Resulta evidente que tras la declaración del estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el escenario social, jurídico y económico en el que nos encontramos es radicalmente distinto al que teníamos hace apenas tres semanas.

Y es que desde la decisión del Ejecutivo contamos ya con más de una veintena de instrucciones, órdenes y resoluciones dictadas por las distintas autoridades competentes en materia de Sanidad, Interior, Transporte y Defensa que han conformado un nuevo entramado jurídico que se ha ido elaborando ad hoc, ateniendo a las necesidades concretas y específicas que iban cobrando relevancia con el paso de los días.

Sin duda alguna, el ámbito que más se ha regulado es el laboral, en donde mecanismos como los ERTES, aquellos grandes desconocidos, han pasado a ser los protagonistas de la cuarentena junto a creaciones ideadas ex novo como el premiso retribuido recuperable. Sin embargo, existen otros sectores del tráfico jurídico mercantil que han sido olvidados por el Gobierno y que también precisan de la adopción de medidas o pautas tan necesarias en estos momentos.

Uno de ellos es la situación en la que quedan aquellos empresarios que, a raíz de la orden de cerrar todo tipo de negocios o comercios que no sean esenciales (bares, restaurantes, hoteles, chill out), van a dejar de percibir ingresos, pero aún así deben seguir haciendo frente a la renta del alquiler del local en el que desarrollan su actividad.

Como decimos, hasta la fecha, el Gobierno no ha lanzado ninguna medida tendente a regular esta cuestión concreta que afecta a los arrendamientos de local de negocio, y que se regulan en base a las disposiciones contenidas en la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Pero es que el legislador cuando redactó la LAU, tampoco se imaginó que pudiera darse una situación así, por lo que ni tan siquiera las normas específicas de este texto normativo dan una solución a la controversia descrita.

De este modo, para resolver esta controversia tenemos que remitirnos a otros principios básicos y construcciones doctrinales y jurisprudenciales que inspiran y guían el sentido de las normas además de complementar las mismas. 

Así pues son dos los principios que entran en acción, y que a la vez se presentan como antagónicos: el principio de pacta sunt servanda (lo pactado obliga) y la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas).

Y decimos que se trata de principios contrapuestos, porque mientras que el principio de pacta sunt servanda, no deja de ser una manifestación del principio de cumplimiento de las obligaciones y contratos, que permite a cualquier parte contratante exigir a la otra que cumpla escrupulosamente con los pactos a los que se comprometió a la hora de formalizar el contrato.

Por su parte, la cláusula rebus sic stantibus, viene a significar una quiebra o excepción a este principio al permitir que, ante la aparición de circunstancias sobrevenidas e inhóspitas que no se pudieron prever al tiempo de formalizar el contrato, pero que de manera evidente van a afectar al cumplimiento del mismo, se puedan alterar y adaptar las cláusulas y condiciones del pacto suscrito a la nueva situación.

Es decir, se trata de un mecanismo que ha sido configurado jurisprudencialmente y cuya finalidad es permitir paliar los efectos perjudiciales que una de las partes contratantes se vería obligada a sufrir injustificadamente, por el devenir de las circunstancias; tal y como está ocurriendo con los inquilinos que se han visto obligados a cerrar sus locales, pero sufren el perjuicio de tener que seguir abonando la renta sin obtener una rebaja o reducción de las mismas.

No obstante a lo anterior, hay que tener en cuenta que la cláusula rebus sic stantibus se trata de un mecanismo excepcional, de aplicación totalmente restrictiva, y que nuestros juzgados son recelosos de aplicar si no se acreditan de forma plena una serie de requisitos que el Tribunal Supremo ha ido estableciendo a lo largo de sus sentencias.

Por ejemplo, en la crisis del año 2008 esta cláusula ya cobró protagonismo y nuestro Alto Tribunal tuvo oportunidad de establecer algunas consideraciones que debían ser tenidas en cuenta para poder aplicar la misma a arrendatarios que solicitaban una rebaja de la renta amparándose en los perjuicios económicos derivados de la crisis económica.

Son ilustradoras las sentencias del Tribunal Supremo de de 15 de octubre de 2014 y 15 de enero de 2019, en las que los arrendatarios de hoteles solicitaban al propietario una reducción de la renta en base a la crisis y la caída del turismo.

Solo una de estas resoluciones (la del año 2014), accedió a la petición de reducir la renta del arrendatario en un 29%, una vez que este logró acreditar que había sufrido unas perdidas ascendentes a 3 millones de euros.

Además, esta sentencia establece que para poder aplicar la cláusula y reducir la renta deben darse “pérdidas reiteradas, inviabilidad económica del negocio y desaparición de cualquier margen de beneficio”

Por su parte, en la sentencia de 15 de enero de 2019, se desestimó la reducción de la renta solicitada, ya que el Alto Tribunal consideró: (i) que las pérdidas sufridas no alcanzaban ni un 50% de los rendimientos del negocio; y (ii) que la duración del contrato (10 años) no era lo suficientemente extensa como para que el arrendatario tuviera que sufrir los perjuicios alegados durante un periodo de tiempo amplio que generase una situación injusta y desorbitada.

A la vista de la inactividad del Gobierno a la hora de fijar soluciones en relación a las rentas de los arrendamientos de local de negocio afectados por la crisis del COVID-19, resulta evidente que aquellos arrendatarios que quieran obtener una rebaja de su renta, bien deberán tratar de llegar a acuerdos consensuados con sus arrendadores, o bien tendrán que iniciar un procedimiento judicial al amparo de la cláusula rebus sic stantibus, para que, en caso de cumplirse todos los requisitos jurisprudencialmente establecidos, puedan obtener una sentencia que obligue a modificar una de las condiciones esenciales del contrato, como es el importe de la renta.

Sergio Choolani Farray.