantizara la continuación de la actividad y el pago de los créditos, y fija la indemnización de daños y perjuicios que le corresponde a la inquilina del inmueble en cuestión.
Así establece: “debemos examinar a continuación dos cuestiones: i) la primera, si la posibilidad de resolución del contrato en interés del concurso prevista en el art. 61.2 LC puede aplicarse a relaciones arrendaticias de locales de negocio constituidos bajo el régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 ; y ii) la segunda, de ser aplicable, si en este caso concurren el interés del concurso para la resolución de este contrato.
Régimen legal de la resolución del contrato en interés del concurso . Con carácter general, el párrafo primero del art. 61.2 LC prescribe que «la declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte». Y, excepcionalmente, el párrafo segundo permite que a instancia del concursado o de la administración concursal, según se haya acordado la intervención o la suspensión de las facultades patrimoniales del deudor concursado, el juez pueda acordar la resolución del contrato al que se refiere el párrafo anterior.
Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte in bonis , que deberá satisfacerse con cargo a la masa.
4. El art. 61.2.II LC no establece ninguna excepción a la aplicación de esta resolución en interés del concurso, sin que, por otra parte, el contrato litigioso siga tutelado por un régimen legal tuitivo que lo impida.
Es cierto que cuando se concertó, en 1983, el contrato de arrendamiento de local de negocio, sobre el local sito en el edificio de la Puerta del Sol núm. 9, estaba sujeto a un régimen de prórroga forzosa por ser anterior al Real Decreto Ley 2/1985. Este régimen podía calificarse de especialmente tuitivo de los derechos del arrendatario.
Sin embargo, la situación cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos. En concreto, y por lo que ahora interesa, en el caso de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados con personas jurídicas, como arrendatarias, el apartado 4 de la disposición transitoria 3ª de la reseñada Ley estableció, en el mejor de los casos, un plazo máximo de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, que se cumplió el 31 de diciembre de 2014.
No se discute ahora la concreta duración de este contrato, sino si estaba sujeto a una normativa especialmente tuitiva que justificara su exclusión del régimen previsto en el art. 61.2 LC. A estos efectos, hemos de concluir que si bien este contrato cuando se constituyó estaba sujeto a un régimen especialmente tuitivo, este régimen cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sin perjuicio de que para compensar a los arrendatarios se les reconociera un especial régimen transitorio.
De este modo no cabía excluir el contrato litigioso de la posibilidad de que se acordara judicialmente la resolución en interés del concurso del arrendador.
Los derechos reconocidos por la ley al arrendatario en las disposiciones transitorias, y en concreto el relativo a continuar durante el tiempo que le corresponda, pueden ser tenidos en cuenta para evaluar los daños y perjuicios que la resolución anticipada le puede reportar, y que deberían ser compensados económicamente con cargo a la masa./…/.
5. No existe duda de que el contrato que tanto la administración concursal como la concursada pretenden que se resuelva en interés del concurso, al amparo del precepto invocado ( art. 61.2.II LC ), es un contrato de tracto sucesivo, un arrendamiento de local de negocio, que estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora, y por la arrendataria (parte in bonis ). Con ello se cumple el presupuesto legal para que pueda proponerse la resolución en interés del concurso, sin perjuicio de la valoración que el tribunal haga de su procedencia.
En síntesis, el interés invocado en la solicitud de resolución dirigida al juzgado se apoyaba en dos circunstancias. La primera que el contrato de arrendamiento de local de negocio, como consecuencia de haberse constituido bajo un régimen de renta antigua y prórroga forzosa, a pesar de la actualización de las rentas impuesta por la LAU de 1994, generaba una renta mensual desproporcionadamente inferior a la que se viene cobrando en locales de características similares, en aquella zona (la Puerta del Sol de Madrid). En concreto, se afirmaba que la renta mensual actualizada era de 4.860,48 euros, cuando el alquiler de un local de similares características (ubicación y superficie), sito en las cercanías de la Puerta del Sol, podría comportar la obligación de pago de una renta mensual de 48.689,33 euros.
La segunda circunstancia que este contrato de arrendamiento impedía el desarrollo de un proyecto de rehabilitación del edificio, mediante la unificación de toda la planta (donde se halla el local objeto de litigio), que permitiría incrementar el rendimiento de su explotación.
6. «El interés del concurso» es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de estas características.
Es cierto que «el interés del concurso» se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé, como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños y perjuicios que para la parte in bonis pueda representar la resolución.
Y en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios a favor de la arrendataria y su cuantificación continúa la resolución: “En la sentencia 189/2016, de 18 de marzo, afirmamos que la indemnización de daños y perjuicios no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato en cuestión, sino que en cada caso debe apreciarse si han existido los daños y perjuicios, y la cuantificación de la indemnización:
«La dicción literal del precepto muestra que la indemnización de los daños y perjuicios con cargo a la masa no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato por convenir al interés del concurso. Es necesario realizar un enjuiciamiento tanto fáctico como jurídico, esto es, es necesario valorar si aplicando la regulación contractual establecida en el contrato a las circunstancias fácticas concurrentes, la resolución que resulta del régimen excepcional contenido en el art. 61.2 de la Ley Concursal determina la procedencia de indemnizar daños y perjuicios, y si efectivamente tales daños y perjuicios se han producido».
Como esta indemnización está anudada a la eventual resolución del contrato, nada impide que podamos tener en consideración esta previsión legal, que reconoce el derecho de la parte in bonis a percibir la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución le pudiera reportar, a la hora de sopesar la existencia del «interés del concurso».
La previsión de la eventual indemnización para la parte in bonis , que tiene como presupuesto que la resolución le haya reportado daños y perjuicios, pone en evidencia que el interés del concurso puede legitimar la resolución del contrato, pero no puede obviar el perjuicio que esta resolución puede reportar a la contraparte, que se traduce en una indemnización con cargo a la masa.
A este respecto, en relación con la primera circunstancia alegada para justificar el interés del concurso, existe una correlación entre el incremento que por rentas podría tener la arrendadora si se resuelve anticipadamente el contrato, con el perjuicio que esta resolución anticipada le reportaría al arrendatario, que tendría que pagar una renta mayor a la que viene pagando, durante el tiempo en que, si no fuera por la resolución anticipada, estaría vigente el contrato.
Por ello, propiamente, por esta primera circunstancia no existe interés del concurso, pues el incremento de rentas que se supone que se alcanzaría con la resolución del contrato (la diferencia entre la renta que cobra del arrendatario actual y lo que podría cobrar según el mercado) es equivalente con el perjuicio que la resolución anticipada le reportaría al arrendatario (la diferencia entre la renta que paga y la que debería de pagar para mantenerse en un local de esas características en esa zona). Dicho de otro modo, de forma estimativa, la evaluación económica del beneficio que se piensa obtener con la resolución coincidiría con el perjuicio que la resolución ocasionaría al arrendatario, que debería ser indemnizado con cargo a la masa.
7. Cuestión distinta es la segunda circunstancia. Se aduce que existe un proyecto para modificar la distribución de locales del inmueble, que permitiría la unión de espacios, lo que conllevaría una revalorización del espacio destinado a local, y por ello generaría un incremento de las rentas que podrían cobrarse.
Esta segunda circunstancia sí que apunta a un beneficio suplementario, que no se corresponde con un correlativo y equivalente (desde el punto de vista de su evaluación económica) perjuicio para el arrendatario. Si la resolución del contrato permite llevar a cabo una operación de transformación interior del inmueble que revalorizaría su explotación arrendaticia, existe interés del concurso porque redundará en un incremento de la masa activa.
8. Procede, por tanto, la estimación en parte del recurso de apelación. Declaramos la procedencia de la resolución del contrato en interés del concurso, para el caso en que no estuviera ya resuelto por expiración del término (legal, previsto en la reseñada disposición transitoria de la LAU 1994) y la arrendadora siguiera interesada en hacer efectiva la resolución. Y reconocemos, en caso de que se haga efectiva la resolución anticipada, el derecho de la arrendataria a ser indemnizada, con cargo a la masa o de quien se hubiera subrogado en el contrato de arrendamiento, de los perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
El importe de esta indemnización se fijará en ejecución de sentencia, a partir de las siguientes bases: la diferencia entre el importe de la última renta mensual actualizada (4.860,48 euros) y la que el arrendador manifiesta que se paga en un local de esas características y ubicación (48.689,33 euros); por los meses que todavía restaran entre la resolución anticipada -si llega a haberla- y el término que conforme a las normas transitorias de la LAU 1994 correspondiera a este contrato para continuar con el régimen anterior de prórroga forzosa.”.
3.- CONSIDERACIONES FINALES
Los arrendamientos de renta antigua son los contratos suscritos al amparo La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Contratos caracterizados por rentas muy bajas y duración muy larga al estar sujetos con carácter imperativo al régimen de prórroga forzosa, dotando por tanto, de carácter vitalicio los contratos a favor de arrendatarios de viviendas y locales comerciales. Posteriormente, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de 1994, de Arrendamientos Urbanos pretendió eliminar la dualidad de contratos de arrendamientos existentes estableciendo en sus disposiciones transitorias la extinción de las rentas antiguas, dentro de los plazos marcados en las mismas. Por el contrario en los contratos de arrendamientos diferentes al de vivienda se deja total libertad para la fijación de la duración de los arrendamientos. Pero a pesar de los intentos de la LAU 1994 de regular el régimen transitorio de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos, son multitud las demandas de desahucio que se plantean ante los Tribunales de justicia sobre la interpretación de dichos preceptos. Aquí hemos analizado tan solo dos supuestos muy concretos que suelen plantearse y sobre los que el Tribunal Supremo, ante posiciones contradictorias de las diferentes Audiencias Provinciales ha sentado doctrina, pero el abanico es tan extenso que da lugar a infinidad de artículos sobre la materia.
